🧾 מיסוי מקרקעין

1. איזו מהזכויות הבאות היא ”זכות במקרקעין“ לפי חוק מיסוי מקרקעין, כשאין מדובר בהרשאה במקרקעי ישראל?

1. חכירה לתקופה של עשר שנים
2. חכירה לתקופה של חמש עשרה שנים
3. חכירה לתקופה של שלושים שנים
4. חכירה לתקופה של עשרים וחמש שנים

לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, זכות במקרקעין היא בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, ולכן חכירה לשלושים שנים היא זכות במקרקעין. חכירה לעשר שנים או לחמש עשרה שנים קצרה מהתקופה שבחוק, וחכירה לעשרים וחמש שנים בדיוק אינה ”עולה על“ התקופה הזו.

2. דנה ירשה מאביה דירת מגורים על פי צוואה, והדירה נרשמה על שמה בלשכת רישום המקרקעין. מתווכת שפגשה את דנה שאלה אותה אם ההעברה אליה נחשבת מכירה החייבת במס שבח. האם ההעברה נחשבת מכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין?

1. לא; הורשה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, איננה מכירה לענין החוק
2. כן; היורשת קיבלה זכות במקרקעין ולכן חלה עליה חובת תשלום מס שבח
3. כן; גם העברה ללא תמורה היא מכירה, ולכן גם העברת הדירה ליורשת
4. לא; ההעברה פטורה ממס מפני שהיורשת היא בתו של בעל הנכס שנפטר

סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע ”הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד לענין חוק זה“, וסעיף 1 מגדיר הורשה כהורשה ”בין על פי דין ובין על פי צוואה“. העברה ללא תמורה היא אמנם מכירה לפי סעיף 1, אך סעיף 4 מוציא ממנה את ההורשה, ולכן גם קבלת זכות במקרקעין על ידי יורשת אינה מכירה. הורשה אינה מכירה פטורה ממס אלא אירוע שאינו מכירה כלל, ולכן הנימוק של קרבה משפחתית שגוי.

3. ארז מכר את דירתו לרוני בעסקה שבה נקבעה תמורה בכסף, ובעסקה תיווכה המתווכת נועה. לאחר החתימה שאלו הצדדים מי חייב בתשלום מס השבח שנוצר במכירה. על מי מוטלת חובת תשלום המס במכירת זכות במקרקעין?

1. על ארז ועל רוני בחלקים שווים בין שני הצדדים
2. על רוני הרוכשת, שרכשה את הזכות במקרקעין מארז
3. על ארז המוכר, שמכר את הזכות במקרקעין לרוני
4. על נועה המתווכת, שהביאה את הרוכשת לעסקה

סעיף 15(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע ”חובת תשלום המס היא: במכירת זכות במקרקעין – על המוכר“, ולכן החובה על ארז. הרוכשת מעבירה למנהל מקדמה על חשבון מס המוכר אך אינה חבה במס השבח עצמו, החוק אינו מחלק את החבות בין שני הצדדים, והמתווכת אינה צד לעסקה ואינה חבה במס.

4. איזה מהמקרים הבאים אינו פוטר ממס את מתן יפוי הכוח למכור זכות במקרקעין לאדם שלישי לפי סעיף 53 לחוק מיסוי מקרקעין?

1. יפוי כוח שלא ניתן לבטלו, בתוקף שלוש שנים, שניתן לטובת הקונה
2. יפוי כוח שהמרשה יכול לבטלו בכל עת, ללא הסכמת המורשה
3. יפוי כוח שתוקפו לתקופה שאינה עולה על ששה חדשים מיום מתנו
4. יפוי כוח שניתן לבורר לשם הבטחת ביצוע פסק הדין שהוא נתן

סעיף 53 קובע ”מתן יפוי כוח לאחר למכור לאדם שלישי זכות במקרקעין מטעם המרשה יהיה פטור ממס באחת מאלה“: ביטול בכל עת, תוקף עד ששה חדשים, מתן לאדם החייב לפעול לטובת בעלי הזכות, או מתן לבורר. יפוי כוח שאינו ניתן לביטול, לשלוש שנים ולטובת הקונה אינו מקיים אף אחד מהתנאים ולכן אינו פטור, ואילו שלושת האחרים מקיימים כל אחד תנאי בסעיף.

5. עידו מכר זכות במקרקעין לרוכש שהובא על ידי מתווכת, בשווי מכירה של 2,400,000 ש״ח. לצורך השאלה נניח ששווי הרכישה הוא 1,500,000 ש״ח, ושההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 הן 100,000 ש״ח, שאינן כלולות בשווי הרכישה. מהו השבח?

1. 800,000 ש״ח
2. 900,000 ש״ח
3. 1,000,000 ש״ח
4. 2,300,000 ש״ח

לפי סעיף 6(ב) לחוק מיסוי מקרקעין השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, וסעיף 39 מתיר ניכוי הוצאות: 2,400,000 − 1,500,000 − 100,000 = 800,000 ש״ח. הסכום 900,000 ש״ח מתעלם מהניכוי, הסכום 1,000,000 ש״ח מוסיף את ההוצאות במקום לנכות אותן, והסכום 2,300,000 ש״ח מנכה משווי המכירה רק את ההוצאות ואינו מנכה את שווי הרכישה.

