🏢 דיני מקרקעין, בתים משותפים ומרשם

1. מה נכלל בהגדרת ”מקרקעין“ בחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969?

1. קרקע בלבד, בלי הבנוי והנטוע עליה ובלי מחוברים אחרים
2. קרקע והבנוי עליה בלבד, בלי הנטוע ובלי מחוברים אחרים
3. קרקע וכל מיטלטל המצוי עליה בעת כריתת העסקה במקרקעין
4. קרקע והמחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה

סעיף 1 לחוק המקרקעין מגדיר מקרקעין כך: ”קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה“. ההגדרה כוללת גם בנוי ונטוע ומחוברים אחרים, ולכן אינה מוגבלת לקרקע בלבד או לקרקע ולבנוי בלבד. מיטלטלין שאינם מחוברים חיבור של קבע אינם מקרקעין.

2. לפי סעיף 3 לחוק המקרקעין, שכירות מקרקעין לתקופה העולה על כמה שנים נקראת ”חכירה לדורות“?

1. יותר מ־5 שנים
2. יותר מ־10 שנים
3. יותר מ־49 שנים
4. יותר מ־25 שנים

סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים היא חכירה רגילה בלבד, והחוק אינו קובע סף של עשר שנים או של ארבעים ותשע שנים.

3. מהי זיקת הנאה לפי חוק המקרקעין?

1. מישכון של מקרקעין להבטחת תשלום חוב של בעליהם
2. שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם
3. זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין שלא לצמיתות
4. הקניה של בעלות או זכות אחרת לפי רצון המקנה

סעיף 5 לחוק המקרקעין קובע: ”זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם“. מישכון של מקרקעין הוא משכנתה לפי סעיף 4, זכות להחזיק במקרקעין בתמורה שלא לצמיתות היא שכירות לפי סעיף 3, והקניה לפי רצון המקנה היא עסקה לפי סעיף 6.

4. אביה של נועה הוריש לה בצוואה מגרש רשום. האם הקניית המגרש לנועה בדרך זו היא ”עסקה במקרקעין“ כהגדרתה בסעיף 6 לחוק המקרקעין?

1. כן; הקניית בעלות לפי רצון המקנה היא עסקה גם כשהיא נעשית בצוואה
2. כן; הורשה נחשבת עסקה מרגע שהרשם אישר אותה לרישום
3. לא; הורשה על פי צוואה הוצאה במפורש מהגדרת העסקה במקרקעין
4. לא; עסקה במקרקעין היא הקניה בתמורה, והורשה נעשית ללא תמורה

סעיף 6 לחוק המקרקעין מגדיר עסקה כהקניה של בעלות או של זכות אחרת ”לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה“. לכן הורשה אינה עסקה, גם כשהיא נעשית לפי רצון המוריש וגם אם נרשמה. הגדרת העסקה אינה מותנית בתמורה, ולכן גם הנימוק של העדר תמורה אינו הטעם לכך.

5. מתי נגמרת עסקה במקרקעין לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין?

1. בעת חתימת הצדדים על מסמך בכתב שבו התחייבו לעשות את העסקה
2. בעת מסירת החזקה במקרקעין לידי מי שרכש את הזכות בהם
3. ברישום, ושעת אישור הרשם את העסקה לרישום היא שעת הרישום
4. בעת תשלום מלוא התמורה על ידי מי שרכש את הזכות בהם

לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין ”העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום“. חתימה על מסמך בכתב יוצרת התחייבות לעשות עסקה לפי סעיפים 7(ב) ו־8, ואין במסירת החזקה או בתשלום התמורה כדי לגמור את העסקה.

6. דנה ועומר חתמו על הסכם בכתב למכירת דירה רשומה של דנה לעומר, ועומר שילם את מלוא התמורה וקיבל לידיו את המפתחות. הצדדים טרם פנו ללשכת רישום המקרקעין ולא נרשם דבר. מה מעמדה של העסקה בין הצדדים?

1. עסקה שנגמרה, מפני שהתמורה שולמה במלואה והחזקה נמסרה
2. התחייבות לעשות עסקה, מפני שהעסקה לא נגמרה ברישום
3. עסקה בטלה, מפני שהיא לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין
4. עסקה מותנית, שתיגמר ברגע שיופקד ההסכם אצל עורך דין

סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין קובע: ”עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה“. אין בתשלום התמורה ובמסירת המפתחות כדי לגמור את העסקה, שנגמרת ברישום לפי סעיף 7(א). העסקה שלא נרשמה אינה בטלה אלא התחייבות לעשות עסקה, והחוק אינו מתנה את גמרה בהפקדת ההסכם אצל עורך דין.

