🤝 אתיקה וחובות מקצועיות של המתווך

1. מתווכת במקרקעין בשם יעל ראתה בלוח המודעות של בניין מגורים הודעה על דירה למכירה, והתקשרה לבעל הדירה, אדם שאינה מכירה, כדי להציע לו את שירותיה. מה עליה לציין בפנייה הראשונה אליו בנוגע לדירה?

1. את שם המשרד שלה ואת מספר רישיונה
2. את שמה ואת עובדת היותה מתווכת במקרקעין
3. את שמה ואת דמי התיווך שתדרוש בעסקה
4. את שמה ואת תקופת הבלעדיות שתבקש

תקנה 5(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) קובעת כי ”בפנייה ראשונה של מתווך במקרקעין לאדם בנוגע לנכס מסוים יציין המתווך את שמו ואת עובדת היותו מתווך“. שם המשרד ומספר הרישיון אינם חלק מחובה זו: הרישיון מוצג לפי דרישה (תקנה 5(ב)), ומספרו מצוין בפרסום שהוא פעולת שיווק (תקנה 19(א)), ולא בשיחה עם בעל הדירה. דמי התיווך ותקופת הבלעדיות אינם נכללים בחובת הציון בפנייה הראשונה.

2. במהלך סיור בדירה ביקשה נועה מהמתווך עומר להציג לה את רישיון התיווך שלו, בטרם תחליט אם להתקשר עימו בעסקת תיווך. עומר לא נשא את הרישיון עימו באותו מעמד, והציג לה רישיון בתוקף בפגישתם הבאה, למחרת, עוד לפני שהחליטה. האם עומר נהג כדין?

1. לא; על המתווך להציג רישיון בתוקף מיד, באותו מעמד
2. כן; אין חובה להציג רישיון לפני חתימת טופס הזמנה
3. לא; עליו להציג רישיון בתוקף בפנייה הראשונה, גם ללא דרישה
4. כן; עליו להציג רישיון בתוקף בהזדמנות הראשונה לאחר הדרישה

תקנה 5(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) קובעת כי מתווך ”יציג לפי דרישת אדם המעוניין להתקשר עימו בעסקת תיווך, רישיון תיווך במקרקעין בתוקף בהזדמנות הראשונה לאחר הדרישה“; הצגת הרישיון בפגישה הבאה, כשלא היה בידו באותו מעמד, מקיימת חובה זו. התקנה אינה מחייבת הצגה מיידית באותו מעמד, והחובה חלה מרגע הדרישה ואינה נדחית עד לחתימת טופס ההזמנה. בפנייה ראשונה מחייבת תקנה 5(א) לציין את השם ואת עובדת היותו מתווך, ולא להציג רישיון ללא דרישה.

3. לפי תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד–2024, מתי חייב מתווך להסביר ללקוח את מהות עסקת התיווך ואת הפרטים שבטופס ההזמנה בכתב?

1. לפני שהלקוח חותם על טופס ההזמנה בכתב, בשפה פשוטה
2. בתוך שבעה ימים מיום שהלקוח חתם על טופס ההזמנה בכתב
3. בעת חתימת ההסכם לעסקת המקרקעין בין הלקוח לצד האחר
4. עם קבלת דמי התיווך מהלקוח לאחר השלמת עסקת המקרקעין

תקנה 6(א) קובעת כי המתווך ”יסביר לאדם, לפני חתימתו של האדם על טופס הזמנה בכתב, בשפה פשוטה ומובנת, על אודות מהות עסקת התיווך“, לרבות הפרטים שבטופס. הסבר לאחר החתימה, בעת חתימת ההסכם עם הצד האחר או עם תשלום דמי התיווך מאוחר מדי ואינו מקיים את התקנה, והתקנה אינה מציינת תקופה של שבעה ימים.

4. אולגה, עולה חדשה ששפתה היחידה רוסית, ביקשה למכור את דירתה. המתווך אורי הניח בפניה טופס הזמנה בכתב בעברית, הסביר את תוכנו בעברית מהירה וביקש שתחתום. אולגה הנהנה בראשה ולא התנגדה. מה הדין?

1. אורי רשאי להחתים אותה, כי הסביר את הטופס לפני החתימה והיא לא התנגדה
2. אורי רשאי להחתים אותה אם יתרגם לה את הטופס לרוסית בתוך שבוע לאחר מכן
3. אורי אינו רשאי להחתים אותה עד שתתרגם בעצמה את הטופס לשפתה ותחזור אליו
4. אורי אינו רשאי להחתים אותה לפני שהוסברו לה פרטי הטופס בשפה המובנת לה

תקנה 6(ב) קובעת כי מתווך ”לא יחתים אדם על טופס הזמנה בכתב, אלא לאחר שהוסברו לו הפרטים שפורטו בתקנת משנה (א), בשפה המובנת לו“. הסבר בעברית לאדם שאינו מבין עברית אינו מספיק, גם אם לא התנגד. תרגום שנעשה אחרי החתימה אינו מועיל, כי ההסבר קודם לחתימה, ואין חובה על הלקוחה לתרגם את הטופס בעצמה.

5. המתווך דורון ניהל משא ומתן עם הלקוח בני לקראת כריתת עסקת תיווך בנוגע לדירה למכירה. הדירה נמכרת על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר, אך דורון לא גילה זאת לבני, משום שבני לא שאל על זהות המוכר. האם דורון נהג כדין?