6. אסתר נפטרה ובעזבונה דירת מגורים. כעבור חצי שנה מכרו שני ילדיה, שהם יורשיה, את הדירה לצד שלישי. האם מכירת הדירה מנכסי העזבון נחשבת מכירה בידי היורשים לענין חוק מיסוי מקרקעין?

1. לא; הורשה איננה מכירה, ולכן גם מכירת הדירה מהעזבון אינה חייבת
2. כן; מכירת זכות במקרקעין מנכסי עזבון נחשבת מכירה בידי היורשים
3. לא; המס מוטל על המורישה שנפטרה ולא על היורשים שמכרו
4. כן; אך חובת התשלום חלה על הקונה שרכש את הדירה מהעזבון

סעיף 5(ג) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שמכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עזבון ”יראו אותן כמכירת הזכות או עשיית הפעולה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4“. ההורשה עצמה אינה מכירה, אך מכירת הדירה לצד שלישי היא מכירה. חובת התשלום לפי סעיף 15(א) חלה על המוכר, שהם היורשים, ולא על הקונה, והמורישה שנפטרה אינה המוכרת.

7. איזה מהאיגודים הבאים הוא ”איגוד מקרקעין“ לפי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין?

1. חברה שכל נכסיה הם זכויות במקרקעין ומניותיה רשומות למסחר בבורסה
2. חברה שרוב נכסיה הם זכויות במקרקעין ומניותיה אינן רשומות למסחר בבורסה
3. חברה שכל נכסיה הם זכויות במקרקעין ומניותיה אינן רשומות למסחר בבורסה
4. חברה שרוב נכסיה הם זכויות במקרקעין ומניותיה רשומות למסחר בבורסה

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר ”איגוד מקרקעין“ כ”איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין“, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה. חברה שרק רוב נכסיה הם זכויות במקרקעין אינה איגוד מקרקעין, בין שמניותיה רשומות למסחר ובין שאינן, וחברה שמניותיה רשומות למסחר בבורסה מוצאת מההגדרה גם כשכל נכסיה מקרקעין.

8. הסכם מכר של דירה נחתם בין שירה למוכר ביום 15.3.2026, והמתווך אורי תיווך בעסקה. הזכות נרשמה על שם שירה בלשכת רישום המקרקעין ביום 20.6.2026, והתמורה שולמה במלואה ביום 1.9.2026. אף אחד מהחריגים שבסעיף 19 אינו חל. איזה יום הוא ”יום המכירה“ לענין חישוב השבח?

1. 15.3.2026, היום שבו נעשתה המכירה בהסכם
2. 1.9.2026, היום שבו שולמה התמורה במלואה
3. 20.6.2026, היום שבו נרשמה הזכות על שם הרוכשת
4. היום שבו הוגשה ההצהרה למנהל על המכירה

סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין קובע ש”יום המכירה“ הוא ”היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד“, ולפי פסקה (2) להגדרת ”מכירה“ בסעיף 1 גם הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין היא מכירה, ולכן המכירה נעשתה ביום חתימת ההסכם, 15.3.2026. יום הרישום ויום תשלום התמורה אינם קובעים את יום המכירה, והגשת ההצהרה למנהל היא חובה נפרדת שאינה מועד המכירה.

9. הרשות המקומית הפקיעה את חלקתה של מיכל והעמידה לרשותה פיצוי של 1,000,000 ש״ח ביום 1.2.2026. בית המשפט קבע סופית ביום 5.1.2027 שהפיצוי בעד הזכות, למעט הריבית, הוא 1,600,000 ש״ח. מתווך ששמע על התיק שאל אם יום המכירה לענין חישוב השבח הוא יום מתן פסק הדין הסופי. מה הדין?

1. לא; יום המכירה הוא יום ההפקעה שבו נרשמה בעלות הרשות המקומית
2. כן; הפיצוי שנקבע עולה ביותר מ־50% על הסכום שהועמד לרשות מיכל
3. לא; יום המכירה הוא היום שבו הועמד הפיצוי לרשות מיכל
4. כן; בהפקעה, יום מתן פסק הדין הסופי בענין הפיצוי הוא יום המכירה

לפי סעיף 19(2) לחוק מיסוי מקרקעין, בהפקעה יום המכירה הוא ”היום שבו הועמד הפיצוי בעד הזכות שהופקעה לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו“, אולם אם בית משפט קבע סופית שהפיצוי, למעט הריבית, עולה ב־50% על הסכום שהועמד, יהיה יום המכירה יום מתן פסק הדין הסופי. כאן 1,600,000 ש״ח עולים ב־60% על 1,000,000 ש״ח. יום רישום הבעלות אינו קובע, וכשהפער אינו מגיע ל־50% נשאר יום העמדת הפיצוי, ולכן פסק הדין הסופי אינו קובע את יום המכירה בכל הפקעה.