7. נועה ועומר חתמו על מסמך בכתב ובו התחייבה נועה למכור לעומר מגרש רשום שבבעלותה. המסמך טרם נרשם. האם קיימת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין העומדת בדרישת הצורה שבסעיף 8 לחוק המקרקעין?

1. לא; התחייבות כזאת אינה תקפה כל עוד העסקה לא נרשמה
2. כן; התחייבות לעשות עסקה טעונה מסמך בכתב, והוא קיים
3. כן; אך בתנאי שהמסמך נחתם בפני רשם המקרקעין עצמו
4. לא; התחייבות כזאת טעונה אישור של הממונה על המרשם

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע: ”התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב“, ומסמך כזה קיים. הרישום נדרש לגמר העסקה לפי סעיף 7(א) ולא לתוקפה של ההתחייבות. החוק אינו דורש חתימה בפני רשם או אישור של הממונה על המרשם.

8. אורי התחייב בכתב למכור את דירתו ליעל, והעסקה טרם נרשמה. כעבור חודש התחייב אורי בכתב למכור את אותה דירה לגל, שלא ידע על ההתחייבות ליעל. גל שילם לאורי את מלוא התמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בעוד גל בתום לב. למי זכות עדיפה בדירה?

1. לגל, כי פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה
2. ליעל, כי ההתחייבות השנייה לאותה דירה בטלה מפני שקדמה לה אחרת
3. לשניהם בחלקים שווים, כי לשניהם התחייבות בכתב מאורי
4. ליעל, כי התחייבו אליה ראשונה וזכות בעל העסקה הראשונה עדיפה

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע שזכות בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך ”אם השני פעל בתום־לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום־לב“ זכותו עדיפה. גל שילם, לא ידע על ההתחייבות ליעל ורשם את העסקה בעודו בתום לב, ולכן הוא גובר. היות יעל ראשונה אינה מכריעה כשהחריג מתקיים, ההתחייבות השנייה אינה בטלה כי הסעיף רק מכריע איזו זכות עדיפה, והחוק אינו מחלק את הזכות בין השניים.

9. מיכל התחייבה בכתב למכור מגרש לרון, והעסקה טרם נרשמה. לאחר מכן התחייבה מיכל בכתב למכור את אותו מגרש לתמר, שפעלה בתום לב ושילמה את מלוא התמורה, אך העסקה לטובתה טרם נרשמה. למי זכות עדיפה במגרש?

1. לתמר, כי העסקה שנעשתה מאוחר יותר מבטלת את הראשונה
2. לתמר, כי היא פעלה בתום לב ובתמורה ושילמה את כל הסכום
3. לרון, כי העסקה לטובת תמר טרם נרשמה וזכות הראשון עדיפה
4. לרון ולתמר יחד, כי שתי העסקאות נעשו בכתב לפני הרישום

לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין ”זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה“, והחריג לטובת השני דורש שהעסקה לטובתו תירשם בעודו בתום לב. עסקתה של תמר טרם נרשמה, ולכן תום הלב והתשלום אינם מספיקים. עסקה מאוחרת אינה מבטלת עסקה קודמת, והחוק אינו מחלק את הזכות בין שני הצדדים.

10. אלון התחייב בכתב למכור את דירתו לליאור, והעסקה טרם נרשמה. אלון התחייב בכתב גם למכור אותה דירה לשרית, שהייתה בתום לב בעת ההתקשרות ושילמה את מלוא התמורה. לפני רישום העסקה גילתה שרית על ההתחייבות לליאור, ובכל זאת השלימה את הרישום על שמה. האם זכותה של שרית עדיפה על זכות ליאור לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין?

1. לא; העסקה לטובתה לא נרשמה בעוד היא בתום לב, ולכן הראשון עדיף
2. כן; מי שהשלים רישום עדיף על מי שהתחייבו אליו קודם לכן
3. כן; די שהייתה בתום לב בעת ההתקשרות ושילמה את מלוא התמורה
4. לא; עסקה נוגדת אינה ניתנת לרישום כל עוד קיימת התחייבות קודמת

סעיף 9 לחוק המקרקעין דורש שהעסקה לטובת השני ”נרשמה בעודו בתום־לב“, לצד תום לב ותמורה. שרית גילתה על ההתחייבות לליאור לפני הרישום, ולכן העסקה לטובתה לא נרשמה בעוד היא בתום לב וזכות הראשון עדיפה. תום לב בעת ההתקשרות בלבד אינו מספיק, והשלמת רישום אינה מכריעה בלי תום לב. הסעיף אינו אוסר רישום של עסקה נוגדת, אלא קובע איזו זכות עדיפה.

