🗺️ מקרקעי ישראל ודיירות מוגנת

1. מה קובע סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל לגבי הבעלות במקרקעי ישראל?

1. הבעלות בהם עוברת לחוכר בתום תקופת החכירה, בלי תמורה
2. מותר להעביר את הבעלות בהם במכר, באישור מועצת מקרקעי ישראל
3. מותר להעביר את הבעלות בהם בדרך של חכירה לדורות לחוכר
4. הבעלות בהם אינה מועברת, לא במכר ולא בדרך אחרת כלשהי

סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל קובע כי ”הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת“. אישור של מועצת מקרקעי ישראל אינו מתיר מכר של הבעלות. חכירה לדורות אינה מעבירה בעלות, והחוכר אינו נעשה בעל המקרקעין, לא בתום תקופת החכירה ולא לפניה.

2. על אילו סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות לא יחול האיסור להעביר את הבעלות במקרקעי ישראל, לפי סעיף 2 לחוק יסוד מקרקעי ישראל?

1. אלה שנקבעו לעניין זה בחוק, כפי שמפורט בחוק מקרקעי ישראל
2. אלה שהוכרז עליהם פטור בהחלטה פרטנית של מועצת מקרקעי ישראל
3. אלה שאישרה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לגופה של כל עסקה
4. אלה שהמדינה מוכנה למכור למי שהגיש בקשה מנומקת לרשות

סעיף 2 לחוק יסוד מקרקעי ישראל קובע ”סעיף 1 לא יחול על סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לענין זה בחוק“, וסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל מפרט אותם. החלטת מועצה אינה מקור לפטור. אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה נדרש רק בעסקאות מסוימות שהחוק מונה, ובקשה מנומקת למדינה אינה יוצרת פטור.

3. מהי ”קרקע עירונית“ לפי חוק מקרקעי ישראל?

1. קרקע הנמצאת בתחום שיפוט של עירייה, ללא קשר לייעודה לפי תכנית
2. קרקע שייעודה למגורים או לתעסוקה לפי תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר
3. קרקע שייעודה בתכנית חקלאי, ושנבנו עליה בתים לפי היתר בנייה
4. קרקע שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין כמגרש בנוי בבעלות המדינה

סעיף 1 לחוק מקרקעי ישראל מגדיר קרקע עירונית כ”קרקע שייעודה לפי תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה“ למגורים או לתעסוקה, ואת ”תעסוקה“ הוא מגדיר כתעשייה, מלאכה, משרדים, מסחר, תיירות או מלונאות, למעט חקלאות. תחום שיפוט של עירייה אינו קובע, ייעוד חקלאי אינו מגורים או תעסוקה, והרישום בלשכת רישום המקרקעין אינו חלק מההגדרה.

4. מהי ההגדרה של ”מקרקעין“ בסעיף 3 לחוק יסוד מקרקעי ישראל?

1. קרקע פנויה בלבד, בלי בניינים או מתקנים שנבנו עליה
2. קרקע ובתים שנרשמו כיחידות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין
3. קרקע, בתים, בניינים וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע
4. קרקע וזכויות חכירה בה, לרבות זכויות שנרשמו כהערת אזהרה

סעיף 3 לחוק יסוד מקרקעי ישראל מגדיר ”קרקע, בתים, בנינים וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע“. ההגדרה כוללת מבנים ולא רק קרקע פנויה. היא אינה מותנית ברישום יחידות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין, והיא אינה עוסקת בזכויות חכירה או בהערת אזהרה.

5. איזו מהזכויות הבאות נכללת בהגדרה ”זכויות במקרקעין“ שבסעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל, לעניין ההגבלה על הקניה או העברה של זכויות לזרים?

1. שכירות לשלוש שנים, עם ברירה להאריך אותה בשלוש שנים נוספות
2. שכירות לשלוש שנים, ללא ברירה להאריך את תקופת השכירות
3. שכירות לחמש שנים בדיוק, ללא ברירה להאריך את תקופת השכירות
4. שכירות לארבע שנים, עם ברירה להאריך אותה בשנה אחת נוספת

סעיף 2א(א) לחוק מקרקעי ישראל מגדיר כ”זכויות במקרקעין“ גם שכירות ”לתקופות שבמצטבר עולות על חמש שנים או שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים“. שלוש שנים עם ברירה להאריך בשלוש שנים נוספות הן תקופה כוללת של שש שנים, ולכן זו זכות במקרקעין. שלוש שנים או חמש שנים בלי ברירת הארכה אינן עולות על חמש שנים, וארבע שנים ועוד שנה הן חמש שנים בדיוק, שאינן עולות על חמש.

6. מי נחשב ”זר“ לפי סעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל?

1. יחיד שנולד בחו״ל ומתגורר בו, אף שהוא זכאי לעלות לפי חוק השבות
2. תאגיד שנרשם בחו״ל, אף שהשליטה בו בידי אזרחים ותושבים של ישראל
3. יחיד שהוא תושב ישראל, אף שאינו אזרח ישראלי ואינו זכאי לפי חוק השבות
4. תאגיד שהשליטה בו בידי יחיד שאינו אזרח, תושב או זכאי לפי חוק השבות

לפי סעיף 2א(א) לחוק מקרקעי ישראל, ”זר“ הוא יחיד שאינו אזרח ישראלי או תושב ישראל ואינו זכאי לעלות לפי חוק השבות, וכן תאגיד שהשליטה בו בידי יחיד כזה, ומי שפועל בעבורם. לגבי תאגיד קובעת זהות מי שהשליטה בידיו ולא מקום הרישום, ולכן תאגיד שנרשם בחוץ לארץ בשליטת אזרחי ישראל ותושביה אינו זר. יחיד הזכאי לעלות לפי חוק השבות אינו זר אף אם נולד בחוץ לארץ ומתגורר שם, ותושב ישראל אינו זר אף אם אינו אזרח ישראלי.