10. כיצד נקבע ”שווי המכירה“ של זכות במקרקעין לפי סעיף 17(א) לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר רובצת על הנכס משכנתה לטובת בנק?

1. שווי הזכות ביום הרכישה, כשהיא נקיה מכל שעבוד להבטחת חוב
2. שווי הזכות ביום המכירה, לאחר ניכוי יתרת המשכנתה שטרם נפרעה
3. שווי הזכות ביום המכירה, כשהיא נקיה מכל שעבוד להבטחת חוב
4. שווי הזכות ביום הרכישה, לאחר ניכוי יתרת המשכנתה שטרם נפרעה

סעיף 17(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהוא ”שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה או זכות אחרת הבאה להבטיח תשלום“. לכן השווי אינו נקבע ליום הרכישה, ויתרת המשכנתה שטרם נפרעה אינה מנוכה משווי המכירה.

11. בהסכם מכר של זכות במקרקעין נקבע כי התמורה היא 3,000,000 ש״ח וכי הקונה, ולא המוכר, ישלם את מס השבח. מתווכת שליוותה את העסקה שאלה אם המנהל רשאי בנסיבות אלה לקבוע את שווי המכירה בדרך של ”גילום מלא“. האם המנהל רשאי לעשות זאת?

1. כן; כשהמס משולם על ידי הקונה, המנהל רשאי להוסיף לתמורה את סכום המס
2. כן; המנהל רשאי לקבוע גילום מלא כשהתמורה שנקבעה בהסכם נמוכה משווי השוק
3. לא; התחייבות הקונה לשלם את המס אינה משנה את שווי המכירה לפי החוק
4. לא; גילום מלא נקבע על ידי בית משפט ואינו בסמכות המנהל לפי סעיף 17

סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין קובע ”נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על ידי הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא“, כלומר התמורה בתוספת המס שהיה על המוכר לשלם. התנאי שבחוק הוא נטילת המס על ידי הקונה ולא פער בין התמורה לשווי השוק, התחייבות הקונה כן משנה את שווי המכירה, והסמכות נתונה למנהל ולא לבית משפט.

12. בהסכם מכר נקבעה תמורה של 3,000,000 ש״ח, והקונה התחייב לשלם את מס השבח. לצורך השאלה נניח שהמס שהיה על המוכר לשלם כדי שתיוותר בידו התמורה כולה הוא 250,000 ש״ח, ושהמס על התמורה בלי גילום הוא 200,000 ש״ח. אם המנהל קובע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא, מהו שווי המכירה?

1. 3,250,000 ש״ח
2. 2,800,000 ש״ח
3. 3,200,000 ש״ח
4. 2,750,000 ש״ח

לפי סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין, גילום מלא הוא התמורה בהסכם בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם כדי שתיוותר בידו התמורה: 3,000,000 + 250,000 = 3,250,000 ש״ח. הסכום 2,750,000 ש״ח מנכה את המס במקום להוסיפו, הסכום 2,800,000 ש״ח מנכה את המס שחושב בלי גילום, והסכום 3,200,000 ש״ח מוסיף את המס שחושב בלי גילום.

13. בפסק דין שניתן אגב הליכי גירושין הועברה דירה בבעלות יוסי לרעייתו מיכל. יוסי רכש את הדירה לפני שנים רבות, ומיכל מכרה אותה בשנת 2026 לרוכש שהובא על ידי המתווכת רינת. לפי סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין, מה יהיו שווי הרכישה ויום הרכישה של הזכות במכירה של מיכל?

1. שווי הדירה ויום מתן פסק הדין שהעביר אותה אל מיכל
2. שווי הדירה ויום רישום הדירה על שם מיכל בלשכת הרישום
3. שווי הרכישה ויום הרכישה של מיכל כאילו רכשה מצד שלישי
4. שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים אילו מכר יוסי את הדירה

סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שבמכירה על ידי מי שהועברו לו הזכויות אגב גירושין, שווי הרכישה ויום הרכישה הם אלה שהיו נקבעים ”אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה“. ההעברה עצמה אינה מכירה, ולכן יום פסק הדין ויום רישום ההעברה אינם יום רכישה חדש, ומיכל אינה נחשבת כמי שרכשה מצד שלישי.

14. בפסק דין שניתן אגב הליכי גירושין נקבע כי בני הזוג אורן ושרית יעבירו את דירתם המשותפת על שם שני ילדיהם הבוגרים, ללא תמורה. מתווך שליווה את המשפחה ביקש לבדוק את ההשלכות המיסויות של ההעברה. האם ההעברה לילדים נחשבת מכירה לענין חוק מיסוי מקרקעין?