1. כן; חובת הגילוי חלה על בעל הזכות במקרקעין ולא על המתווך
2. לא; עליו היה לגלות זאת בכתב, לאחר החתימה על טופס ההזמנה
3. כן; חובת הגילוי חלה כאשר הלקוח שואל במפורש על זהות המוכר
4. לא; במשא ומתן יש חובה לגלות אם המכירה נעשית על ידי רשות

תקנה 7(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) קובעת כי ”במשא ומתן לקראת כריתתה של עסקת תיווך בנוגע לנכס מסוים, יגלה מתווך במקרקעין אם העסקה במקרקעין היא מכירה על ידי רשות“. החובה חלה כבר במשא ומתן ואינה תלויה בשאלת הלקוח, היא אינה נדחית לאחר החתימה על טופס ההזמנה ואינה מוגבלת לגילוי בכתב, והיא מוטלת על המתווך ולא על בעל הזכות.

6. המתווך אסף מייצג את הלקוח גלעד, המעוניין לרכוש דירה שבה מתגורר שוכר. אסף לא ידע מתי השוכר יפנה את הדירה ולא בירר זאת, ואמר לגלעד שזה עניין בין השוכר למוכר. איזה מידע בנוגע למחזיק בנכס מנוי בתוספת הראשונה לתקנות האתיקה כמידע שעל אסף למסור לגלעד?

1. את שם המחזיק ואת גובה דמי השכירות ששילם לבעל הדירה בכל חודש
2. את קיומו של המחזיק, אם הלקוח שואל על כך במפורש בשיחה עימו
3. את חוזה השכירות המלא שבין המחזיק לבין בעל הדירה, כולל נספחיו
4. את קיומו של המחזיק, את מועד יציאתו ואת מועד מסירת החזקה

לפי תקנה 7(ב) והתוספת הראשונה (פריט 4), המידע המהותי שיש למסור ללקוח שאינו בעל הזכות כולל את קיומו של מחזיק בנכס שאינו הבעלים, את מועד יציאתו ואת מועד מסירת החזקה בנכס. שם המחזיק, גובה דמי השכירות וחוזה השכירות אינם ברשימה, והחובה אינה מותנית בשאלת הלקוח.

7. מתווך מסר ללקוח המבקש לרכוש נכס שאלון שמילא בעל הזכות בנכס לפי תקנה 7(ד) לתקנות האתיקה. איזה מהנושאים הבאים נכלל בנושאים שהשאלון חייב לכלול לפי התוספת השנייה?

1. הכנסתו החודשית של בעל הזכות בנכס ומקורות ההכנסה
2. הלוואות שנטל בעל הזכות בנכס מבנקים ובטוחות להן
3. מספר השנים שבהן התגורר בעל הזכות בנכס עד כה
4. חריגות בנייה בנכס ותביעות המתנהלות בנוגע לנכס

תקנה 7(ד) מחייבת למסור שאלון הכולל את נושאי התוספת השנייה, ובהם פריט 2 (חריגות בנייה בנכס) ופריט 5 (תביעות הנוגעות לנכס או לזכויות בו). הכנסת הבעלים, הלוואות שנטל ומשך מגוריו בנכס אינם מופיעים בתוספת.

8. המתווכת מיכל סיפרה ללקוח אילן, המעוניין לרכוש דירה, כי בעל הדירה הגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר להוספת חדר על הגג. מיכל לא ציינה את מקור המידע. מה עליה לעשות כדי לעמוד בתקנות האתיקה?

1. להמתין לאישור הבקשה בוועדה ולמסור את המידע לאחר מכן
2. לציין ללקוח את הפרסום הרשמי שעליו הסתמכה בהצגת הבקשה
3. לקבל מבעל הדירה אישור בכתב כי הבקשה אכן הוגשה לוועדה
4. לצרף למידע את תוכנית הדירה שאושרה בהיתר קודם לנכס

תקנה 7(ג) אוסרת מסירת מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות אלא אם כן צוין הפרסום הרשמי שעליו הסתמך המתווך, ובהגדרה נכללות ”בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס“. מיכל חייבת אפוא לציין את הפרסום הרשמי. אין חובה להמתין לאישור הבקשה, לקבל אישור בכתב מבעל הדירה או לצרף היתר קודם.

9. המתווך רונן מייצג את הלקוח שחר המבקש לשכור דירה. בעלת הדירה מילאה שאלון אך סירבה להתייחס לנושא הרטיבויות. רונן עשה מאמץ סביר לקבל את התייחסותה, ללא הצלחה, ציין בשאלון שבעלת הדירה סירבה להתייחס לנושא זה, ואז מסר אותו לשחר. האם רונן נהג כדין?

1. לא; אין למסור ללקוח שאלון שלא מולא בכל נושאי התוספת
2. לא; עליו להשלים את התשובה החסרה בעצמו לפי בדיקה בנכס
3. כן; מסר את השאלון וציין את הסירוב לאחר מאמץ סביר
4. כן; חובת מסירת השאלון חלה על לקוח המבקש לרכוש ולא לשכור

תקנה 7(ד) מחייבת למסור ללקוח המבקש לרכוש או לשכור שאלון שמילא בעל הזכות, ואם סירב בעל הזכות להתייחס לנושא, ”יציין המתווך את הסירוב למסור את התייחסותו, כולה או חלקה, לשאלון, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבלה“. רונן עשה כן ולכן נהג כדין. התקנה אינה אוסרת למסור שאלון חלקי אלא מחייבת לציין בו את הסירוב, אין חובה להשלים בעצמו את התשובה, והחובה חלה גם כלפי מי שמבקש לשכור.