7. דנה אינה אזרחית ישראל ואינה תושבת ישראל, ואינה זכאית לעלות לישראל לפי חוק השבות. היא מבקשת לרכוש מקבלן יחידת מגורים אחת בבניין על מקרקעי ישראל, בקרקע שייעודה למגורים לפי תכנית, ואין לה זכויות ביחידת מגורים אחרת. מי מוסמך לאשר את ההקניה בלי המלצת ועדת משנה של מועצת מקרקעי ישראל ובלי התייעצות עם שר הביטחון ושר החוץ?

1. ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, באישור מיוחד לכל בקשה
2. שר המשפטים, לאחר התייעצות עם רשם המקרקעין ושר הפנים
3. רשם המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, בעת רישום העסקה בספרים
4. מנהל רשות מקרקעי ישראל או עובד של הרשות שהוסמך לכך

סעיף 2א(ב)(5)(א) לחוק מקרקעי ישראל מתיר, על אף פסקאות (1) ו־(3), למנהל רשות מקרקעי ישראל או למי שהסמיך לכך מבין עובדי הרשות לאשר הקניה לזר שאינו תאגיד, המבקש לרכוש יחידת מגורים אחת במקרקעין שייעודם למגורים לפי תכנית ואינו בעל זכויות ביחידת מגורים נוספת. ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת מאשרת את התקנות ששר המשפטים מתקין לפי סעיף 4(ב), ואף אחד מהשניים אינו מאשר בקשות פרטניות לפי סעיף 2א. רשם המקרקעין אינו נותן אישור, ואף אינו רושם עסקה שנעשתה בניגוד לסעיף (סעיף 2א(ד)(2)).

8. עומר אינו אזרח ישראלי ואינו תושב ישראל, ואינו זכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות. הוא חתם עם יוסי, החוכר מגרש במקרקעי ישראל, על הסכם שבו התחייב יוסי להעביר לעומר, תמורת תשלום, את זכויות החכירה במגרש, שנותרו בהן 40 שנים. לא התבקש ולא ניתן אישור לפי סעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל. האם יש תוקף להתחייבותו של יוסי להעביר לעומר את הזכויות?

1. כן; התחייבות להעביר זכויות אינה העברתן, ולכן הסעיף לא חל עליה
2. כן; ההסכם תקף בין הצדדים עד שתירשם העסקה בפנקסי המקרקעין
3. לא; ההסכם בטל כי לא נחתם בפני רשם המקרקעין בלשכת הרישום
4. לא; הסעיף שולל תוקף גם מהתחייבות להעביר זכויות בניגוד לו

סעיף 2א(ד)(1) לחוק מקרקעי ישראל קובע כי ”לא יהא תוקף להקניה או להעברה של זכויות במקרקעין או להתחייבות להקניה או להעברה כאמור שנעשו בניגוד להוראות סעיף זה“, וחכירה ל־40 שנים היא שכירות לתקופה העולה על חמש שנים (סעיף 3 לחוק המקרקעין), ולכן היא ”זכויות במקרקעין“ כהגדרתן בסעיף 2א(א). מכאן שגם ההתחייבות לבדה נטולת תוקף, בלי להמתין לרישום, שגם הוא אסור לפי סעיף 2א(ד)(2). הפגם הוא היעדר האישור לפי סעיף 2א, ולא היעדר חתימה בפני רשם המקרקעין, שאינה תנאי לתוקף ההסכם.

9. בנק מימש משכנתה על זכויות חכירה במגרש במקרקעי ישראל, שנותרו בהן 30 שנים. המציעה הגבוהה ביותר במכירה היא חברה בשליטת יחידים שאינם אזרחי ישראל או תושביה ואינם זכאים לעלות לישראל לפי חוק השבות. האם נדרש אישור לפי סעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל להקניית הזכויות לחברה?

1. לא; מכירה בידי רשות אחרת על פי דין פטורה מהגבלות הסעיף
2. כן; אך את האישור נותן ראש ההוצאה לפועל, המנהל את המכירה
3. כן; ההגבלה חלה גם על הקניית זכויות בדרך של מימוש משכנתה
4. לא; האישור נדרש כשהזר רוכש בעלות ולא כשהוא רוכש זכויות חכירה

סעיף 2א(ג) לחוק מקרקעי ישראל מחיל את סעיף קטן (ב) גם על הקניה בדרך של ”מימוש משכנתה“, של מכירת מקרקעין מעוקלים או של מכירה בידי לשכת ההוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, והחברה היא זר כהגדרתו בסעיף 2א(א), כי השליטה בה בידי יחידים כאלה. את האישור נותן יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל לפי סעיף 2א(ב)(3), ובמקרים שבפסקה (5) מנהל הרשות, ולא ראש ההוצאה לפועל. ההגבלה אינה חלה על בעלות בלבד: חכירה ל־30 שנים היא שכירות לתקופה העולה על חמש שנים (סעיף 3 לחוק המקרקעין), ולכן היא נכללת בהגדרת זכויות במקרקעין.