11. מהם התנאים לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין לכך שזכותו של רוכש תהיה יפה גם אם הרישום בפנקסי המקרקעין לא היה נכון?

1. רכישה בתמורה במקרקעין מוסדרים, בהסתמך בתום לב על הרישום
2. רכישה בתמורה במקרקעין מוסדרים, בהסתמך על הצהרת המוכר
3. רכישה בתמורה במקרקעין לא־מוסדרים, בהסתמך בתום לב על הרישום
4. רכישה במתנה במקרקעין מוסדרים, בהסתמך בתום לב על הרישום

סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע: ”מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום־לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון“. הצהרת המוכר אינה הרישום, ההגנה חלה על מקרקעין מוסדרים ולא על לא־מוסדרים, שרישומם הוא ראיה לכאורה בלבד לפי סעיף 125(ב), ומתנה היא רכישה ללא תמורה.

12. מה היקף הבעלות בשטח של קרקע שבתחומה לא רשומה חלקה תלת־ממדית, לפי סעיף 11 לחוק המקרקעין?

1. עד עומק ועד גובה סבירים לצורך השימוש שעושה הבעלים במקרקעין
2. מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע וגם בחלל הרום שמעליו
3. עד העומק והגובה שנרשמו בפנקסי המקרקעין לגבי אותה חלקה בלבד
4. עד עומק של עשרה מטרים ועד גובה של מאה מטרים מעל לפני הקרקע

לפי סעיף 11 לחוק המקרקעין ”הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע“ וגם בחלל הרום שמעליו, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות ומחצבים ובלי למנוע מעבר בחלל הרום. החוק אינו מגביל את הבעלות לשימוש סביר או למידות קבועות כמו עשרה מטרים. גבולות רשומים מגבילים את הבעלות בחלקה תלת־ממדית לפי סעיף 14ב, ולא בקרקע שלא רשומה בתחומה חלקה כזאת.

13. גיא בנה בית על מגרש של אורנה בלי הסכמתה, והבית חובר לקרקע חיבור של קבע. אורנה היא הבעלים הרשום של המגרש, וגיא טוען שהוא שילם את כל עלות הבנייה ולכן הבית שלו. מי הבעלים של הבית לפי סעיף 12 לחוק המקרקעין?

1. אורנה, כי הבעלות במגרש חלה גם על הבית שחובר אליו
2. גיא ואורנה במשותף, כי כל אחד תרם לבית מרכיב משלו
3. גיא, כי הוא שילם את עלות הבנייה והקים את הבית בעצמו
4. גיא, עד שיירשם הבית על שם אורנה בפנקסי המקרקעין

סעיף 12 לחוק המקרקעין קובע שהבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי עליה וכל מחובר אליה חיבור של קבע, ו”אין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר“. לכן הבית של אורנה, גם אם גיא שילם ובנה. החוק אינו מחלק את הבעלות בין הבונה לבעל הקרקע ואינו מתנה אותה ברישום הבית.

14. איזה מהמשפטים הבאים אינו נכון לפי סעיפים 12 ו־13 לחוק המקרקעין?

1. הבעלות במחובר לקרקע שייכת למי שבנה אותו, ולא לבעל הקרקע
2. עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם הבנוי והנטוע עליה
3. אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, כשאין בחוק הוראה אחרת
4. הבעלות בקרקע חלה גם על דבר המחובר אליה חיבור של קבע

סעיף 12 לחוק המקרקעין קובע שהבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל מחובר אליה חיבור של קבע, בין אם נבנה בידי בעל המקרקעין ובין אם בידי אדם אחר, ולכן הקביעה שהמחובר שייך לבונה ולא לבעל הקרקע אינה נכונה. סעיף 13 קובע שעסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם המחובר, וכי ”אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין“ כשאין בחוק הוראה אחרת, ושלוש הקביעות האחרות נכונות.

15. מה מעמדה של עסקה במקרקעין שנעשתה בחלק מסויים מהמגרש בלבד, כשאין הוראה אחרת בחוק?

1. תקפה, אם נקבעו גבולות החלק בתשריט שצורף להתחייבות
2. חסרת תוקף, משום שהעסקה חלה על הקרקע כולה ולא על חלקה
3. תקפה, אם הרשם אישר אותה לרישום כעסקה בחלק מהמגרש
4. תלויה בהסכמת המפקח על רישום המקרקעין לחלוקת המגרש

סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם המחובר אליה, ו”אין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין“ כשאין בחוק הוראה אחרת. תשריט, אישור הרשם או הסכמת המפקח אינם מתנאי הסעיף ואינם מקנים תוקף לעסקה בחלק מסויים.

