🏗️ תכנון ובנייה

1. מי משמש יושב ראש המועצה הארצית לתכנון ולבניה לפי חוק התכנון והבניה?

1. שר הבינוי והשיכון או נציגו
2. שר המשפטים או נציגו מטעמו
3. שר הפנים או נציגו מטעמו
4. מנהל מינהל התכנון או נציגו

סעיף 2(ב)(1) לחוק התכנון והבניה קובע כי שר הפנים או נציגו הוא יושב ראש המועצה הארצית. שר המשפטים יכול להיות חבר רק במסגרת חברי הממשלה שהממשלה מחליטה עליהם (סעיף 2(ב)(2)), ואינו היושב ראש. שר הבינוי והשיכון ממנה בעל הכשרה מקצועית בענייני שיכון ובנייה כחבר (סעיף 2(ב)(4)) ואינו יושב ראש, ומנהל מינהל התכנון הוא ממלא מקום היושב ראש בלבד (סעיף 2(ב)(3)).

2. איזה גוף מאשר תכנית מיתאר ארצית לאחר שהמועצה הארצית הגישה אותה יחד עם הערות הוועדות המחוזיות?

1. המועצה הארצית, שרשאית לאשרה או לדחותה
2. שר הפנים, שרשאי לאשרה או לדחותה
3. הממשלה, שרשאית לאשרה או לדחותה
4. הוועדה המחוזית, שרשאית לאשרה או לדחותה

לפי סעיף 53(א) לחוק התכנון והבניה המועצה הארצית מגישה לממשלה את התכנית יחד עם הערות הוועדות המחוזיות, והממשלה רשאית לאשרה ללא שינוי או, לאחר דיון חוזר במועצה, לאשרה בשינוי או לדחותה. המועצה הארצית מורה על עריכת התכנית ומגישה אותה אך אינה מאשרת אותה (סעיפים 51–53), לשר הפנים אין סמכות כזו בסעיף 53 (הוא מאשר תכנית מיתאר מיוחדת לפי סעיף 72), והוועדה המחוזית רשאית רק להגיש למועצה את הערותיה (סעיף 52(א)).

3. מי משמש יושב ראש ועדת הערר שמוקמת בכל מחוז לפי סעיף 12א לחוק התכנון והבניה?

1. עורך דין בעל ותק של שנתיים לפחות, שמינה שר הפנים לבדו
2. שופט בדימוס בעל ותק של שבע שנים לפחות, שמינה שר המשפטים לבדו
3. אדריכל בעל ותק של חמש שנים לפחות, שמינו שר הפנים ושר הבינוי והשיכון
4. עורך דין בעל ותק של חמש שנים לפחות, שמינו שר הפנים ושר המשפטים

סעיף 12א(א)(1) לחוק התכנון והבניה קובע כי יושב ראש ועדת הערר הוא עורך דין בעל ותק של חמש שנים לפחות, המצוי בענייני תכנון ובנייה, שימנו שר הפנים ושר המשפטים כאחד. ותק של שנתיים אינו מספיק ושר הפנים אינו ממנה לבדו, אדריכל יכול להיות חבר בוועדת הערר (סעיף 12א(א)(3)) אך אינו יושב ראש ולא ממנה אותו שר הבינוי והשיכון, והחוק אינו דורש שופט בדימוס ואינו מסמיך את שר המשפטים למנות לבדו.

4. לפי חוק התכנון והבניה, איזו ועדה מוסמכת לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת לתביעה לפי פרק ט׳ לחוק?

1. ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של אותו מחוז
2. הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה של אותו מחוז
3. המועצה הארצית לתכנון ולבניה של המדינה כולה
4. ועדת הערר שמוקמת בכל מחוז לפי סעיף 12א לחוק

סעיף 12ז(2) לחוק התכנון והבניה מקנה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, שמוקמת בכל מחוז לפי סעיף 12ו, סמכות לדון ולהחליט בערר על החלטה הנוגעת לתביעת פיצויים לפי פרק ט׳. ועדת הערר הרגילה לפי סעיף 12א אינה מוסמכת בעניין זה, שכן סעיף 12ב(א)(1) מוציא מסמכותה את התחום של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, והוועדה המחוזית והמועצה הארצית אינן ערכאת ערר בנושא זה.

5. לאיזו תקופת כהונה ממונה חבר ועדת ערר לפי סעיף 12א לחוק התכנון והבניה?