10. למשפחת אורי יש נחלה במושב על מקרקעי ישראל. כדי להשלים את הנחלה מוצע להעביר לבני המשפחה, ללא תמורה, את הבעלות בשטח סמוך של 80 דונם ממקרקעי ישראל. מה הדין לפי סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל?

1. ההעברה אסורה, כי העברת בעלות ללא תמורה לא נמנית בין החריגים
2. ההעברה מותרת אם השטח אינו עולה על 16 דונם, ובאישור של שר החקלאות
3. ההעברה מותרת בלי אישור נוסף, כי השטח אינו עולה על מאה דונם בכל פעם
4. ההעברה מותרת, ובהיותה ללא תמורה היא טעונה אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה

סעיף 2(5) לחוק מקרקעי ישראל מתיר העברת בעלות ”במידה שיש בכך צורך ליישר גבולות או להשלים נחלאות“ בשטח שאינו עולה על מאה דונם כל פעם, ו”היתה ההעברה ללא תמורה, טעונה היא אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת“. לכן ההעברה אינה אסורה רק משום שהיא ללא תמורה, והיא אינה פטורה מאישור הוועדה. מגבלת 16 הדונם נוגעת להעברה לקרן הקיימת לישראל, ואישור שר החקלאות נדרש בחליפין של קרקע חקלאית בקרקע עירונית.

11. המדינה מעבירה לקרן הקיימת לישראל את הבעלות במקרקעי המדינה בשטח של 12 דונם. האם ההעברה טעונה אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לפי סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל?

1. כן; כל העברה בין המדינה לקרן הקיימת טעונה אישור הוועדה
2. כן; אישור הוועדה נדרש כשהשטח המועבר עולה על 10 דונם
3. לא; אישור כזה נדרש כשהשטח המועבר עולה על 16 דונם
4. לא; אישור כזה נדרש כשהשטח המועבר עולה על 100 דונם

לפי סעיף 2(6) לחוק מקרקעי ישראל, העברה בין המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל מותרת, והעברה במקרקעי המדינה לקרן בשטח ”העולה על 16 דונם“ טעונה אישור הוועדה. שטח של 12 דונם אינו עובר את הסף, ולכן אין צורך באישור. לא כל העברה טעונה אישור, והסף אינו 10 דונם. מאה הדונם הם תקרת ההעברה ליישור גבולות או להשלמת נחלאות לפי סעיף 2(5), ולא סף האישור כאן.

12. איזו מהעסקאות הבאות אינה נמנית בסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל בין סוגי העסקאות שאיסור העברת הבעלות אינו חל עליהן?

1. העברת בעלות במקרקעי ישראל בין המדינה לבין רשות הפיתוח
2. העברת בעלות בקרקע חקלאית של המדינה במכירה למציע המחיר הגבוה
3. העברת בעלות במקרקעי ישראל בחליפין במקרקעין שאינם מקרקעי ישראל
4. העברת בעלות במקרקעי ישראל במידה שנדרשת ליישור גבולות

סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל מונה, בין השאר, העברה בין המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל (פסקה (6)), העברה ליישור גבולות או להשלמת נחלאות (פסקה (5)) וחליפין במקרקעין שאינם מקרקעי ישראל (פסקה (4)). פסקה (7) עוסקת בקרקע עירונית של המדינה או של רשות הפיתוח בלבד, ואין ברשימה פטור למכירת קרקע חקלאית של המדינה למציע המחיר הגבוה. לכן חל על מכירה כזו האיסור שבסעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל.

13. נועה רכשה מקבלן דירה בבניין שנבנה על מקרקעי ישראל. הבנייה הושלמה לפי חוזה המכר וההחזקה בדירה נמסרה לנועה, אך טרם נחתם חוזה בינה לבין רשות מקרקעי ישראל. עד מתי חייב המוכר להבטיח את כספי נועה לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)?

1. עד תום תקופה של 25 שנים מיום חתימת חוזה המכר בין נועה לבין הקבלן
2. עד מסירת ההחזקה בדירה לנועה, שכבר נעשתה, ולכן החובה כבר הסתיימה בפועל
3. עד שיירשם הבניין כבית משותף, גם בלי חוזה בין נועה לבין הרשות עצמה
4. עד שייחתם חוזה בין נועה לרשות, לרישום נועה כשוכרת לתקופה העולה על 25 שנים

לפי סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כשהקרקע היא ממקרקעי ישראל חובת ההבטחה נמשכת עד שמתמלאים שלושת התנאים: הבנייה הושלמה, ההחזקה נמסרה, ונחתם חוזה עם הרשות שהתחייבה לרשום את הקונה כשוכר לתקופה ”שלמעלה מעשרים וחמש שנים“. מסירת ההחזקה לבדה אינה מסיימת את החובה, ורישום בית משותף אינו אחד התנאים. עשרים וחמש השנים הן אורך תקופת השכירות שהרשות מתחייבת לרשום, ולא תקופת ההבטחה.

14. רשות מקרקעי ישראל חויבה לפצות את דוד, קונה דירה על מקרקעי ישראל, על כך שלא קיימה את התחייבותה לרשום אותו כשוכר הדירה. המוכר טוען שאין לו חובה לשפות את הרשות על הפיצוי. האם המוכר חייב לשפותה?