1. כן; סעיף 4א חל על העברה בין בני הזוג ואינו חל על העברה לילדיהם
2. לא; העברה על פי פסק דין אגב גירושין לילדים אינה נחשבת מכירה
3. לא; העברה ללא תמורה אינה מכירה גם כשאין פסק דין בהליכי גירושין
4. כן; גם העברה אגב גירושין היא מכירה אך המס נדחה עד מכירת הדירה

סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכויות על פי פסק דין אגב גירושין לא תיחשב מכירה ”בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם“. לכן ההעברה לילדים אינה מכירה, והסעיף אינו מוגבל לבני הזוג. העברה ללא תמורה היא מכירה לפי סעיף 1, והחריג שבסעיף 4א תלוי בקיום פסק הדין אגב גירושין, ואין בחוק דחיית מס בהעברה כזו.

15. בהליכי הוצאה לפועל נמכרה דירתו של החייב אסף כדי לפרוע חוב פסוק, והרוכש הגיע לעסקה בעזרת מתווכת. לפי סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מי נחשב ל”מוכר“ לענין החוק במכירה זו?

1. אסף, מי שנמכרה זכותו במקרקעין בהליכי ההוצאה לפועל
2. הנושה שגבה את חובו מתמורת הדירה בהליכי ההוצאה לפועל
3. הרוכש שרכש את הדירה בהליכי ההוצאה לפועל מהחייב
4. הרשות המוסמכת שהשלימה את המכירה בהליכי ההוצאה לפועל

סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין רואה במכירת זכות במקרקעין שלא על ידי בעליה, על ידי הליכי הוצאה לפועל, מכירה לענין החוק, ולגבי מי שנמכרה זכותו במקרקעין הוא קובע ”יראו אותם כמוכר או כעושה הפעולה, לפי הענין“; כאן זהו אסף. הנושה והרשות המוסמכת אינם בעלי הזכות, והרוכש הוא הקונה ולא המוכר. הרשות המוסמכת נזכרת בסעיף 19(1) רק לענין יום המכירה.

16. נועה מחזיקה ב־40% ממניותיה של חברה פרטית שכל נכסיה הם זכויות במקרקעין, ומניות החברה אינן רשומות למסחר בבורסה. נועה מכרה את מניותיה לקונה בתמורה כספית. מתווכת שהכירה את הצדדים שאלה אם נועה חבה במס לפי חוק מיסוי מקרקעין. האם נועה חבה במס?

1. לא; החוק מטיל מס על מכירת מקרקעין עצמם ולא על מכירת מניות בחברה
2. לא; החבות במס מוטלת על החברה שבה נעשתה הפעולה ולא על נועה
3. כן; מכירת המניות היא פעולה באיגוד מקרקעין והחבות היא על נועה
4. כן; החבות במס חלה על הקונה שרכש מנועה את המניות בתמורה

סעיף 7 לחוק מיסוי מקרקעין קובע ”המס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין“, והעברת מניות באיגוד שכל נכסיו זכויות במקרקעין היא פעולה באיגוד לפי סעיף 1. סעיף 15(א) קובע שחובת תשלום המס ”בפעולה באיגוד – על עושה הפעולה“, ו”עושה פעולה“ הוא מי שמקנה זכות באיגוד, כלומר נועה. המס אינו מוגבל למקרקעין עצמם ואינו מוטל על החברה; הקונה חייב במס רכישה לפי סעיף 9(ב), אך אין בכך כדי לפטור את נועה, שהיא עושה הפעולה.

17. איזה מהמצבים הבאים אינו ”פעולה באיגוד“ לפי ההגדרה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין?

1. העברת מניות מבעל מניות באיגוד לאדם אחר בתמורה כספית מלאה
2. ויתור של בעל מניות באיגוד על זכויותיו לטובת בעל מניות אחר
3. הסבת זכות באיגוד לקרוב משפחה במתנה וללא כל תמורה כספית
4. הנפקת מניות חדשות באיגוד שתמורתן שולמה לאיגוד ולא לבעלי המניות

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר ”פעולה באיגוד“ כ”הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה“, בין בתמורה ובין בלא תמורה, אך למעט הקצאה, והיא הנפקת זכויות חדשות שתמורתן לא שולמה לבעלי הזכויות. העברת מניות, ויתור והסבה במתנה הם פעולות באיגוד, ורק הנפקה שתמורתה שולמה לאיגוד עצמו היא הקצאה.

18. דורון, מתווך במקרקעין, מסביר ללקוחו שכדי שמכירת זכות במקרקעין תירשם בפנקס המקרקעין נדרש אישור של גורם מסוים לכך שהמכירה פטורה ממס או ששולם המס. מי נותן אישור זה לפי סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין?

1. המנהל שנתמנה לכך על ידי שר האוצר ברשומות
2. הרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין שנמכרו
3. ועדת הערר לענייני מס שבח מקרקעין ומס רכישה
4. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שבתחומה נמצא הנכס

סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע ש”מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס“ או ששולם המס. לפי סעיף 1, ”מנהל“ הוא מי שנתמנה על ידי שר האוצר בהודעה שפורסמה ברשומות. הוועדה המקומית והרשות המקומית אינן הגורם שהסעיף מסמיך לתת את האישור, וועדת הערר דנה בעררים ואינה נותנת אישור זה.