16. רמי הוא הבעלים של מגרש ומפעיל בו מנסרה רועשת עד שעות הלילה, ושכניו סובלים מרעש ומאבק. רמי טוען שכבעלים מותר לו לעשות במגרש כרצונו, גם אם הדבר פוגע בשכניו. האם טענתו נכונה לפי סעיף 14 לחוק המקרקעין?

1. לא; הבעלות כשלעצמה אינה מצדיקה גרימת נזק או אי נוחות לאחר
2. כן; הבעלות במקרקעין מקנה זכות לעשות בהם כל דבר וכל עסקה
3. כן; כל עוד השכנים לא הגישו תביעה למניעת הפרעה לפי סעיף 17
4. לא; הבעלות נשללת ממי שעושה במקרקעין דבר הגורם נזק לשכניו

סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין ”אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר“. הבעלות לפי סעיף 2 היא ”בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם“, ולכן אינה מתירה כל פעולה. תביעה לפי סעיף 17 היא תרופה ואינה תנאי לאיסור, והסעיף אינו שולל את הבעלות אלא רק את ההצדקה לגרימת הנזק.

17. מהו תחום הבעלות בחלקה תלת־ממדית לפי סעיף 14ב לחוק המקרקעין?

1. כבקרקע רגילה, בכל העומק שמתחתיה ובחלל הרום שמעליה
2. החלל שמעליה עד גובה הרום, אך לא העומק שמתחתיה
3. גבולותיה הרשומים, והיא אינה מתפשטת מעבר לכך
4. הנפח שנקבע בהיתר הבנייה שניתן לפי חוק התכנון והבנייה

סעיף 14ב(א) לחוק המקרקעין קובע: ”על אף הוראת סעיף 11, הבעלות בחלקה תלת־ממדית מוגבלת לגבולותיה הרשומים, ואינה מתפשטת מעבר לכך“. לכן היא אינה מתפשטת בכל העומק והרום כבקרקע רגילה ואינה מוגבלת לרום בלבד, והיקפה אינו נקבע לפי היתר בנייה אלא לפי הרישום.

18. בניין מגורים בן עשר דירות רשום בפנקס הבתים המשותפים. אסף, בעל אחת הדירות, מבקש לרשום את דירתו כחלקה תלת־ממדית, כדי שתהיה נושא נפרד לבעלות ולעסקאות. מה הדין בבקשתו לפי סעיף 14ז לחוק המקרקעין?

1. הבקשה תידחה, כי דירה בבית משותף לא תירשם כחלקה תלת־ממדית
2. הבקשה תידחה, כי חלקה תלת־ממדית אינה נושא נפרד לבעלות
3. הבקשה תתקבל, אם החלוקה נעשית על פי תכנית שאושרה כדין
4. הבקשה תתקבל, אם הסכימו לה בעלי כל הדירות האחרות בבניין

סעיף 14ז(א) לחוק המקרקעין קובע: ”דירה בבית משותף או חלק אחר בבית המשותף המיועד לשמש את בעלי הדירות או מרביתם לא יירשמו כחלקה תלת־ממדית“, ולכן הבקשה תידחה. חלקה תלת־ממדית היא דווקא נושא נפרד לבעלות לפי סעיף 14ד, ותכנית מאושרת היא אחד התנאים לרישומה לפי סעיף 14ה, אך אין בכך כדי לגבור על האיסור שבסעיף 14ז. גם הסכמת בעלי הדירות האחרות אינה מכשירה רישום כזה.

19. חיים הוא בעל מגרש ריק שהוא מחזיק בו כדין. לפני עשרים ימים תפס אדם זר את המגרש שלא כדין והציב בו מבנה. האם רשאי חיים להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציא את התופס מהמגרש לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין?

1. לא; על המחזיק לפנות תחילה לבית המשפט, ואין לו רשות להפעיל כוח
2. לא; השימוש בכוח מותר כשהתפיסה נמשכת פחות מעשרה ימים
3. כן; ובלבד שקיבל לכך אישור מראש מהמפקח על רישום המקרקעין
4. כן; הוא מחזיק כדין, וטרם חלפו שלושים ימים מיום התפיסה

סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין קובע: ”תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם“. עשרים ימים הם בתוך המועד, ולכן חיים רשאי. אין חובה לפנות קודם לבית המשפט, הסף הוא שלושים ימים ולא עשרה, והחוק אינו דורש אישור מהמפקח.

20. איזה מהמשפטים הבאים אינו נכון לפי סעיפים 16 עד 20 לחוק המקרקעין?