10. מהי התקופה המזערית שבה על מתווך במקרקעין לשמור עותק מטופס ההזמנה בכתב ומהסכם הבלעדיות, מיום חתימתם, לפי תקנות האתיקה?

1. שלוש שנים
2. חמש שנים
3. עשר שנים
4. שבע שנים

תקנה 8 קובעת כי המתווך ישמור עותק מהמסמכים ”לתקופה של שבע שנים לפחות מיום חתימתם“. תקופות של שלוש או חמש שנים קצרות מהקבוע בתקנה, ותקופה של עשר שנים אינה התקופה המזערית שנקבעה, אף שאין איסור לשמור זמן ארוך יותר.

11. המתווך אמיר מקבל מיועץ משכנתאות עמלה על כל לקוח שהוא מפנה אליו. אמיר סיפר זאת בעל פה ללקוחה הדס, אשר ביקשה להתקשר עימו בעסקת תיווך לרכישת דירה, ולא כתב דבר. מה עליו היה לעשות לפי תקנות האתיקה?

1. לקבל את אישור הרשם בכתב לקבלת העמלה מיועץ המשכנתאות
2. לגלות את התשלום למוכר הדירה, שהוא הצד האחר לעסקת המקרקעין
3. להעביר להדס את העמלה שקיבל מהיועץ בעבור הפניית הלקוחה
4. לגלות להדס בכתב את התשלום שקיבל מהיועץ שאינו צד לעסקה

תקנה 9 מחייבת את המתווך לגלות בכתב לאדם המבקש להתקשר עימו בעסקת תיווך על כל תשלום או טובת הנאה שהוא מקבל מגורם שאינו צד לעסקת המקרקעין, ולפעול כאמור בסעיף 10 לחוק. יועץ משכנתאות הוא גורם כזה, ולכן אמיר היה חייב לגלות זאת להדס בכתב, וגילוי בעל פה אינו מספיק. החובה אינה מכוונת למוכר, אין חובה להעביר ללקוחה את העמלה, ואין צורך באישור הרשם.

12. איזו מהחובות הבאות אינה מוטלת על מתווך במקרקעין לפי תקנות האתיקה וחוק המתווכים במקרקעין?

1. להעביר ללקוח בתוך זמן סביר כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקה
2. לגלות בכתב תשלום שהוא מקבל מגורם שאינו צד לעסקת המקרקעין
3. למסור ללקוח העתק מטופס ההזמנה בכתב ומהסכם הבלעדיות שנחתם
4. להבטיח ללקוח שכל היתרי הבנייה בנכס ניתנו כדין לפני הצגת הנכס

סעיף 8(ב) לחוק המתווכים במקרקעין מחייב את המתווך לנקוט ”אמצעים הראויים בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי“, ואינו מטיל עליו ערבות לחוקיות היתרי הבנייה. לעומת זאת תקנה 14 מחייבת להעביר ללקוח הצעות, תקנה 8 מחייבת למסור לו העתק מהמסמכים, ותקנה 9 מחייבת לגלות בכתב תשלום מגורם שאינו צד לעסקה.

13. נעמה השאירה את מספר הטלפון שלה אצל המתווך ברק כשהתעניינה בדירה למכירה. כשנה לאחר מכן שלח לה ברק הודעות על דירות אחרות. ברק הודיע לה בעת מסירת הפרטים שהם ישמשו להצעות לעסקאות דומות, אך לא אמר לה דבר על זכותה לסרב. האם ברק רשאי לשלוח לה הצעות?

1. כן; ההודעה על השימוש בפרטי ההתקשרות מספיקה כדי לשלוח הצעות דומות
2. כן; פרטי ההתקשרות נמסרו מרצונה ולכן אין צורך בהסכמה נוספת
3. לא; לשם כך נדרשת הסכמה בכתב של נעמה לכל הצעה והצעה
4. לא; עליו היה להודיע לה במפורש על זכותה לסרב ולתת לה הזדמנות לכך

לפי תקנה 10(ב) מותר להשתמש בפרטי התקשרות של אדם מתעניין כדי להציע לו עסקה אחרת רק אם התקיימו כל התנאים, ובהם ”המתווך הודיע לאותו אדם במפורש על זכותו לסרב, נתן לו הזדמנות להודיע כי הוא מסרב לשימוש בפרטי ההתקשרות ואותו אדם לא עשה כן“. ברק לא הודיע על הזכות לסרב ולכן אינו רשאי. ההודעה על השימוש אינה מספיקה לבדה, מסירת הפרטים מרצון אינה פוטרת מהתנאים, והתקנה אינה דורשת הסכמה בכתב לכל הצעה.

14. הלקוחה רונית לא סירבה, בעת מסירת פרטיה למתווך דן, לקבל הצעות לעסקאות דומות, ודן שלח לה הצעות במשך חודשים. כעבור זמן שלחה לו רונית הודעה כי היא מסרבת לקבל הצעות נוספות, אך דן המשיך לשלוח לה הצעות בטענה שהסכימה בתחילה. מה הדין?