19. יעל ורועי חתמו ביום 1.3.2026 על הסכם למכירת מגרש, ומס השבח שולם ביום 1.6.2026. עורך הדין של יעל טוען כי משעה שהמס שולם, תוקפה של המכירה חל למפרע מיום חתימת ההסכם. שאלה זו עלתה בפני מתווך שהכיר את הצדדים. האם עורך הדין צודק?

1. לא; המכירה תקפה מיום תשלום המס ואין לה תוקף לתקופה שקדמה לו
2. לא; לתשלום המס אין השפעה על תוקף המכירה, והיא תקפה מיום החתימה
3. כן; משנתמלא התנאי של תשלום המס, כוחה של המכירה חל למפרע
4. כן; אך תוקף המכירה למפרע מותנה באישור בית משפט לאחר תשלום המס

סעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין מתנה את תקפה של מכירה החייבת במס בתשלום המס, ו”משנתמלא, כוחו למפרע מעת המכירה או מיום הפעולה“. לכן התוקף חל למפרע מיום החתימה. עד שהתנאי מתמלא לא נקנית כל זכות, ולכן התוקף אינו מיום החתימה ללא תשלום, והחוק אינו דורש אישור בית משפט.

20. מוטי מכר דירת מגורים מזכה וביקש בהצהרתו פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1. הרוכשת, הדס, שילמה את מס הרכישה במועד, והמתווך שליווה את העסקה בדק מתי אפשר לבקש רישום המכירה בפנקסי המקרקעין על סמך אישור המנהל לפי סעיף 16(א)(2א). כמה ימים צריכים לחלוף מיום ההצהרה או מהמצאת כל המסמכים והפרטים, לפי המאוחר?

1. 10 ימים
2. 14 ימים
3. 30 ימים
4. 60 ימים

סעיף 16(א)(2א)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מתנה את הרישום בכך ש”חלפו 10 ימים מיום ההצהרה או מהיום שהמציאו הרוכש והמוכר למנהל את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר“. התקופות של 30 ו־60 ימים מופיעות בסעיף 15(ט) לענין מקדמת הרוכש, ו־14 ימים הם המועד להגשת בקשה לבחינת החלטה לפי סעיף 15(ו).

21. ליאור מכר זכות במקרקעין ב־2,500,000 ש״ח, ושילם למתווך דמי תיווך של 70,000 ש״ח בקשר למכירה. לצורך השאלה נניח: שווי הרכישה הוא 1,600,000 ש״ח; ליאור הוציא 120,000 ש״ח להשבחת הנכס ו־20,000 ש״ח שכר טרחת עורך דין; ההוצאות אינן כלולות בשווי הרכישה, אין הוצאות אחרות, ולא הוכחו למנהל נסיבות מיוחדות המצדיקות ניכוי דמי תיווך גבוהים יותר. מהו השבח?

1. 710,000 ש״ח
2. 690,000 ש״ח
3. 760,000 ש״ח
4. 900,000 ש״ח

לפי סעיף 39(6) לחוק מיסוי מקרקעין דמי תיווך במכירה מותרים בניכוי עד 2% מהתמורה כשלא הוכחו נסיבות מיוחדות, כלומר 50,000 ש״ח מתוך 70,000 ש״ח; לפי סעיף 39(1) ו־39(7) מותרות גם הוצאות ההשבחה ושכר עורך הדין. הניכויים הם 120,000 + 50,000 + 20,000 = 190,000 ש״ח, והשבח הוא 2,500,000 − 1,600,000 − 190,000 = 710,000 ש״ח. הסכום 690,000 ש״ח מנכה את כל דמי התיווך, הסכום 760,000 ש״ח מתעלם מהם, והסכום 900,000 ש״ח מתעלם מכל הניכויים.

22. תמר מכרה זכות במקרקעין ב־3,000,000 ש״ח. לצורך השאלה נניח: שווי הרכישה, שהוא התמורה ששילמה תמר ברכישה, הוא 1,000,000 ש״ח; תמר שילמה 25,000 ש״ח דמי תיווך בקשר לרכישת הזכות, 90,000 ש״ח היטל השבחה על המקרקעין ו־8,000 ש״ח שכר טרחת שמאי מקרקעין בקשר עם המכירה; ההוצאות אינן כלולות בשווי הרכישה. מהו השבח?

1. 1,842,000 ש״ח
2. 1,877,000 ש״ח
3. 1,890,000 ש״ח
4. 1,882,000 ש״ח

לפי סעיף 39(5) לחוק מיסוי מקרקעין דמי תיווך ברכישה מותרים בניכוי עד 2% מהתמורה שניתנה ברכישה, כלומר 20,000 ש״ח מתוך 25,000 ש״ח; היטל השבחה מותר כ”מס השבחה אחר או תשלום חובה כיוצא באלה“ (סעיף 39(11)), ושכר שמאי מותר לפי סעיף 39(7א). הניכויים הם 20,000 + 90,000 + 8,000 = 118,000 ש״ח, והשבח הוא 3,000,000 − 1,000,000 − 118,000 = 1,882,000 ש״ח. הסכום 1,842,000 ש״ח מנכה 2% מתמורת המכירה במקום דמי התיווך ששולמו, הסכום 1,877,000 ש״ח מנכה את כל דמי התיווך כאילו התקרה מחושבת לפי תמורת המכירה, והסכום 1,890,000 ש״ח משמיט את שכר השמאי.

23. במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, שיום הרכישה שלה הוא 1.1.2010, הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון מס השבח של המוכר. לפי סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, כשהמנהל לא הקטין את השיעור, מהו שיעור המקדמה מהתמורה שנקבעה בהסכם?

1. 20% מהתמורה
2. 15% מהתמורה
3. 7.5% מהתמורה
4. 40% מהתמורה

סעיף 15(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע ”במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה מיום כ״א בחשוון התשס״ב (7 בנובמבר 2001) ואילך – 7.5% מהתמורה“. השיעור של 15% חל כשיום הרכישה קדם ל־7 בנובמבר 2001 (סעיף 15(ב)(1)), 40% הוא שיעור התשלומים למוכר שלאחריו מועברת המקדמה לפי סעיף 15(ג), ו־20% הוא שיעור הפקדון כערובה לתשלום המס לפי סעיף 16(א).

24. שני אחים, אורי ויעל, ירשו את אמם, ובנכסי העזבון דירה ומגרש. בחלוקה הראשונה של נכסי העזבון קיבל אורי את הדירה ויעל קיבלה את המגרש, ולא ניתנה ביניהם תמורה בכסף או בשווה כסף. מתווך שייעץ להם ביקש לבדוק את ההשלכות המיסויות. האם החלוקה נחשבת מכירה לענין חוק מיסוי מקרקעין?

1. כן; העברת זכות במקרקעין בין יורשים היא מכירה גם כשלא ניתנה תמורה
2. לא; החלוקה אינה מכירה אם נעשתה לאחר רישום צו ירושה ולא לפני כן
3. לא; החלוקה הראשונה של נכסי העזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה
4. כן; ההורשה היא מכירה והחלוקה היא מכירה נוספת של אותה דירה

סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע ש”חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה“, ובלבד שלא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס מהעזבון, והחלוקה הראשונה נחשבת בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה ובין אם לאחריו. כאן לא ניתנה תמורה כזו, ולכן אין מכירה. הטענה שהעברה בין יורשים היא מכירה גם בלי תמורה שגויה, וגם ההורשה עצמה אינה מכירה לפי סעיף 4.

25. איזה מהנכסים הבאים הוא ”דירת מגורים“ לפי ההגדרה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין?

1. דירה שבנייתה טרם נסתיימה והיא בבעלות יחיד שרכש אותה מקבלן
2. דירה שבנייתה נסתיימה, בבעלות יחיד, והיא משמשת למגורים
3. דירה שבנייתה נסתיימה והיא מלאי עסקי של יחיד לענין מס הכנסה
4. דירה שבנייתה נסתיימה, בבעלות חברה בע״מ, והיא משמשת למגורים

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר ”דירת מגורים“ כ”דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים“. דירה שבנייתה לא נסתיימה אינה כזו, דירה שהיא מלאי עסקי לענין מס הכנסה מוחרגת מההגדרה, ודירה בבעלות חברה אינה בבעלות יחיד.

26. בהסכם מכר בכתב בין שני צדדים נקבעה תמורה בעד זכות במקרקעין. לפי ההגדרה של ”שווי“ בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, באיזה תנאי שווי הזכות הוא התמורה שנקבעה בהסכם?

1. כשהצדדים רשמו את התמורה בהסכם וחתמו עליו בפני עורך דין או בפני נוטריון
2. כשהמנהל שוכנע שהתמורה נקבעה בתום לב ובלי השפעת יחסים מיוחדים בין הצדדים
3. כשהתמורה שולמה למוכר במזומן במלואה לפני מועד הגשת ההצהרה למנהל
4. כשהתמורה שווה לשווי שמאי שהגיש הרוכש למנהל יחד עם ההצהרה שלו על מכירת הזכות

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שבמכירות שנעשו בכתב ו”שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה“, השווי הוא התמורה. עריכת ההסכם בפני עורך דין, תשלום במזומן והגשת שומת שמאי אינם תנאים שבהגדרה.

27. שרון רכשה דירה לפני עשר שנים. בתשע השנים הראשונות שימשה הדירה כמשרד לעסק של שרון, ובשנה האחרונה עד למכירה התגוררה בה שרון בעצמה. מתווך שהעריך את הדירה שאל אם היא ”דירת מגורים מזכה“ לפי סעיף 49. האם הדירה היא דירת מגורים מזכה?