1. כן; הוא משפה את הרשות, אלא אם הרשות הוכיחה שהמוכר אחראי לעילה
2. לא; הרשות היא גוף ציבורי ולכן היא נושאת בעצמה בפיצוי לקונה
3. כן; הוא משפה את הרשות, אלא אם הוכיח שהרשות אחראית לעילת הפיצוי
4. לא; המוכר משפה את הקונה בלבד ולא את הרשות, לפי סעיף 2ב(ג)

סעיף 2ב(ג) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי כשהרשות חויבה לפצות את הקונה על אי מילוי התחייבותה, ”ישפה המוכר את הרשות זולת אם הוכיח כי הרשות היא האחראית לעילת הפיצוי“. נטל ההוכחה מוטל על המוכר ולא על הרשות. הרשות אינה נושאת לבדה בפיצוי מטעם היותה גוף ציבורי, והשיפוי הוא של המוכר לרשות ולא של המוכר לקונה.

15. בקשה להיתר בנייה מוגשת לגבי מקרקעין שהם מקרקעי ישראל ואינם מיועדים להקצאה למבקש ההיתר בפטור ממכרז, ושר הפנים קבע כי נדרשת לה הסכמת רשות מקרקעי ישראל. בתוך כמה זמן תינתן תגובת הרשות לבקשה, לפי סעיף 145א לחוק התכנון והבניה?

1. בתוך 30 ימים מיום שהוגשה לה בקשה לתת את הסכמתה
2. בתוך 60 ימים מיום שהוגשה לה בקשה לתת את הסכמתה
3. בתוך 90 ימים מיום שהוגשה לה בקשה לתת את הסכמתה
4. בתוך 120 ימים מיום שהוגשה לה בקשה לתת את הסכמתה

סעיף 145א(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי ”תינתן תגובתה לבקשה להיתר בתוך 90 ימים מיום שהוגשה לה בקשה לתת את הסכמתה“. החריג הוא מקרקעין המיועדים להקצאה למבקש בפטור ממכרז, שבהם התגובה ניתנת לאחר שהתמלאו תנאי ההקצאה, והוא אינו חל כאן. התקופות של 30 ו־60 ימים קצרות מהקבוע, ותקופה של 120 ימים ארוכה ממנו, ואין להן יסוד בסעיף.

16. אילנה הגישה בקשה להיתר בנייה במקרקעין שהם מקרקעי ישראל, ולגביהם נדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל לבקשה. חלפו 90 ימים מיום שהוגשה לרשות הבקשה לתת את הסכמתה, והרשות לא הגיבה. בקשתה של אילנה אינה נמנית עם המקרים שנקבעו לפי סעיף 145א(ב) לחוק התכנון והבניה. האם יראו את הרשות כאילו הודיעה שאינה מתנגדת לבקשה?

1. לא; יראו אותה כך במקרים ששר הפנים קבע, ובקשה זו אינה מהם
2. כן; הוועדה המקומית רשאית לראות את הרשות כמסכימה, לפי שיקול דעתה
3. לא; יראו את הרשות כמי שאינה מתנגדת משיחלפו 120 ימים בלי תגובה
4. כן; משחלף המועד לתגובה, יראו את הרשות כמי שאינה מתנגדת לבקשה

לפי סעיף 145א(ב) לחוק התכנון והבניה, שר הפנים יקבע מקרים שבהם יראו את רשות מקרקעי ישראל כאילו הודיעה שאינה מתנגדת לבקשה להיתר, אם חלף המועד לתגובתה בלי שניתנה. בקשתה של אילנה אינה מן המקרים האלה, ולכן חלוף המועד לבדו אינו יוצר אי־התנגדות. הסעיף אינו נותן לוועדה המקומית שיקול דעת לראות את הרשות כמסכימה, ואינו קובע מועד של 120 ימים.

17. יעל חוכרת מרשות מקרקעי ישראל מגרש בחכירה לדורות, ובנתה עליו בית. היא מפרסמת מודעה על מכירת ”הבעלות המלאה“ במגרש. מה הדין?

1. יעל בעלת המגרש מכוח חוזה החכירה לדורות, ולכן היא רשאית למכור את הבעלות בו
2. יעל חוכרת ולא בעלת המגרש, ולכן היא יכולה להעביר את זכויות החכירה בלבד
3. יעל רשאית למכור בעלות במגרש, אם הקונה משלם לרשות דמי הסכמה בעד ההעברה
4. יעל רשאית למכור בעלות במגרש, כי היא בנתה עליו בית והחזיקה בו שנים רבות

לפי סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל, הבעלות במקרקעי ישראל ”לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת“, והחוכר מחזיק בזכות חכירה בלבד ולא בבעלות. לכן יעל יכולה להעביר רק את זכויות החכירה שלה. חוזה חכירה לדורות אינו הופך את החוכר לבעלים, תשלום דמי הסכמה אינו מעביר בעלות, ובנייה והחזקה ממושכת אינן יוצרות בעלות במגרש.

18. נתן חוכר מרשות מקרקעי ישראל מגרש למגורים בחכירה לדורות, ומוכר את זכויות החכירה בו לדורית. הרשות דורשת מהצדדים לשלם לה ”דמי הסכמה“ בקשר להעברה. מהם דמי הסכמה בהקשר זה?

