שאלות לדוגמה: בחינת מתווך במקרקעין

1. לפי סעיף 3 לחוק המקרקעין, שכירות מקרקעין לתקופה העולה על כמה שנים נקראת ”חכירה לדורות“?

1. יותר מ־5 שנים
2. יותר מ־10 שנים
3. יותר מ־49 שנים
4. יותר מ־25 שנים

סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע כי שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים היא חכירה רגילה בלבד, והחוק אינו קובע סף של עשר שנים או של ארבעים ותשע שנים.

2. לפי חוק המתווכים במקרקעין, באיזו תדירות לפחות נערכת הבחינה לקבלת רשיון תיווך?

1. פעם אחת בשנה לפחות
2. שלוש פעמים בשנה לפחות
3. פעמיים בשנה לפחות
4. ארבע פעמים בשנה לפחות

סעיף 6(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע ש”הבחינה תיערך לפחות פעמיים בשנה“. פעם אחת בשנה אינה מספיקה, והחוק אינו מחייב שלוש או ארבע בחינות בשנה. מי שנכשל רשאי לשוב ולהיבחן לפי סעיף 6(ב).

3. לפי סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), מתי פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה?

1. כשהפנייה מעידה על גמירת דעת ומסויימת דיה לכריתת חוזה
2. כשהפנייה נעשתה בכתב והמציע חתם עליה בפני שני עדים
3. כשהפנייה הופנתה לאדם מסוים אחד ולא נמסרה לציבור הרחב
4. כשהפנייה כוללת מחיר והניצע השיב עליה בתוך שבעה ימים

סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע שפנייה היא הצעה אם ”היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה והיא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה“. החוק אינו דורש כתב או עדים, והוא מציין שהפנייה יכולה להיות גם לציבור, ולכן אין צורך בניצע יחיד. תשובת הניצע היא קיבול ואינה חלק מהגדרת ההצעה.

4. מי נותן היתר להקמת בניין לפי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה?

1. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה שבמחוזה נמצא הבניין
2. רשות הרישוי המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין
3. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לאחר דיון בבקשה
4. שר הפנים לאחר התייעצות עם הוועדה המקומית

סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי אדם לא יקים בניין ולא יתחיל לעשות זאת ”אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך“. הוועדה המחוזית, המועצה הארצית ושר הפנים אינם הגורם שנותן היתר להקמת בניין מסוים, וההיתר ניתן על ידי רשות הרישוי המקומית.

5. בבניין מגורים חדש התגלו אצל הקונים כמה ליקויים. איזה מהליקויים הבאים נחשב ”אי־התאמה יסודית“ כהגדרתה בחוק המכר (דירות)?

1. התקלפות של חיפוי החוץ בקיר הפונה אל חצר הבניין
2. נזילה חוזרת בצנרת המים של אחת הדירות בבניין
3. סדק בעמוד בטון נושא, המסכן את יציבות הבניין
4. סדק ברוחב של 2 מ״מ בקיר מחיצה שאינו נושא עומסים

סעיף 4(ג) לחוק המכר (דירות) מגדיר ”אי־התאמה יסודית“ כאי־התאמה בחלקי הבנין ”הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע“ ובעלת נגיעה ליציבותו ולבטיחותו. עמוד בטון נושא הוא חלק כזה. נזילה בצנרת, התקלפות חיפוי חוץ וסדק ברכיב שאינו נושא הם אי־התאמות רגילות שלהן תקופות בדק מוגדרות בתוספת, ולא אי־התאמה יסודית.

6. מהי התקופה המזערית שבה על מתווך במקרקעין לשמור עותק מטופס ההזמנה בכתב ומהסכם הבלעדיות, מיום חתימתם, לפי תקנות האתיקה?

1. שלוש שנים
2. חמש שנים
3. עשר שנים
4. שבע שנים

תקנה 8 קובעת כי המתווך ישמור עותק מהמסמכים ”לתקופה של שבע שנים לפחות מיום חתימתם“. תקופות של שלוש או חמש שנים קצרות מהקבוע בתקנה, ותקופה של עשר שנים אינה התקופה המזערית שנקבעה, אף שאין איסור לשמור זמן ארוך יותר.

7. מהי ”קרקע עירונית“ לפי חוק מקרקעי ישראל?

1. קרקע הנמצאת בתחום שיפוט של עירייה, ללא קשר לייעודה לפי תכנית
2. קרקע שייעודה למגורים או לתעסוקה לפי תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר
3. קרקע שייעודה בתכנית חקלאי, ושנבנו עליה בתים לפי היתר בנייה
4. קרקע שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין כמגרש בנוי בבעלות המדינה

סעיף 1 לחוק מקרקעי ישראל מגדיר קרקע עירונית כ”קרקע שייעודה לפי תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה“ למגורים או לתעסוקה, ואת ”תעסוקה“ הוא מגדיר כתעשייה, מלאכה, משרדים, מסחר, תיירות או מלונאות, למעט חקלאות. תחום שיפוט של עירייה אינו קובע, ייעוד חקלאי אינו מגורים או תעסוקה, והרישום בלשכת רישום המקרקעין אינו חלק מההגדרה.

8. כונס נכסים מונה לנכס מסוים של החייב. מה קובע חוק ההוצאה לפועל לגבי מעמדו וסמכויותיו של כונס הנכסים בנכס?

1. הוא לוקח את הנכס לרשותו, וידו בו כיד החייב לפי הוראות הרשם
2. הוא מוכר את הנכס לפי שיקול דעתו בלי הוראות מרשם ההוצאה לפועל
3. הוא רוכש את הנכס מהחייב ומסלק מכספו את החוב הפסוק לזוכה
4. הוא פועל כשלוחו של הזוכה ומעביר אליו ישירות את הכנסות הנכס

סעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל קובע שכונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל, ו”וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב“. לפי סעיף 54(ד) ההכנסות נמסרות למנהל לשכת ההוצאה לפועל ולא לזוכה, ולכן כונס הנכסים אינו שלוחו של הזוכה. הוא פועל לפי הוראות הרשם ואינו רוכש את הנכס.