1. בעל מקרקעין זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין
2. הוראות סעיפים 16 עד 19 אינן גורעות מהזכות לפיצויים לפי הדין
3. המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח סביר למניעת הסגת גבולו
4. הזכות לדרוש מניעת הפרעה בשימוש במקרקעין נתונה לבעלים ולא למחזיק

סעיף 17 לחוק המקרקעין קובע: ”המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין“, ולכן הקביעה שזכות זו נתונה לבעלים ולא למחזיק אינה נכונה. שלוש הקביעות האחרות נכונות: בעל מקרקעין זכאי לדרוש את מסירתם לפי סעיף 16, המחזיק כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה נגד הסגת גבול לפי סעיף 18(א), וסעיף 20 שומר על הזכות לפיצויים.

21. יוסי הוא מתווך שאינו בעל זכויות בדירה מסוימת. הוא מבקש לעיין בפנקסי המקרקעין שבלשכת רישום המקרקעין ולקבל העתק מהרשום בהם לגבי הדירה. האם הוא רשאי לעשות כן לפי סעיף 124 לחוק המקרקעין?

1. לא; העיון מותר לבעלי הזכויות במקרקעין ולבאי כוחם בלבד
2. לא; העיון מותר למי שקיבל הרשאה מראש מהממונה על המרשם
3. כן; הפנקסים פתוחים לעיון הציבור וכל אדם רשאי לעיין בהם
4. כן; ובלבד שהוא מציג בלשכה הרשאה בכתב מבעל הדירה שבנדון

סעיף 124 לחוק המקרקעין קובע: ”הפנקסים המתנהלים בלשכה יהיו פתוחים לעיון הציבור, וכל אדם רשאי לעיין בהם ולקבל העתקים מן הרשום בהם“. לכן יוסי רשאי גם בלי להיות בעל זכויות. החוק אינו מגביל את העיון לבעלי זכויות, אינו מצריך הרשאה מהממונה על המרשם ואינו דורש הרשאה בכתב מבעל הדירה.

22. נועם רכש דירה במקרקעין מוסדרים, ובנסח הרישום מופיע שמו כבעלים. בעל זכות אחר טוען שהרישום אינו תואם את המציאות, ומבקש מבית המשפט להתעלם ממנו. האם הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתכנו לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין?

1. כן; אך הוא ראיה חותכת לגבי שם הבעלים הרשום בלבד
2. כן; רישום לגבי מקרקעין מוסדרים הוא ראיה חותכת לתכנו
3. לא; רישום לגבי מקרקעין מוסדרים הוא ראיה לכאורה לתכנו
4. לא; ראיה חותכת היא רישום שאישר הממונה על המרשם

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע: ”רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו“, בכפוף לסעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. הרישום חותך את תכנו כולו ולא רק את שם הבעלים. ראיה לכאורה היא כוחו של רישום לגבי מקרקעין לא־מוסדרים לפי סעיף 125(ב), והחוק אינו מתנה את כוחו באישור הממונה על המרשם.

23. בפני מי רשאי לערור אדם הרואה עצמו נפגע מהחלטה של רשם המקרקעין, לפי סעיף 121 לחוק המקרקעין?

1. בפני בית משפט השלום, תוך התקופה שנקבעה בתקנות
2. בפני הממונה על המרשם, תוך התקופה שנקבעה בתקנות
3. בפני שר המשפטים, תוך התקופה שנקבעה בתקנות
4. בפני בית המשפט המחוזי, תוך התקופה שנקבעה בתקנות

סעיף 121(א) לחוק המקרקעין קובע שהנפגע מהחלטת רשם או מפקח ”רשאי לערור עליה לפני הממונה על המרשם תוך תקופה שנקבעה בתקנות“. רק על החלטת הממונה, כולל ההחלטה בערר, מערערים לבית המשפט המחוזי לפי סעיף 122. בית משפט השלום אינו ערכאת ערר בעניין זה, ושר המשפטים ממנה את הרשמים אך אינו דן בעררים עליהם.

24. נתונים הפריטים הבאים: I. עסקאות שהרשם אישרן לרישום II. פסקי דין שניתנו על ידי בית משפט והוגשו לרשם III. התחייבויות בעל פה של בעלי המקרקעין אילו מהפריטים יירשמו בפנקסים שבלשכת רישום המקרקעין לגבי המקרקעין הנוגעים בדבר, לפי סעיף 123(ב) לחוק המקרקעין?

1. I בלבד
2. II ו־III
3. I ו־II
4. I, II ו־III

סעיף 123(ב) לחוק המקרקעין מונה את הנרשם בפנקסים: העסקאות שהרשם אישרן לרישום, וכן ”פסקי דין, החלטות וצווים שניתנו על ידי בית משפט“ או על ידי רשות מוסמכת אחרת והוגשו לרשם. התחייבות בעל פה אינה עומדת אף בדרישת המסמך בכתב שבסעיף 8 ואינה מן הפריטים הנרשמים לפי סעיף 123(ב), ולכן פריט III אינו נרשם. כל צירוף הכולל את פריט III או החסר את פריט II שגוי.