1. תשלום לרשות בעבור הסכמתה להעברת זכויות החכירה
2. מס שבח שהמוכר משלם לרשות המסים בגין העברת הזכויות
3. היטל השבחה שהוועדה המקומית גובה בגין אישור תכנית
4. דמי תיווך שהמתווך גובה בעבור שיווק זכויות החכירה

דמי הסכמה הם תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעבור הסכמתה להעברת זכויות חכירה, והם נקבעים בהחלטות מועצת הרשות. מס שבח הוא מס שמשלם המוכר לרשות המסים, היטל השבחה נגבה בידי הוועדה המקומית בעקבות אישור תכנית, ודמי תיווך הם התמורה למתווך לפי חוק המתווכים במקרקעין. אלה שלושה תשלומים שונים לגורמים שונים, ואף אחד מהם אינו מחיר מכר של הבעלות, שאינה מועברת לפי סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל.

19. בבואו להחליט אם לאשר הקניה או העברה של זכויות במקרקעי ישראל לזר, מביא יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל בחשבון, בין השאר, את השיקולים המנויים בסעיף 2א(ב)(4) לחוק מקרקעי ישראל. אילו מהשיקולים הבאים מנויים בפסקה זו? I. טובת הציבור וביטחונו. II. קרבה משפחתית של הזר למי שאינו זר. III. שיעור המס שישולם בעסקה. IV. היקף המקרקעין שנקנו בידי אותו זר קודם למועד הבקשה.

1. II, III ו־IV
2. I, III ו־IV
3. I, II ו־IV
4. I, II ו־III

סעיף 2א(ב)(4) לחוק מקרקעי ישראל מונה, בין השאר, את טובת הציבור וביטחונו (I), את זיקתו של הזר לישראל, לרבות קרבה משפחתית שלו למי שאינו זר (II), ואת היקף המקרקעין שנקנו בידי אותו זר או שהועברו לו קודם למועד הבקשה (IV). שיעור המס שישולם בעסקה (III) אינו מנוי בפסקה. כל אחד משלושת הצירופים האחרים כולל את III במקום אחד מהשיקולים המנויים.

20. למי מגיש מי שמבקש להקנות או להעביר זכויות במקרקעי ישראל לזר את הבקשה לאישור ההקניה או ההעברה, לפי סעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל?

1. למנהל רשות מקרקעי ישראל, שמחליט לאחר התייעצות עם שר האוצר
2. לרשם המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, שמחליט בעת רישום העסקאות
3. לוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, שמחליטה בישיבת הוועדה
4. ליושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, שמחליט על פי המלצת ועדת משנה

סעיף 2א(ב)(2) לחוק מקרקעי ישראל קובע שהמבקש יגיש את הבקשה ליושב ראש מועצת מקרקעי ישראל, ולפי סעיף 2א(ב)(3) הוא רשאי לאשר על פי המלצה של ועדת משנה של המועצה ולאחר התייעצות עם שר הביטחון ושר החוץ. מנהל רשות מקרקעי ישראל מוסמך לאשר רק את המקרים המנויים בפסקה (5), והסעיף אינו מזכיר התייעצות עם שר האוצר. רשם המקרקעין אינו נותן אישור, וועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת אינה מחליטה בבקשות פרטניות לפי סעיף 2א.

21. מהם ”דמי מפתח“ לפי הגדרתם בחוק הגנת הדייר?

1. דמי השכירות החודשיים שהדייר משלם לבעל הבית בעד השימוש במושכר
2. כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר
3. הקנס שנקבע בחוק לדייר שמסר הצהרה כוזבת בעניין דמי המפתח
4. הארנונה שהדייר משלם לרשות המקומית בעד החזקתו בנכס המושכר

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר מגדיר ”דמי מפתח“ כ”כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר“, ואין נפקא מינה מתי שולמו. דמי השכירות החודשיים הם בדיוק מה שההגדרה מוציאה, הקנס הוא עונש לפי סעיף 108 ואינו תמורה בקשר לשכירות, והארנונה משולמת לרשות המקומית ולא בקשר לשכירות עצמה.

22. מי הוא ”דייר יוצא“ לפי הגדרתו בחוק הגנת הדייר?

1. דייר המפנה את המושכר שלא על פי פסק דין של פינוי
2. מי שמחזיק בנכס בשכירות משנה לפי חוזה או מכוח החוק
3. מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו ובין לא
4. מי שמוצע להיכנס למושכר במקום הדייר שמפנה את הנכס

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר קובע שדייר יוצא הוא ”דייר המפנה מושכר שלא על פי פסק דין של פינוי“. מי שמחזיק בנכס בשכירות משנה הוא דייר משנה, מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית הוא בעל בית, ומי שמוצע להיכנס למושכר במקומו של הדייר היוצא הוא דייר מוצע.

23. מי נכלל במונח ”ילד“ לפי הגדרתו בחוק הגנת הדייר?

1. לרבות אח או אחות של הדייר וכן ילד של אחיו שהתייתם
2. לרבות נכד שהוריו בחיים וילד של קרוב שגר עם הדייר
3. לרבות הורה של הדייר וכן בן משפחה אחר שגר עמו בדירה
4. לרבות ילד של בן זוג, ילד מאומץ ונכד שהתייתם מהוריו

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר מגדיר ”ילד“ – ”לרבות ילד של בן זוג, ילד מאומץ ונכד שהתייתם מהוריו“. אח או אחות של הדייר אינם ילדיו לצורך החוק, נכד שהוריו בחיים אינו נכלל משום שההגדרה מזכירה רק נכד שהתייתם, והורה של הדייר או בן משפחה אחר אינם בגדר ”ילד“.