1. דן רשאי להמשיך, כי הסירוב תקף אם ניתן בתוך התקופה שנקבעה בהסכם
2. דן אינו רשאי להמשיך, כי היא רשאית לסרב בכל עת וזה נחשב סירוב
3. דן רשאי להמשיך, כי אי הסירוב בעת מסירת הפרטים הוא הסכמה לכל שימוש
4. דן אינו רשאי להמשיך, אלא אם כן קיבל את אישור הרשם להמשך ההצעות

לפי תקנה 10(ג), אדם שלא סירב ”יהיה רשאי בכל עת להודיע למתווך על סירובו לקבל הצעות לעסקאות מקרקעין אחרות, ויראו זאת כסירוב“. מרגע שרונית הודיעה, דן אינו רשאי להמשיך לשלוח לה הצעות. אי הסירוב בתחילה אינו הסכמה לכל שימוש בעתיד, התקנה אינה קובעת תקופה קצובה לסירוב, ואין צורך באישור הרשם.

15. המתווך יוסי מייצג את הלקוח אבישי, המוכר את דירתו. קונה פוטנציאלי הגיש ליוסי הצעה במחיר נמוך מהמחיר המבוקש, ויוסי החליט שלא להעבירה לאבישי מפני שלדעתו היא נמוכה מדי. מה הדין?

1. יוסי חייב להעביר את ההצעה לאבישי בתוך זמן סביר ולפעול לפי הוראותיו
2. יוסי חייב להעביר הצעות שהקונה הגיש בכתב ובצירוף ערבות בנקאית תקפה
3. יוסי חייב להעביר את ההצעה לאבישי לאחר שיערוך שומה מקצועית לנכס
4. יוסי רשאי שלא להעביר לאבישי הצעה שהיא נמוכה מהמחיר המבוקש בנכס

תקנה 14 קובעת כי מתווך ”יעביר ללקוחו בתוך זמן סביר, כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת המקרקעין, ויפעל בעניינים אלה לפי הוראות הלקוח“. החובה חלה על כל הצעה, ולא על הצעות שהמתווך סבור שהן ראויות, והיא אינה מותנית בצורה בכתב, בערבות, בשומה או באישור.

16. המתווכת ענת מעסיקה את אליהו בביצוע משימות מינהליות במשרדה. ענת לא הנחתה אותו בעניין סודיות ולא נקטה כל אמצעי. אליהו סיפר לשכן של לקוחה כי הלקוחה מוכרת את דירתה עקב קשיים כלכליים שסיפרה לענת. האם ענת עמדה בחובותיה לפי תקנות האתיקה?

1. כן; האחריות לשמירת הסודיות חלה על אליהו כמי שגילה את הידיעה
2. לא; עליה לנקוט אמצעים מתאימים להבטיח שהמועסק על ידה ישמור סודיות
3. כן; חובת הסודיות חלה על ידיעות שנמסרו בכתב ולא על שיחות עם הלקוחה
4. לא; עליה היה לקבל את הסכמת הלקוחה לעבודתו של אליהו במשרד

תקנה 11 מחייבת מתווך לנקוט ”את האמצעים המתאימים כדי להבטיח“ שמי שמועסק על ידו במשימות מינהליות יפעל כאמור בסעיף 11 לחוק, האוסר לגלות ידיעה שהובאה על ידי הלקוח שלא בהסכמתו. ענת לא נקטה אמצעים כלשהם ולכן לא עמדה בחובתה. החובה אינה מוטלת על אליהו לבדו, היא חלה גם על ידיעות שנמסרו בעל פה, ואינה תלויה בהסכמת הלקוחה לעבודת המועסק.

17. מהי ההגדרה של המונח ”נכס“ בתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד–2024?

1. זכות במקרקעין נשוא עסקת התיווך שבין המתווך ללקוח
2. מקרקעין שנרשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם הלקוח
3. מסמך המהווה הצעה כדין להתקשר בחוזה לעסקה במקרקעין
4. התקשרות בין מתווך במקרקעין לאדם לצורך תיווך במקרקעין

תקנה 1 מגדירה נכס כ”זכות במקרקעין נשוא עסקת התיווך“. ההגדרה אינה מותנית ברישום בלשכת רישום המקרקעין על שם הלקוח. מסמך המהווה הצעה כדין להתקשר בחוזה הוא מסמך הצעה להסכם, והתקשרות בין מתווך לאדם לצורך תיווך היא עסקת תיווך.

18. מה פירוש המונח ”מסמך הצעה להסכם“ בתקנות האתיקה?

1. מסמך שבו מתחייב מתווך להעביר ללקוח כל הצעה שיקבל לעסקה
2. מסמך בלעדיות שנחתם בין המתווך לבין בעל הזכות במקרקעין
3. מסמך המהווה הצעה כדין להתקשר בחוזה לעסקה במקרקעין
4. הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי חוק המתווכים

תקנה 1 מגדירה מסמך הצעה להסכם כ”מסמך המהווה הצעה כדין להתקשר בחוזה לעסקה במקרקעין“. הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך היא טופס הזמנה בכתב, מסמך בלעדיות הוא הסכם בלעדיות, והחובה להעביר ללקוח הצעות נקבעה בתקנה 14 ואינה הגדרה.