1. לתקופה של ארבע שנים, עד לסיום כהונת השר שמינה אותו
2. לתקופה אחת של שבע שנים, ללא אפשרות מינוי חוזר
3. לתקופה של שלוש שנים, ועם אפשרות הארכה פעם אחת
4. לתקופה של חמש שנים, ועם אפשרות מינוי לשתי תקופות נוספות

סעיף 12א(ב1) לחוק התכנון והבניה קובע כי חבר ועדת הערר ימונה לתקופת כהונה אחת של שבע שנים; חבר שכהונתו תמה, למעט יושב ראש ועדת ערר, ממשיך לכהן עד למינוי חבר אחר במקומו. כהונה של חמש שנים עם מינוי חוזר לשתי תקופות נוספות היא ההסדר לחברי המועצה הארצית והוועדה המחוזית (סעיפים 2(ד) ו־9(א)), ואילו שלוש שנים או ארבע שנים אינן קבועות בסעיף 12א וכהונת חבר ועדת ערר אינה תלויה בכהונת השר.

6. מהי ”ועדה מקומית עצמאית“ לפי ההגדרה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה?

1. ועדה מקומית הפועלת ברשות מקומית אחת לפי סעיף 18
2. ועדה מקומית שהוכרזה כך בצו תכנון לפי סעיף 13
3. ועדה מקומית שהוסמכה לכך לפי הוראות סעיף 31א לחוק
4. ועדה מקומית שמונתה כוועדה ממונה לפי סעיף 28א

לפי סעיף 1 לחוק התכנון והבניה, ”ועדה מקומית עצמאית“ היא ועדה מקומית שהוסמכה לוועדה מקומית עצמאית לפי סעיף 31א, וההסמכה נעשית בידי שר הפנים. ועדה הפועלת ברשות מקומית אחת לפי סעיף 18 היא ועדה מקומית רגילה, צו תכנון לפי סעיף 13 רק מכריז על מרחב תכנון מקומי, וועדה ממונה לפי סעיף 28א ממלאת את תפקידי הוועדה המקומית בנסיבות חריגות ואינה הסמכה כעצמאית.

7. לפי סעיף 1 לחוק התכנון והבניה, מי נכלל במונח ”בעל“, נוסף על בעל המקרקעין עצמו?

1. בעל הערת אזהרה שנרשמה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין
2. שוכר שהחזיק במקרקעין לפחות חמש שנים רצופות
3. רוכש שחתם על חוזה מכר ועדיין לא נרשם כבעלים
4. חוכר לדורות, כאמור בחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969

סעיף 1 לחוק התכנון והבניה מגדיר ”בעל“ כמי שכולל גם חוכר לדורות כאמור בחוק המקרקעין. בעל הערת אזהרה ורוכש שטרם נרשם הם בעלי זכות חוזית בלבד ואינם נכללים בהגדרה, ושוכר, גם אם החזיק במקרקעין שנים רבות, אינו חוכר לדורות.

8. לפי סעיף 1 לחוק התכנון והבניה, מהו ”מגרש“?

1. יחידת קרקע שנרשמה כחלקה נפרדת בפנקסי רישום המקרקעין
2. יחידת קרקע שמותרת בה בנייה לפי היתר שניתן כדין לבעליה
3. יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד
4. יחידת קרקע שבבעלות אדם אחד ושיש לה גישה לדרך ציבורית

בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה מוגדר ”מגרש“ כיחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בנייה ובין אם לאו. לכן רישום כחלקה אינו תנאי למגרש, היתר בנייה אינו תנאי, ובעלות אחת או גישה לדרך אינן חלק מההגדרה.

9. איזה מהגופים הבאים אינו נחשב ”מוסד תכנון“ לפי ההגדרה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה?

1. ועדה מחוזית לתכנון ולבניה לפי סעיף 7
2. המועצה הארצית לתכנון ולבניה לפי סעיף 2
3. מכון בקרה בעל רישיון לפי סעיף 158טו
4. רשות רישוי מקומית לפי סעיף 30 לחוק

הגדרת המונח מוסד תכנון בסעיף 1 היא כל רשות שיש לה סמכות בענין תכניות או היתרים, ”למעט מכון בקרה או מורשה להיתר“. הוועדה המחוזית (סעיף 7) והמועצה הארצית (סעיף 2) הן מוסדות בעלי סמכות בתכניות, ורשות רישוי מקומית (סעיף 30) היא מוסד בעל סמכות למתן היתרים, ואילו מכון בקרה מוחרג במפורש מן ההגדרה.

10. נתונים ארבעה גורמים: I. נציג שר הבריאות II. נציג שר המשפטים III. נציג רשות מקרקעי ישראל IV. נציג שר האוצר לפי סעיף 18(ב) לחוק התכנון והבניה, אילו מהם מוזמנים דרך קבע לדיוני ועדה מקומית ברשות מקומית אחת כנציגים בעלי דעה מייעצת?