25. בבניין ישן ברחוב הדקל יש שש דירות, וכל אחת מהן ניתנת לזיהוי כיחידה נפרדת. דנה ועומר הם בעלי דירות ששטח הרצפה שלהן מהווה יחד 55% משטח הרצפה של כל הדירות, ושניהם ביקשו לרשום את הבית בפנקס בתים משותפים. אף דירה אינה מוחכרת בחכירה לדורות. מי מוסמך ליתן צו רישום, והאם בקשתם מספיקה?

1. המפקח; הבקשה אינה מספיקה, ודרושה בקשה של בעלי כל הדירות
2. המפקח; הבקשה מספיקה, כי שטח דירותיהם למעלה ממחצית השטח
3. הרשם; הבקשה מספיקה, כי שטח דירותיהם למעלה ממחצית השטח
4. הרשם; הבקשה אינה מספיקה, ודרושה בקשת רוב הבעלים במספרם

סעיף 143(א) לחוק המקרקעין קובע: ”צו לרישום בית בפנקס יינתן על ידי המפקח, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות שבבית“. לדנה ולעומר 55% משטח הרצפה ואין דירה בחכירה לדורות, ולכן בקשתם מספיקה והצו יינתן על ידי המפקח. הסעיף מסמיך את המפקח ולא את הרשם, ואינו דורש בקשה של כל הבעלים או של רוב הבעלים במספרם, כי המבחן הוא שטח הרצפה.

26. מה נדרש להוכיח לרשם כדי שירשום הערת אזהרה לפי סעיף 126(א) לחוק המקרקעין?

1. שהעסקה במקרקעין נגמרה ברישום ושהזכאי שילם לבעל המקרקעין את מלוא התמורה
2. שבית משפט נתן צו המורה לרשם לרשום הערה לטובת מי שבעל המקרקעין התחייב כלפיו
3. שבעל המקרקעין התחייב בכתב לעשות במקרקעין עסקה או להימנע מעשיית עסקה
4. שהצדדים חתמו על הסכם מכר ושולמה מקדמה בשיעור עשרה אחוזים מהתמורה שנקבעה

סעיף 126(א) לחוק המקרקעין קובע כי כשהוכח לרשם ש”בעל מקרקעין“ התחייב בכתב לעשות בהם עסקה או להימנע מעשיית עסקה, הוא ירשום הערה על כך. עסקה שנגמרה ברישום היא עסקה גמורה לפי סעיף 7(א), ואינה תנאי להערה. צו בית משפט הוא בסיס להערה לפי סעיף 130, לא לפי סעיף 126. תשלום מקדמה אינו תנאי בחוק, ומה שמכריע הוא ההתחייבות בכתב.

27. מה משמעותה של הערת אזהרה שנרשמה לטובת מי שבעל המקרקעין התחייב לעשות עמו עסקה?

1. הזכאי נעשה בעל המקרקעין מרגע רישום ההערה, גם אם העסקה טרם נגמרה ברישום
2. הזכאי נעשה בעל משכנתה על המקרקעין ורשאי לממש אותם בהוצאה לפועל מיד
3. הזכאי מקבל זכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם עד שהעסקה תיגמר ברישום
4. הזכאי מוגן בכך שעסקה הסותרת את ההערה לא תירשם בלי הסכמתו או צו בית משפט

לפי סעיף 7(א) לחוק המקרקעין העסקה נגמרת ברישום, והערת אזהרה אינה רישום של העברת בעלות. סעיף 127(א) קובע כי ”לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט“. לכן ההערה מגינה על הזכאי, אך אינה הופכת אותו לבעל המקרקעין או לבעל משכנתה, שהיא זכות נפרדת לפי סעיפים 85 ו-91, וגם אינה מקנה לו זכות החזקה או שימוש.

28. דנה התחייבה בכתב למכור את דירתה לעומר, והדירה אמורה להימסר לו בעוד שנה. דנה אינה מגיעה ללשכת רישום המקרקעין, ועומר פנה לבדו לרשם וביקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. האם הרשם יכול לרשום את ההערה לפי בקשתו של עומר בלבד?