19. לפי תקנות האתיקה, מה כלול באיסור על מתווך לעשות דבר העלול להטעות אדם בעניין מהותי בנוגע לעסקת התיווך או לעסקת המקרקעין?

1. פרסום נכס שמחירו המבוקש גבוה ממחירי השוק לפי שומת שמאי מקרקעין
2. הצגת נכס ללקוח כשהמתווך יודע שהנכס אינו מיועד למכירה או להשכרה
3. הצגת נכס שהמתווך לא קיבל לגביו הסכם בלעדיות מבעל הזכות בנכס
4. פרסום נכס בלי לציין בפרסום את שמו של בעל הזכות במקרקעין

תקנה 4 אוסרת על מתווך לעשות דבר העלול להטעות אדם בעניין מהותי, ”ובכלל זה הצגת נכס ביודעו שאינו מיועד למכירה או להשכרה“. מחיר מבוקש גבוה, היעדר הסכם בלעדיות ואי ציון שם הבעלים בפרסום אינם נזכרים באיסור זה, ואינם הטעיה כשלעצמם.

20. לפניך שלושה פרטים בנוגע לנכס: I. המחיר המבוקש בעד הנכס. II. הקומה שבה ממוקם הנכס וקיומה של מעלית. III. גובה הכנסתו החודשית של בעל הנכס. אילו מהפרטים מנויים בתוספת הראשונה לתקנות האתיקה כמידע בעניין מהותי שעל מתווך למסור ללקוחו שאינו בעל הזכות במקרקעין?

1. I ו-II
2. I ו-III
3. II ו-III
4. I, II ו-III

התוספת הראשונה מונה כמידע מהותי את המחיר המבוקש בעד הנכס (פריט 7) ואת הקומה שבה ממוקם הנכס וקיומה של מעלית (פריט 3). הכנסתו החודשית של בעל הנכס אינה ברשימה, ולכן הפרט III אינו נכלל, וכל צירוף הכולל אותו אינו נכון.

21. איזו התנהגות אסורה על מתווך במקרקעין לפי תקנה 12 לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות)?

1. התניית מתן שירותי תיווך בקניית שירות אחר מהמתווך או מאדם אחר
2. גילוי ללקוח בכתב של סכום דמי התיווך בנפרד מסכומים אחרים
3. מתן שירות נוסף שאינו תיווך לאותו לקוח, לצד שירותי התיווך עצמם
4. עדכון הלקוח בצורך בבעל מקצוע אחר בנוגע למאפיין מהותי של הנכס

תקנה 12 קובעת: ”לא יתנה מתווך במקרקעין מתן שירותי תיווך במקרקעין בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר“. מתן שירות נוסף שאינו תיווך מותר, ובלבד שהסכומים מופרדים בכתב לפי תקנה 13; ההפרדה הזאת היא חובה ולא איסור. גם עדכון הלקוח על צורך בבעל מקצוע אחר מותר, ואף נדרש לפי תקנה 27.

22. נועה, מתווכת במקרקעין בעלת רשיון, סיכמה עם אילן כי תשווק את דירתו למכירה. לפני חתימת ההזמנה בכתב הודיעה נועה לאילן כי תעניק לו שירותי תיווך רק אם יזמין גם שירותי צילום ועיצוב מחברה שבבעלות אחיה. אילן הסכים. מה הדין?

1. ההתניה אסורה, אלא אם אילן הסכים לה מראש ובכתב לפני חתימת ההזמנה
2. ההתניה מותרת, כי השירות הנוסף אינו ניתן על ידי נועה אלא על ידי אחיה
3. ההתניה אסורה, כי אסור להתנות תיווך בקניית שירות גם מאדם אחר
4. ההתניה מותרת, אם נועה פירטה בכתב את מחיר השירות הנוסף בנפרד

תקנה 12 לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) אוסרת להתנות מתן שירותי תיווך בקניית שירות אחר ”ממנו או מאדם אחר“, ולכן אין נפקות לכך שהשירות ניתן על ידי חברה של אחיה של נועה ולא על ידיה. התקנה אינה קובעת חריג של הסכמת הלקוח, גם לא הסכמה בכתב. פירוט מחיר השירות בכתב הוא חובה לפי תקנה 13 לגבי שירות נוסף שמותר להעניק, אך אינו מכשיר התניה של שירותי התיווך.

23. יעל, מתווכת במקרקעין, מציעה ללקוחותיה גם שירות נוסף של ליווי בהוצאת אישורים מרשויות, בתשלום נפרד. עם הלקוח בועז סיכמה יעל דמי תיווך בהזמנה בכתב, ובשיחה טלפונית אמרה לו בעל פה כי ישלם לה בנוסף גם עבור השירות הנוסף, בלי לציין את הסכום בכתב. האם יעל פעלה כנדרש?