24. דן החל להחזיק בדירה בשכירות מוגנת בשנת 1955, לפני תשי״ח (14 באוגוסט 1958), ולאורך השנים לא שילם דמי מפתח. כיום הוא מפנה את הדירה, והדייר המוצע מוכן לתת דמי מפתח. מהו חלקו של דן בדמי המפתח לפי חוק הגנת הדייר?

1. 60% מסכום דמי המפתח
2. 66⅔% מסכום דמי המפתח
3. 75% מסכום דמי המפתח
4. 85% מסכום דמי המפתח

סעיף 76 לחוק הגנת הדייר קובע ש”דייר יוצא שהחל להחזיק במושכר לפני תשי״ח, יהיה חלקו בדמי המפתח, ללא הבדל תקופת ההחזקה, ששים וששה ושני שלישי אחוזים“. כך גם לגבי מי שלא נתן דמי מפתח והחזיק יותר מחמש שנים (סעיף 77(ב)(2)). ששים אחוזים נקבעו רק למי שהחל להחזיק אחרי תשי״ח, ושני השיעורים הגבוהים יותר, שבעים וחמישה ושמונים וחמישה אחוזים, שייכים לדיירים שהחזיקו תקופה קצרה, וגם הם רק אחרי תשי״ח (סעיף 75).

25. דייר יוצא שלח לבעל הבית את שתי ההצהרות לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר. בעל הבית השיב שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר ושהוא מסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם, אך לא שילם לדייר היוצא את חלקו במועד. הדייר היוצא שוקל להגיש תובענה לתשלום חלקו בדמי המפתח לפי סעיף 87. מהי תקופת ההתיישנות של תובענה כזאת?

1. תקופה של שנה אחת
2. תקופה של שלושה חדשים
3. תקופה של שלושים יום
4. תקופה של שבע שנים

סעיף 92 לחוק הגנת הדייר קובע ש”תקופת ההתיישנות של תובענה לתשלום דמי מפתח או לפינוי לפי סעיפים 87 עד 91 היא שנה אחת“, והתובענה לפי סעיף 87 נכללת בהם. שלושים יום הוא המועד לתשובת בעל הבית לפי סעיף 86, שלושה חדשים הוא המועד המאוחר ביותר לפינוי שהדייר היוצא רשאי לציין בהצהרתו לפי סעיף 85, ושבע שנים אינה התקופה שנקבעה בסעיף 92.

26. אורנה, דיירת מוגנת, שולחת לבעל הבית בדואר רשום את שתי ההצהרות לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר ורוצה לציין בהצהרתה מועד לפינוי הדירה. מהם גבולות המועד שהיא רשאית לציין בהצהרה?

1. לא מוקדם משבעה ימים ולא מאוחר משלושים יום מיום שליחת ההצהרה
2. לא מוקדם מחמישה עשר יום ולא מאוחר משישה חדשים מיום שליחת ההצהרה
3. לא מוקדם משלושה חדשים ולא מאוחר משנה מיום שליחת ההצהרה
4. לא מוקדם משלושים יום ולא מאוחר משלושה חדשים מיום שליחת ההצהרה

סעיף 85(1)(א) לחוק הגנת הדייר קובע שהדייר היוצא מצהיר ”שהוא מוכן לפנות את המושכר עד יום פלוני שלא יהא מוקדם משלושים יום ולא מאוחר משלושה חדשים מיום שנשלחה ההצהרה“. שבעה ימים עד שלושים יום, חמישה עשר יום עד שישה חדשים ושלושה חדשים עד שנה אינם הגבולות שנקבעו בסעיף.

27. בעל הבית השיב לדייר היוצא בדואר רשום שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, אך הוא חולק על סכום דמי המפתח. הדייר היוצא רוצה שבית הדין יכריע במחלוקת. עד איזה מועד מהיום שנשלחה תשובת בעל הבית עליו להגיש את הבקשה?

1. לא יאוחר משבעה ימים
2. לא יאוחר מעשרים ואחד יום
3. לא יאוחר מחמישה עשר יום
4. לא יאוחר משלושה חדשים

סעיף 88(א) לחוק הגנת הדייר קובע שבית הדין יפסוק ”לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה עשר יום מהיום שנשלחה תשובת בעל הבית“. שבעה ימים קצר מהמועד הקבוע ועשרים ואחד יום ארוך ממנו, ושלושה חדשים הוא המועד המרבי לפינוי לפי סעיף 85 ולא מועד להגשת הבקשה.

28. בחלוקת דמי המפתח של בית עסק בין בעל הבית לדייר היוצא, הדייר המוצע משלם סכום נפרד בעד המוניטין של העסק. באיזה תנאי ינוכה סכום המוניטין מהסכום הכללי של דמי המפתח לפי סעיף 81(א) לחוק הגנת הדייר, כשהדייר היוצא אינו בעל מקצוע הטעון רשיון אישי?