1. לא; שימוש עסקי בתקופה כלשהי שולל את מעמד הדירה כדירת מגורים מזכה
2. לא; הדירה לא שימשה בעיקרה למגורים באף אחת משתי התקופות שבהגדרה
3. כן; הדירה שימשה למגורים בשנה שקדמה למכירה, וזה מספיק לפי ההגדרה
4. כן; הדירה הוחזקה בבעלות המוכרת יותר מחמש שנים לפני מועד המכירה

סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר ”דירת מגורים מזכה“ כ”דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות“: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירתה. כאן המגורים נמשכו שנה אחת בלבד מתוך עשר, ולכן אף אחת משתי התקופות אינה מתקיימת. מגורים בשנה האחרונה אינם מספיקים, שימוש עסקי בתקופה אחרת אינו שולל את המעמד כשאחת התקופות מתקיימת, ומשך הבעלות אינו המבחן שבהגדרה.

28. משה מכר את דירת המגורים המזכה היחידה שלו ב־6,000,000 ש״ח, ובהצהרתו ביקש פטור ממס שבח. מתקיימים לגבי המכירה תנאי הפטור שבסעיף 49ב(2). לצורך השאלה נניח שסכום התקרה לפי סעיף 49א(א1) הוא 5,008,000 ש״ח. מתווך שליווה את העסקה ביקש לדעת את היקף הפטור. מה הדין?

1. הפטור מלא על כל שווי המכירה של 6,000,000 ש״ח, מכיוון שהדירה מזכה
2. הפטור חל על חלק השווי עד התקרה, וההפרש נחשב מכירה החייבת במס
3. אין פטור כלל, מכיוון ששווי המכירה עולה על סכום התקרה שבחוק
4. הפטור חל על ההפרש שמעל התקרה, והחלק שעד התקרה חייב במס

סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שכששווי המכירה עולה על סכום התקרה ”יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה“, ויראו את ההפרש כמכירה של זכות אחרת החייבת במס. הסכום 5,008,000 ש״ח מתואם לשנת 2025 ואינו מתעדכן בשנות המס 2025 עד 2027 (נקוב לשנים 2025–2027). פטור מלא או שלילת הפטור כולו אינם נכונים, וההיפוך בין החלק הפטור לחלק החייב שגוי.

29. איתי מכר דירת מגורים מזכה, שהיא דירתו היחידה בישראל. הוא בעל הזכות בה 14 חודשים מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר בפטור דירה אחרת בשמונה עשר החודשים שקדמו למכירה. מתווכת שליוותה את העסקה בדקה את זכאותו לפטור לפי סעיף 49ב(2). מה הדין?

1. הדירה פטורה ממס, כי היא הדירה היחידה שבבעלותו של איתי בישראל
2. הדירה אינה פטורה לפי פסקה זו, כי טרם חלפו שמונה עשר חודשים
3. הדירה פטורה ממס באופן חלקי, ביחס לחודשים שבהם איתי החזיק בה
4. הדירה אינה פטורה לפי פסקה זו, כי נדרשת בעלות של ארבע שנים לפחות

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מתנה את הפטור בכך שהמוכר ”בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים“, ולכן 14 חודשים אינם מספיקים. הפסקה דורשת 18 חודשי בעלות ולא ארבע שנים, היותה דירה יחידה אינה התנאי היחיד, והחוק אינו קובע פטור חלקי לפי חודשי ההחזקה.

30. לפי סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, מי נחשבים ”מוכר אחד“ לענין הפטור במכירת דירת מגורים מזכה?

1. המוכר, בן זוגו וכל ילדיהם, לרבות ילדים נשואים וילדים בגירים
2. המוכר, הוריו ואחיו, ובלבד שכולם מתגוררים עמו בדירה אחת
3. המוכר, בן זוגו שאינו גר דרך קבע בנפרד וילדיהם מתחת לגיל 18
4. המוכר לבדו, וכל בן משפחה אחר נחשב מוכר נפרד לענין הפטור

סעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע ש”יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים“ כמוכר אחד, למעט ילדים נשואים או יתומים. ילדים נשואים ובגירים אינם נכללים, הורים ואחים אינם חלק מהמוכר האחד, וגם בן זוג וילדים קטינים נחשבים יחד עם המוכר ולא כמוכרים נפרדים.

31. נועה, מתווכת במקרקעין, מסבירה ללקוח כי שיעורי מס הרכישה נקבעים לפי סוג המכירה או סוג המקרקעין. על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), מי מוסמך לקבוע את שיעורי מס הרכישה האלה?

1. שר המשפטים, באישור ועדת החוקה של הכנסת
2. המנהל, בהודעה שתפורסם ברשומות לציבור
3. ועדת הכספים של הכנסת, באישור שר המשפטים
4. שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת

סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, ”כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת“. המנהל מפרסם ברשומות לפי סעיף 9(ג3) את הסכומים המעודכנים בלבד ואינו קובע שיעורים; ועדת הכספים רק מאשרת ואינה קובעת בעצמה; ושר המשפטים וועדת החוקה אינם מופיעים בסעיף.