1. לא; עליה להבחין במפורש ובכתב בין דמי התיווך לבין סכום השירות הנוסף
2. כן; די בכך שיעל עדכנה את הלקוח בעל פה על קיומו של השירות הנוסף
3. לא; מתווך אינו רשאי להעניק שירותים נוספים שאינם תיווך במקרקעין
4. כן; דמי התיווך נקבעו בהזמנה בכתב ואין חובה לפרט בכתב סכומים נוספים

לפי תקנה 13 לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), מתווך המעניק שירותים נוספים ”יבחין במפורש ובכתב בין סכום דמי התיווך“ שהלקוח עשוי להיות מחויב בהם לבין הסכומים הנגבים בעד השירותים הנוספים, ויעדכן את הלקוח בכך. הודעה בעל פה אינה מספיקה, וקביעת דמי התיווך בהזמנה בכתב אינה פוטרת מהבחנה בכתב בסכום הנוסף. התקנה מניחה שמתווך רשאי להעניק שירותים נוספים, ואין בה איסור עליהם.

24. רועי, מתווך במקרקעין, התקשר בהזמנה בכתב עם דנה, המעוניינת לקנות דירה. דנה ביקשה לדבר ישירות עם בעל הדירה, והבעלים הסכים לכך. רועי סירב למסור לה את פרטי הקשר של הבעלים וטען כי כל הקשר חייב לעבור דרכו. מה הדין?

1. המתווך רשאי לסרב, כי הוא זכאי לדמי תיווך על כל עסקה שנעשית בנכס זה
2. המתווך רשאי לסרב, כל עוד לא חלפה תקופת הבלעדיות שנקבעה בנכס
3. המתווך חייב לאפשר את הקשר, אלא אם הצד האחר סירב לקשר ישיר עם הלקוחה
4. המתווך חייב לאפשר את הקשר, אלא אם נקבעה בהזמנה בכתב בלעדיות לטובתו

לפי תקנה 15 לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), מתווך שהתקשר עם לקוח ”לא ימנע מלקוח המבקש לקיים קשר ישיר עם צד אחר במשא ומתן לעסקת מקרקעין, קיום קשר כאמור, ולא יקשה עליו, אלא אם כן סירב הצד האחר לקיים עימו קשר ישיר“. כאן הבעלים הסכים, ולכן אסור לרועי להערים קשיים. החריג היחיד בתקנה הוא סירוב הצד האחר: הזכות לדמי תיווך ובלעדיות, בין שנקבעה בהזמנה בכתב ובין שלא, אינן מתירות לחסום את הקשר.

25. לפי תקנה 16 לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), מתווך במקרקעין לא יפעל בניגוד להוראה מסוימת של איזה מהחוקים הבאים?

1. חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973
2. חוק הגנת הדייר, התשל״ב–1972
3. חוק השכירות והשאילה, התשל״א–1971
4. חוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג–1973

תקנה 16 אוסרת על מתווך במקרקעין לפעול בניגוד להוראה של חוק השכירות והשאילה, התשל״א–1971, שאליה היא מפנה. חוק הגנת הדייר, חוק המכר (דירות) וחוק החוזים (חלק כללי) חלים אף הם על עסקאות במקרקעין, אך תקנה 16 אינה מפנה אליהם.

26. אסף, מתווך במקרקעין, נתן שירותי תיווך הן לגלית, המוכרת, והן לרון, הקונה, בעסקה בדירה מסוימת. אסף הודיע בכתב לגלית, לפני חתימת ההזמנה שלה, כי הוא מייצג גם את הקונה, ואילו לרון הודיע על כך בשיחה בעל פה. את ההצעות שהועברו בין השניים תיעד אסף ביומן כתוב. מה הדין?

1. אסף לא פעל כדין, כי אסור למתווך לייצג שני צדדים בעסקה אחת
2. אסף לא פעל כדין, כי עליו ליידע מראש ובכתב את שני הלקוחות
3. אסף פעל כדין, כי תיעוד ההצעות ביומן כתוב פוטר מהודעה בכתב
4. אסף פעל כדין, כי די בכך שהודיע בכתב ללקוח אחד ובעל פה לשני

לפי תקנה 17(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), מתווך המעניק שירותים ליותר מצד אחד ”יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו“ בעסקה על כך. ההודעה לרון נמסרה בעל פה בלבד, ולכן אסף לא עמד בחובה. ייצוג שני הצדדים אינו אסור כשלעצמו אלא מוסדר בתקנה 17, ותיעוד ההצעות לפי תקנה 17(ב) הוא חובה נוספת ואינו תחליף להודעה בכתב.

27. מיכל, מתווכת במקרקעין, מעניקה שירותי תיווך הן למוכר והן לקונה באותה עסקת מקרקעין. לפני חתימת ההזמנות הודיעה מיכל בכתב לשני הלקוחות כי היא מייצגת את שניהם, ובהמשך תיעדה בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותה בין הצדדים. האם מיכל פעלה כדין?

1. לא; אסור למתווך לייצג שני הצדדים באותה עסקת מקרקעין
2. כן; די בתיעוד ההצעות, ואין חובה ליידע את הלקוחות מראש על הייצוג
3. לא; היה עליה לקבל את הסכמת שני הלקוחות בכתב לפני ההזמנות
4. כן; ייצוג שני הצדדים מותר אם המתווך יידע מראש ובכתב ותיעד את ההצעות

תקנה 17 לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) מתירה למתווך להעניק שירותים ליותר מצד אחד, ובלבד שיידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו (תקנת משנה (א)) ויתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו (תקנת משנה (ב)); מיכל קיימה את שני התנאים. התקנה אינה אוסרת ייצוג כפול, דורשת הודעה ולא הסכמה בכתב, ואינה פוטרת מההודעה כשההצעות מתועדות.