1. לא; הערה נרשמת לפי בקשה משותפת של שני הצדדים, ולכן נדרשת הסכמת דנה מראש
2. כן; בקשת הזכאי מספיקה לרישום, והרשם אינו חייב להודיע על רישום ההערה לדנה
3. כן; מי שזכאי לפי ההתחייבות רשאי לבקש את ההערה, והרשם יודיע לדנה
4. לא; הערה נרשמת לפי צו של בית משפט, ולכן על עומר לפנות תחילה לבית המשפט

סעיף 126(א) לחוק המקרקעין קובע שהרשם ירשום הערה ”על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות“, כך שהזכאי יכול לבקש לבדו. סעיף 126(ב) מוסיף כי כשההערה נרשמה לפי בקשת הזכאי בלבד, הרשם יודיע מיד על רישומה למי שהתחייב, ולכן חובת ההודעה קיימת. הסכמת דנה אינה תנאי, וצו בית משפט נדרש להערה לפי סעיף 130 ולא להערה לפי סעיף 126.

29. נועה התחייבה בכתב למכור את דירתה ליואב, ולבקשתו נרשמה לטובתו הערת אזהרה. אחר כך מכרה נועה את הדירה לאורי, ושניהם ביקשו מהרשם לרשום את העברת הבעלות על שם אורי. יואב חתם בפני הרשם על הסכמה לרישום ההעברה. מה הדין?

1. הרשם ידחה את הבקשה עד שבית המשפט יורה על מחיקת ההערה, אף שיואב הסכים
2. הרשם ידחה את הבקשה, כי הערת אזהרה שנרשמה מונעת רישום עסקאות נוספות בדירה
3. הרשם ירשום את ההעברה, כי הזכאי הסכים לרישום העסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה
4. הרשם ירשום את ההעברה וימחק מיוזמתו את הערת האזהרה בלי להודיע ליואב על כך

לפי סעיף 127(א) לחוק המקרקעין, כל עוד ההערה לא נמחקה לא תירשם עסקה הסותרת אותה ”אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט“, ולכן הסכמת יואב מספיקה ואין צורך בצו. ההערה אינה חוסמת כל עסקה בדירה, אלא עסקה הסותרת את תוכנה. הרשם גם אינו מוחק הערה מיוזמתו: מחיקה נעשית בדרכים שבסעיף 132, כמו צו בית משפט או הוכחה שהצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה.

30. אורן התחייב בכתב למכור מגרש לרונית, ולבקשתה נרשמה הערת אזהרה. לאחר מכן הטיל נושה של אורן עיקול על המגרש, ובהמשך ניתן נגד אורן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל. ההערה לא נמחקה. האם זכויותיה של רונית הנובעות מהתחייבות אורן נשארות בתוקף?

1. כן; ההערה מגינה מפני העיקול, אך לא מפני צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל
2. לא; צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל גובר על הערת אזהרה שנרשמה לפני מתן הצו
3. לא; עיקול שהוטל על המקרקעין גובר על התחייבות בכתב שטרם נגמרה ברישום עסקה
4. כן; ההערה שלא נמחקה מגינה על זכויות הזכאי מפני עיקול ומפני פשיטת רגל

סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין קובע כי כשנרשמה הערת אזהרה ואחר כך הוטל עיקול או ניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, ”לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה“. לכן ההערה מגינה על רונית מפני שני האירועים, ולא מפני העיקול לבדו, והעיקול או הצו אינם גוברים עליה. הסייג היחיד הוא טענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל שהייתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה.

31. גיל התחייב בכתב למכור את דירתו לליאור, ולבקשת ליאור נרשמה הערת אזהרה. בהמשך מכר גיל את אותה דירה לטל, שפעלה בתום לב ושילמה את מלוא התמורה, והיא ביקשה לרשום את הדירה על שמה. ליאור אינו מסכים לכך. מה הדין?

1. העסקה עם טל לא תירשם, אלא אם טל תפקיד בידי הרשם פיצוי כספי לטובת ליאור
2. העסקה עם טל תירשם, כי רוכשת שפעלה בתום לב ובתמורה זכותה עדיפה על זכות הזכאי
3. העסקה עם טל תירשם, אם טל תוכיח לרשם שלא ידעה על ההתחייבות כלפי ליאור
4. העסקה עם טל לא תירשם בלי הסכמת ליאור או צו בית משפט, אף שטל פעלה בתום לב

סעיף 9 לחוק המקרקעין מעדיף רוכש שני רק אם ”פעל בתום־לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום־לב“, וכאן הערת האזהרה מונעת את הרישום. סעיף 127(א) קובע שעסקה הסותרת את ההערה לא תירשם אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית משפט, ולכן תום לבה של טל ואי־ידיעתה אינם מאפשרים את הרישום. החוק אינו קובע מסלול של הפקדת פיצוי בידי הרשם או של פיצוי בידי בית המשפט במקום מניעת הרישום.

32. לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין, לבקשת מי ירשום הרשם הערה על כך שעשיית עסקה במקרקעין מותנית בהסכמה של צד שלישי?