32. דנה, מתווכת במקרקעין, מסבירה ללקוח המתכוון לרכוש דירת מגורים את ההגדרה של ”דירה יחידה“ לצורך המדרגות המופחתות של מס הרכישה בסעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). מהי ההגדרה הנכונה?

1. דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש, גם אם בן זוגו הגר עמו מחזיק דירה אחרת
2. דירת מגורים שמחירה אינו עולה על המדרגה הראשונה שבסעיף 9(ג1ג)(1)
3. דירת מגורים הרשומה על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין לפני יום הרכישה
4. דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור, כהגדרתו בסעיף 16א

סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר ”דירה יחידה“ כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א. בן זוג הגר עם הרוכש נחשב עמו לרוכש אחד לפי סעיף 9(ג1ג)(4)(ג), ולכן דירתו נספרת; רישום בלשכת רישום המקרקעין אינו תנאי בהגדרה; ומחיר הדירה אינו חלק ממנה אלא קובע את המדרגות שיחולו.

33. אביגיל, תושבת ישראל, אינה מחזיקה כל דירת מגורים בישראל או באזור. בשנת 2026 היא רכשה מאדם פרטי דירת מגורים ששווי הזכות הנמכרת בה הוא 2,500,000 ש״ח, והדירה היא דירתה היחידה. לפי המדרגות הקבועות בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין (נקוב לשנים 2025–2027), מהו סכום מס הרכישה שעליה לשלם, בעיגול לשקל שלם?

1. 20,538 ש״ח
2. 26,063 ש״ח
3. 87,500 ש״ח
4. 135,342 ש״ח

לפי סעיף 9(ג1ג)(3) (נקוב לשנים 2025–2027), בדירה יחידה לא משולם מס על חלק השווי עד 1,978,745 ש״ח, ו־3.5% משולם על החלק העולה עליו ועד 2,347,040 ש״ח, ו־5% על החלק שמעליו. החישוב: (2,347,040 − 1,978,745) × 3.5% = 12,890.325, ועוד (2,500,000 − 2,347,040) × 5% = 7,648, ובסך הכול 20,538 ש״ח. הסכום 26,063 ש״ח נובע מהחלת 5% על כל החלק שמעל 1,978,745 ש״ח בלי מדרגת 3.5%; הסכום 87,500 ש״ח נובע מהחלת 3.5% על כל השווי בלי מדרגת הפטור; והסכום 135,342 ש״ח הוא החישוב לפי מדרגות דירה נוספת.

34. יואב, תושב ישראל, רוכש דירת מגורים מאדם פרטי. הוא עצמו אינו רשום כבעלים של דירה אחרת, אך אשתו, שהוא גר עמה, רשומה כבעלים של דירת מגורים בחיפה, והשניים אינם מתכוונים למכור אותה. האם הדירה שיואב רוכש תיחשב ”דירה יחידה“ לצורך המדרגות שבסעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין?

1. כן; יואב עצמו אינו רשום כבעלים של דירה אחרת, ולכן אין נפקות לדירה שבבעלות אשתו
2. כן; דירה שבבעלות בן זוג נספרת אם בן הזוג השתתף גם ברכישה החדשה
3. לא; רוכש ובן זוגו נחשבים לרוכש אחד, ולכן הדירה בחיפה נספרת והדירה החדשה אינה יחידה
4. לא; דירה יחידה היא דירה שנרכשה מקבלן, ולכן רכישה ממוכר פרטי אינה מזכה

סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, נחשבים לרוכש אחד. לכן הדירה שבבעלות האישה נספרת כדירה נוספת של הרוכש, והדירה החדשה אינה דירה יחידה. הסעיף אינו מבחין לפי השתתפות בן הזוג ברכישה החדשה, ואינו מתנה את ההגדרה ברכישה מקבלן.

35. עמית, תושב ישראל, ירש מאביו שתי חמישיות מדירת מגורים, וחלק זה הוא נכס המגורים היחיד שבבעלותו. הוא רוכש עתה דירת מגורים מאדם פרטי. האם הדירה שהוא רוכש תיחשב ”דירה יחידה“ לצורך המדרגות שבסעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין?

1. לא; כל חלק בדירת מגורים, ולו קטן, נספר כדירה נוספת של הרוכש
2. לא; חלק בדירה אינו נספר כדירה נוספת אם הוא קטן מרבע מכלל הדירה
3. כן; חלקו בדירה שבירושה אינו עולה על מחצית, ולכן היא אינה נספרת
4. כן; כל דירה שהתקבלה בירושה אינה נספרת, בלי קשר לשיעור חלקו בה

סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין מפנה לסעיף 49ג(3), שלפיו דירה שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש אינה פוסלת, ובדירה שהתקבלה בירושה – החלק אינו עולה על מחצית; חלקו של עמית, שתי חמישיות, עומד בכך. לא כל חלק נספר, והסף של רבע נקבע בנוסח הקודם של סעיף 9(ג1א) לתקופה שהסתיימה ב־2013. ירושה אינה מבטלת את הגבלת השיעור.