28. אהרון, מתווך במקרקעין, פרסם באתר אינטרנט מודעה לדירה להשכרה, ובה מספר הטלפון שלו. במודעה כתב אהרון את שמו, בלי לציין שהוא מתווך ובלי מספר רשיון. האם המודעה עומדת בדרישות תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות)?

1. כן; די בציון שמו ומספר הטלפון שלו כדי שהציבור יוכל לפנות אליו ישירות
2. כן; חובת הציון חלה על פרסום בעיתון ואינה חלה על פרסום באינטרנט כלל
3. לא; מתווך חייב לציין בפרסום גם את שיעור דמי התיווך שהוא גובה מלקוחותיו
4. לא; בפרסום נכס עם פרטי קשר יש לציין שהוא מתווך, את שמו ומספר רשיונו

תקנה 19(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) קובעת שבכל פרסום של נכס שבו מצוינים פרטי התקשרות עם מתווך ”יציין המתווך את עובדת היותו מתווך ואת הפרטים האמורים בתקנת משנה (א)“, כלומר את שמו, היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רישיונו; המודעה של אהרון חסרה את שני האחרונים. ההקלה לעיתון (די בציון היותו מתווך) אינה חלה על אתר אינטרנט, ושמו ומספר הטלפון אינם מספיקים. התקנה אינה מחייבת לציין את שיעור דמי התיווך.

29. איתן, מתווך במקרקעין, קיבל מרונית, בעלת דירה, בלעדיות לשיווק דירתה לתקופה של שישה חודשים. תקופת הבלעדיות הסתיימה, ואיתן המשיך לפרסם את הדירה באתרי מודעות. רונית לא ביקשה ממנו להפסיק, אך גם לא נתנה הסכמה להמשך השיווק. מה הדין?

1. הוא רשאי להמשיך בשיווק, אלא אם רונית תבקש ממנו לחדול מביצועו
2. עליו לחדול מהשיווק בתום הבלעדיות, אלא אם קיבל את הסכמת רונית להמשכו
3. הוא רשאי להמשיך בשיווק, עד תום 30 ימים מתום תקופת הבלעדיות
4. הוא רשאי להמשיך בכל פעולת שיווק שהחל בה לפני תום הבלעדיות

לפי תקנה 18(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), מתווך ”יחדול מביצוע פעולות שיווק מכוח הסכם בלעדיות בתום תקופת הבלעדיות, אלא אם כן קיבל הסכמה מבעל הזכות בנכס“ להמשיך בהן. שתיקת רונית אינה הסכמה: החובה לחדול לבקשת בעל הזכות, שבתחילת תקנה 18(ב), אינה מתירה להמשיך בלי הסכמה לאחר תום הבלעדיות. התקנה אינה נותנת תקופת חסד של 30 ימים (תקופה הלקוחה מסעיף 9(ג) לחוק המתווכים במקרקעין, לבלעדיות בדירה שלא נקבעה לה תקופה) ואינה מתירה להשלים פעולות שהחלו בתקופת הבלעדיות.

30. מה חייב מתווך במקרקעין לציין בכל פרסום מטעמו שהוא פעולת שיווק, לפי תקנה 19(א) לתקנות האתיקה?

1. את שמו, כתובת משרדו ואת שיעור דמי התיווך שהוא גובה
2. את שמו, מספר ההזמנה בכתב ואת תקופת הבלעדיות בנכס
3. את שמו, היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רשיונו
4. את שמו, תאריך קבלת הרשיון ואת מספר תעודת הזהות שלו

תקנה 19(א) קובעת: ”מתווך במקרקעין יציין בכל פרסום מטעמו שהוא פעולת שיווק את שמו, היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רישיונו“. כתובת המשרד, שיעור דמי התיווך, מספר ההזמנה, תקופת הבלעדיות, תאריך קבלת הרשיון ומספר תעודת הזהות אינם חלק מהחובה.

31. שירה, מתווכת במקרקעין, קיבלה מיוסי, בעל דירת מגורים בבעלותו הפרטית, הודעת טקסט: ”אני מסכים שתפרסמי את דירתי למכירה“. שירה לא חתמה איתו על הזמנה בכתב, ופרסמה את הדירה באתר מודעות תוך ציון שמה, היותה מתווכת ומספר רשיונה. האם שירה רשאית לפרסם את הדירה?

1. כן; הסכמה מתועדת של בעל הדירה מספיקה לשיווק, גם בלי הזמנה בכתב
2. לא; הסכמה בהודעת טקסט אינה מספיקה ונדרשת הסכמה בחתימה על מסמך
3. לא; פרסום באינטרנט מחייב הסכם בלעדיות חתום במסמך נפרד על ידי הבעלים
4. כן; מתווך רשאי לשווק נכס לפני שקיבל הסכמה כלשהי מבעל הנכס

לפי תקנה 18(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), כשהנכס הוא דירת מגורים או בבעלות יחיד, המתווך מבצע פעולות שיווק אם ניתנה לו הסכמת בעל הזכות בנכס ”בכתב או בכל דרך מתועדת אחרת“; הודעת טקסט היא הסכמה מתועדת, ולכן שירה רשאית לשווק. שיווק בלי כל הסכמה אסור לפי אותה תקנה, ובלעדיות במסמך נפרד אינה תנאי לשיווק. הזמנה בכתב לפי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין נדרשת לזכאות לדמי תיווך ולא להסכמה לשיווק.