1. לפי בקשת הצד השלישי שעשיית העסקה מותנית בהסכמתו
2. לפי בקשת הוועדה המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין
3. לפי בקשת צד מעוניין או לפי בקשת היועץ המשפטי לממשלה
4. לפי בקשת בעל המקרקעין שהסכמה זו מגבילה את עסקאותיו

סעיף 128 לחוק המקרקעין קובע ש”ירשום הרשם, לפי בקשת הצד השלישי, הערה על כך“, כלומר מי שהעסקה מותנית בהסכמתו הוא המבקש. בקשה של בעל המקרקעין או של הוועדה המקומית אינה מוזכרת בסעיף. בקשה של צד מעוניין או של היועץ המשפטי לממשלה היא הדרך שבסעיף 129, בהערה על הגבלת כשרות משפטית, ולא לפי סעיף 128.

33. איזו מהקביעות הבאות על הערת אזהרה שנרשמה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין אינה נכונה?

1. ההערה נרשמת גם בגין התחייבות להימנע מעשיית עסקה במקרקעין
2. ההערה נרשמת גם על סמך התחייבות בעל פה, אם הרשם השתכנע שניתנה
3. ההערה נרשמת גם כשההתחייבות בכתב היא מותנית או משתמעת
4. ההערה אינה טעונה רישום בפנקס או במרשם אחר המתנהלים על פי דין

סעיף 126(א) לחוק המקרקעין דורש התחייבות ”בכתב“, ולכן הערה על סמך התחייבות בעל פה אינה אפשרית, וגם סעיף 8 מחייב מסמך בכתב להתחייבות לעשות עסקה במקרקעין. שלוש הקביעות האחרות נכונות: ההתחייבות יכולה להיות לעשות או להימנע מעשיית עסקה, מותנית או משתמעת (סעיף 126(א)), וסעיף 127(ב1) פוטר את ההערה מרישום במרשם או בפנקס אחר.

34. ענת התחייבה בכתב למכור דירה לאיתי, ולבקשתו נרשמה הערת אזהרה. בהמשך סיכמו השניים בכתב לבטל את ההסכם ופנו יחד לרשם בבקשה למחוק את ההערה. האם הרשם רשאי למחוק את ההערה לפי סעיף 132(א) לחוק המקרקעין ללא צו של בית משפט?

1. כן; הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה, וזו עילה שאינה טעונה צו בית משפט
2. כן; הרשם מוחק הערת אזהרה לפי בקשת בעל המקרקעין לבדו, גם בלי הסכמת הזכאי
3. לא; מחיקת הערה מחייבת להמתין שנה מיום הרישום ולהודיע לכל נושי בעל המקרקעין
4. לא; הערה שנרשמה לפי סעיף 126 נמחקת על פי צו של בית משפט ולא בדרך אחרת

סעיף 132(א)(1) לחוק המקרקעין קובע שהערה שנרשמה לפי סעיף 126 תימחק על פי צו בית משפט או אם הוכח לרשם ש”הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה“, ולכן הסכמת ענת ואיתי מספיקה. בקשה של בעל המקרקעין לבדו אינה עילה למחיקה: בלי הסכמת הזכאי נדרש צו, או הוכחה שעילת ההערה בטלה בצירוף הודעה מראש לפי סעיף 132(א)(2). החוק אינו קובע תקופת המתנה של שנה או חובת הודעה לנושים, וצו בית משפט הוא אחת הדרכים ולא הדרך היחידה.

35. אביב קיבל מרונן התחייבות בכתב למכור לו מגרש, ולבקשת אביב נרשמה הערת אזהרה. כעבור זמן הוכיח רונן להנחת דעתו של הרשם כי עילת ההערה בטלה, שכן ההתחייבות בוטלה. אביב אינו מסכים למחיקת ההערה. מה הדין?

1. הרשם ימחק את ההערה עם הוכחת בטלות העילה, ואביב רשאי לפנות לבית המשפט לאחר המחיקה
2. הרשם לא ימחק את ההערה בלי הסכמת אביב, אלא אם בית המשפט יורה לו על מחיקתה
3. הרשם רשאי למחוק את ההערה לאחר שהודיע לאביב מראש ונתן לו זמן סביר לפנות לבית המשפט
4. הרשם ימחק את ההערה אם אביב לא הגיש לו התנגדות בכתב בתוך שלושים יום מיום הבקשה

לפי סעיף 132(א)(2) לחוק המקרקעין, הערה נמחקת אם ”עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט“. לכן מחיקה עם ההוכחה, בלי הודעה מראש, פסולה, והחוק אינו קובע הליך של התנגדות בכתב בתוך שלושים יום. כשעילת ההערה בטלה אין צורך בהסכמת אביב או בצו בית משפט, ובלבד שההודעה והזמן הסביר ניתנו.