1. הדייר המוצע ממשיך לנהל בבית העסק את אותו עסק, באותו השם המסחרי
2. הדייר המוצע שוכר את בית העסק כדי לנהל בו עסק מאותו תחום, גם בשם מסחרי אחר
3. הדייר היוצא ניהל את העסק בשם מסחרי אחד לפחות חמש שנים לפני הצהרת הפינוי
4. בעל הבית הסכים בכתב לניכוי הסכום מדמי המפתח לפני חלוקתם בין הצדדים

סעיף 81(א) לחוק הגנת הדייר מתנה את הניכוי ”ובלבד שהדייר המוצע שוכר את בית העסק על מנת להוסיף ולנהל בו אותו עסק שהדייר היוצא ניהל בו, ובאותו השם המסחרי“. עסק מאותו תחום בשם אחר מספיק רק כשהדייר היוצא בעל מקצוע הטעון רשיון אישי (סעיף 81(ב)); משך ניהול העסק והסכמת בעל הבית בכתב אינם תנאי בסעיף.

29. אריה היה דייר מוגן בדירת מגורים. במשך שמונה חדשים לפני מותו התגוררה עמו בדירה דורית, שהייתה ידועה בציבור כבת זוגו, ושני ילדיו הבגירים של אריה גרים בדירות משלהם. אריה נפטר, ובעל הבית דורש מדורית לפנות את הדירה בטענה שאינה אשת הדייר. מה הדין?

1. בעל הבית רשאי לדרוש פינוי, כי המשך השכירות שמור לבן זוג נשוי ולילדי הדייר
2. ילדי אריה נעשים דיירים, כי ילדי הדייר קודמים לידועה בציבור לפי סדר הקדימות
3. דורית נעשית דיירת, כי ידועה בציבור נחשבת בן־זוג והם גרו יחד ששה חדשים
4. דורית אינה דיירת, כי החוק מחייב מגורים משותפים של שנה לפחות לפני הפטירה

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר מגדיר ”בן־זוג“ – ”לרבות הידוע בציבור כבן־זוג“, וסעיף 20(א) קובע שבן־זוגו של דייר דירה שנפטר יהיה לדייר, ”ובלבד שהשנים היו בני־זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו“. דורית גרה עם אריה כבת זוגו שמונה חדשים, ולכן היא נעשית הדיירת. נישואין אינם תנאי, ילדי הדייר באים רק באין בן־זוג (סעיף 20(ב)), והתקופה הנדרשת היא ששה חדשים ולא שנה.

30. משה, דייר מוגן בדירת מגורים, נפטר כאלמן. בתו נועה התגוררה עמו בדירה שנתיים רצופות ולא הייתה לה דירה אחרת למגורים, ובנו אורי גר בדירה שכורה בעיר אחרת. מי נעשה דייר בדירה לפי חוק הגנת הדייר?

1. נועה, כי היא ילדת הדייר שגרה בדירה יחד עמו ולא הייתה לה דירה אחרת
2. אורי, כי הבן קודם לבת בהמשך השכירות של הדייר שנפטר ללא בן זוג
3. נועה ואורי יחד, כי כל ילדי הדייר נעשים דיירים בלי תנאי מגורים
4. לא נועה ולא אורי, כי השכירות המוגנת פוקעת במות הדייר והדירה חוזרת לבעל הבית

סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר קובע שבאין בן־זוג יהיו ילדי הדייר לדיירים בתנאי ”שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו“ ושלא הייתה להם דירה אחרת למגוריהם. נועה גרה עם אביה שנתיים והיא הדיירת; אורי לא התגורר איתו ולכן אינו עומד בתנאי, והחוק אינו מקדים בן לבת. השכירות המוגנת אינה פוקעת במות הדייר כשיש ילד זכאי.

31. אברהם היה דייר מוגן בבית עסק שבו ניהל מספרה, ונפטר כאלמן. בתו תמר לא עבדה במספרה מעולם, אך היא ממשיכה לנהל אותה במושכר באמצעות מנהל שהעסיקה, ואינה משכירה אותה לאחר. בעל הבית טוען שתמר אינה דיירת. מה הדין?

1. תמר נעשית דיירת, כי ילדי הדייר באים אחרי בן הזוג ומותר לנהל גם על ידי אחרים
2. תמר אינה דיירת, כי עליה לנהל את העסק בעצמה ולא באמצעות מנהל שהעסיקה
3. תמר אינה דיירת, כי ילד של דייר בבית עסק צריך לעבוד בו ששה חדשים לפני הפטירה
4. תמר אינה דיירת, כי בית עסק אינו עובר לילדי הדייר בלי הסכמת בעל הבית

סעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר קובע שבאין בן־זוג יהיו ילדי הדייר לדיירים, ותנאי העבודה בעסק ששה חדשים חל רק על יורשים אחרים כשאין ילדים. סעיף 26 דורש שהילד ”מוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק“ ושלא ישכיר אותו, ותמר עומדת בכך. לכן אין דרישת עבודה בעסק לילד, אין חובת ניהול עצמי, והחוק אינו תולה את המעבר בהסכמת בעל הבית.

32. יעקב החל להחזיק בדירה בשכירות מוגנת בשנת 1995, אחרי תשי״ח, ונתן בעת כניסתו דמי מפתח. כיום הוא מפנה את הדירה אחרי יותר מחמש שנות החזקה, והדייר המוצע מוכן לתת דמי מפתח בסך 450,000 ש״ח. לצורך השאלה נניח שאין ניכויים בגין מוניטין או שכלולים ושלא נעשה הסכם אחר. מהו חלקו של בעל הבית בדמי המפתח?