32. באיזה תנאי רשאי מתווך במקרקעין לשתף פעולה עם מתווכים אחרים בשירותי התיווך שהוא מעניק ללקוח, לפי תקנה 21 לתקנות האתיקה?

1. בתנאי שבשיתוף הפעולה דמי התיווך מחולקים שווה בין המתווכים
2. בתנאי שרשם המתווכים אישר מראש את שיתוף הפעולה בין המתווכים
3. בתנאי שהלקוח חתם על בלעדיות גם לטובת המתווך שמשתף פעולה
4. בתנאי שאין בשיתוף הפעולה כדי לפגוע בלקוחו בדרך כלשהי

תקנה 21 מתירה שיתוף פעולה עם מתווכים אחרים ”ובלבד שאין בשיתוף הפעולה כדי לפגוע, בדרך זו או אחרת, בלקוחו“. התקנה אינה מחייבת חלוקה שווה של דמי התיווך, אינה דורשת אישור מראש של רשם המתווכים ואינה מתנה את שיתוף הפעולה בבלעדיות לטובת המתווך האחר.

33. כלפי מי חלה חובת הכבוד, ההגינות והמקצועיות שמטילה תקנה 22 לתקנות האתיקה על מתווך במקרקעין?

1. כלפי לקוח שחתם עם המתווך על הזמנה בכתב לעסקת מקרקעין מסוימת
2. כלפי צד לעסקת מקרקעין שהמתווך אינו מעניק לו שירותי תיווך בה
3. כלפי עובד שהמתווך מעסיק במשרדו במשימות מינהליות שוטפות
4. כלפי מתווך אחר שהמתווך משתף עמו פעולה בעסקה מסוימת

תקנה 22 קובעת כי מתווך ”ינהג בכבוד, בהגינות ובמקצועיות כלפי צד לעסקת מקרקעין שהוא אינו מעניק לו שירותי תיווך בעסקה“. חובת הכבוד וההגינות כלפי עמית למקצוע קבועה בנפרד בתקנה 20, חובותיו כלפי לקוחו קבועות בהוראות אחרות (למשל מסירת מסמכים לפי תקנה 8), ותקנה 11 עוסקת רק בחובה להבטיח שמועסק במשימות מינהליות ישמור על סודיות. לכן הלקוח, העמית והעובד אינם הנמענים של תקנה 22.

34. דורית, מתווכת במקרקעין, ניהלה משא ומתן בין מוכר לקונה של דירה. לבקשת שניהם ערכה דורית בעצמה זיכרון דברים לעסקה, והצדדים חתמו עליו. לאחר מכן נחתם חוזה מכר, ודורית דרשה דמי תיווך. מה הדין?

1. דורית פעלה כדין, כי זיכרון דברים אינו חוזה מחייב בין הצדדים
2. דורית הפרה איסור, ובשל כך היא אינה זכאית לדמי תיווך בעסקה זו
3. דורית פעלה כדין, כי שני הצדדים ביקשו ממנה לערוך את המסמך
4. דורית הפרה איסור, אך היא זכאית לדמי תיווך אם הייתה הגורם היעיל

תקנה 23(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות) אוסרת, ”בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 12 לחוק“, לערוך או למסור לצד זיכרון דברים לעסקה במקרקעין; סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין אוסר לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי וקובע כי ”מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך“. האיסור חל בין שזיכרון הדברים הוא חוזה מחייב ובין שלא, ובקשת שני הצדדים אינה מתירה אותו. שלילת דמי התיווך חלה גם כשהמתווך היה הגורם היעיל בעסקה.

35. ליאור, עורך דין שהוא גם מתווך במקרקעין בעל רשיון, ביצע לפני ארבע שנים, כעורך דין, פעולות משפטיות בעסקת המכר של דירה מסוימת, עבור רוכשי הדירה. כעת ביקשו ממנו בעלי הדירה לתווך בהשכרתה. האם ליאור רשאי לעסוק בתיווך לגבי הדירה?

1. לא; עליו להמתין 5 שנים מיום ביצוע הפעולות המשפטיות בדירה
2. כן; חלפו יותר מ־3 שנים בין הפעולות המשפטיות לבין עיסוקו בתיווך
3. כן; האיסור חל על עורך דין בעסקאות מכר ולא בעסקאות שכירות
4. לא; עורך דין אינו רשאי לעסוק בתיווך לגבי נכס שטיפל בו כעורך דין

לפי תקנה 23(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), מתווך שהוא עורך דין לא יעסוק בתיווך לגבי נכס שביצע לגביו פעולות משפטיות ”זולת אם חלפו 3 שנים“ בין ביצוע הפעולות לבין העיסוק בתיווך. ליאור ביצע את הפעולות לפני ארבע שנים, ולכן הוא רשאי לתווך. תקופת ההמתנה היא 3 שנים ולא 5, האיסור אינו מוחלט, והוא חל על כל תיווך בנכס, גם בשכירות, ולא על עסקאות מכר בלבד.