1. 180,000 ש״ח
2. 150,000 ש״ח
3. 112,500 ש״ח
4. 270,000 ש״ח

לפי סעיף 75(4) לחוק הגנת הדייר חלקו של דייר יוצא שהחל להחזיק אחרי תשי״ח והחזיק יותר מחמש שנים הוא ששים אחוזים, כלומר 270,000 ש״ח מתוך 450,000 ש״ח. לפי סעיף 78 חלק בעל הבית הוא ”הסכום העודף על חלקו של הדייר היוצא“: 450,000 − 270,000 = 180,000 ש״ח. הסכום 112,500 ש״ח נובע משימוש בשיעור של שבעים וחמישה אחוזים לדייר, 150,000 ש״ח משימוש בשיעור של ששים וששה ושני שלישי אחוזים לדייר, ו־270,000 ש״ח הוא חלקו של הדייר ולא של בעל הבית.

33. אבנר היה דייר מוגן בדירה, החל להחזיק בה בשנת 1990 אחרי תשי״ח, ונתן בעת כניסתו דמי מפתח. הוא החזיק בדירה שמונה שנים ונפטר. בנו עידו, שגר עמו, נעשה דייר לפי סעיף 20 והחזיק בדירה שנה אחת. עידו מפנה את הדירה, והדייר המוצע מוכן לתת דמי מפתח בסך 300,000 ש״ח. לצורך השאלה נניח שאין ניכויים. מהו חלקו של עידו בדמי המפתח?

1. 180,000 ש״ח
2. 200,000 ש״ח
3. 225,000 ש״ח
4. 255,000 ש״ח

סעיף 80 לחוק הגנת הדייר קובע שכאשר הדייר היוצא נעשה דייר לפי סעיף 20, התקופה שבה החזיק הדייר הקודם נחשבת ”כחלק מן התקופה שבה החזיק במושכר הדייר היוצא“. לשנה של עידו מצטרפות שמונה שנות אביו, כלומר תשע שנים, יותר מחמש, ולכן לפי סעיף 75(4) חלקו ששים אחוזים: 300,000 × 0.6 = 180,000 ש״ח. הסכום 255,000 ש״ח (שמונים וחמישה אחוזים, סעיף 75(1)) מתקבל כשסופרים רק את שנתו של עידו, 225,000 ש״ח (שבעים וחמישה אחוזים) מתקבל כשסופרים רק את שנתו של עידו וגם טועים בגבול המדרגה, שהרי שנה אחת בדיוק היא ”לא יותר משנה אחת“, ו־200,000 ש״ח (ששים וששה ושני שלישי אחוזים) הוא השיעור שסעיף 76 קובע למי שהחל להחזיק לפני תשי״ח.

34. דבורה, דיירת מוגנת, מבקשת לפנות את הדירה ולהציע במקומה דייר מוצע. היא שלחה לבעל הבית בדואר רשום את שתי ההצהרות לפי סעיף 85 לחוק הגנת הדייר. חלפו שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, ובעל הבית לא השיב כלל. האם דבורה רשאית לבקש מבית הדין פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר?

1. כן; בעל הבית לא השיב בתוך שלושים יום, ולכן ניתן להגיש לבית הדין בקשת רשות
2. לא; שתיקת בעל הבית נחשבת להסכמה, והדייר המוצע מקבל את ההחזקה בלי בית דין
3. כן; אך הבקשה מוגשת לבית המשפט המחוזי, שהוא המוסמך לדון בבקשות רשות
4. לא; על הדיירת לשלוח הצהרות חדשות ולהמתין שלושה חדשים לפני כל פנייה

סעיף 93(4) לחוק הגנת הדייר מתיר לדייר היוצא לבקש מבית הדין פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את ההחזקה כשבעל הבית ”לא השיב, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, אף אחת מן התשובות המנויות בסעיף 86“. שתיקת בעל הבית אינה הסכמה, הבקשה מוגשת לבית הדין ולא לבית המשפט המחוזי (סעיף 94), ואין חובה לשלוח הצהרות חדשות ולהמתין.

35. גדעון נכנס לדירה בשכירות מוגנת אחרי תשי״ח, בלי לתת דמי מפתח, והחזיק בה שמונה חדשים. כעת הוא מפנה את הדירה, והדייר המוצע מוכן לתת דמי מפתח. האם גדעון זכאי לחלק בדמי המפתח לפי חוק הגנת הדייר?

1. כן; חלקו שמונים וחמישה אחוזים, כי החזיק במושכר לא יותר משנה אחת
2. כן; חלקו עשרים ושניים וחצי אחוזים, כי החזיק במושכר פחות משנתיים
3. לא; דייר יוצא אינו זכאי לחלק בדמי המפתח, שהם שייכים לבעל הבית
4. לא; מי שלא נתן דמי מפתח ולא החזיק יותר משנה, חלקו לא כלום

סעיף 77(א)(1) לחוק הגנת הדייר קובע שדייר יוצא שלא נתן דמי מפתח והחזיק במושכר לא יותר משנה אחת חלקו הוא ”לא כלום“, וסעיף 78 מקנה את כל הסכום לבעל הבית. שמונים וחמישה אחוזים הוא שיעור סעיף 75(1) למי שנתן דמי מפתח, ועשרים ושניים וחצי אחוזים הוא שיעור מי שלא נתן והחזיק יותר משנה אך לא יותר משנתיים. הטענה שדייר יוצא אינו זכאי לחלק שגויה, כי סעיף 74 מקנה לו חלק בדמי המפתח.