1. I ו־II
2. II ו־IV
3. I ו־III
4. III ו־IV

סעיף 18(ב)(1) ו־(2) לחוק התכנון והבניה מונה, בין הנציגים בעלי הדעה המייעצת שמוזמנים דרך קבע, את נציגי שר הפנים, השר לאיכות הסביבה, שר הבינוי והשיכון, שר הבריאות, שר המשטרה ושר התחבורה, ואת נציג רשות מקרקעי ישראל, ולכן נציג שר הבריאות ונציג רשות מקרקעי ישראל נמנים עמם. נציג שר המשפטים הוא חבר בוועדה המחוזית (סעיף 7(א)(7)) ואינו מנוי בסעיף 18(ב), ונציג שר האוצר אינו מנוי בו כלל; נציג של שר אחר מוזמן לפי סעיף 18(ג) בהמלצת נציג שר הפנים ולא דרך קבע. כל צירוף הכולל את נציג שר המשפטים או את נציג שר האוצר שגוי.

11. ועדת המשנה לתכנון ולבניה של הוועדה המקומית בעיר אישרה בקשה לשימוש חורג. דנה ועומר, חברי הוועדה המקומית, קיבלו לידיהם את ההחלטה ביום 3.3, וביום 8.3 הגישו דרישה מנומקת בכתב לקיים דיון בעניין במליאת הוועדה המקומית. האם הדרישה מחייבת לקיים את הדיון במליאה?

1. לא; החלטת ועדת המשנה סופית ואין אפשרות לדרוש דיון במליאה
2. כן; כל חבר מועצה רשאי לבדו לדרוש דיון במליאה בתוך עשרה ימים
3. כן; שניים מחברי הוועדה רשאים כאחד לדרוש זאת בכתב בתוך שבעה ימים
4. לא; הדרישה צריכה להיות מוגשת בתוך שלושה ימים מיום ההחלטה

סעיף 18(ז)(2) לחוק התכנון והבניה מאפשר לשניים מחברי הוועדה המקומית כאחד, או לנציג בעל דעה מייעצת, לדרוש בכתב ובנימוקים, בתוך שבעה ימים מיום שההחלטה הגיעה לידיהם, דיון במליאה; לפי סעיף 18(ז)(3) יידון העניין בישיבה הקרובה של הוועדה המקומית. כאן הדרישה הוגשה אחרי חמישה ימים ובידי שניים. חבר בודד אינו יכול לדרוש זאת, ועשרה ימים הם המועד לשליחת החלטת ועדת המשנה לחברי הוועדה (סעיף 18(ז)); ההחלטה אינה סופית כשהוגשה דרישה כזו, והמועד הוא שבעה ימים ולא שלושה.

12. בישיבת ועדה מקומית ברשות מקומית אחת התקבלה החלטה שמתנגדים לה נציג שר הבריאות ונציג רשות מקרקעי ישראל, שניהם נציגים בעלי דעה מייעצת. השניים מבקשים לערור על ההחלטה יחד. האם הם רשאים לעשות זאת?

1. לא; זכות הערר שמורה לחברי הוועדה המקומית ולמגיש הבקשה
2. כן; כל שניים מהנציגים רשאים לערור כאחד לפני ועדת הערר
3. כן; ערר כזה מוגש למועצה הארצית לתכנון ולבניה
4. לא; ערר כזה מחייב הצטרפות של נציג שר הפנים לפחות

לפי סעיף 18(ד) לחוק התכנון והבניה, כל שניים מבין הנציגים בעלי הדעה המייעצת רשאים לערור כאחד על כל החלטה של הוועדה המקומית או של ועדת המשנה לפני ועדת הערר, והיא רשאית לאשר את ההחלטה, לשנותה או לבטלה. אופיה המייעץ של דעתם אינו שולל זכות ערר זו, אין דרישה להצטרפות נציג שר הפנים או נציג מסוים אחר, והערר אינו מוגש למועצה הארצית.

13. ועדה מקומית שלא הוסמכה כוועדה מקומית עצמאית קיבלה מיוסי, בעל קרקע במרחבה, תכנית מפורטת שהנושא שלה מנוי בסעיף 62א(א1) לחוק התכנון והבניה ואינו מנוי בסעיף 62א(א). חוות הדעת של מהנדס הוועדה ושל היועץ המשפטי שלה הונחו לפניה, ויושב ראש הוועדה מבקש שהוועדה תחליט על הפקדת התכנית. האם הוועדה המקומית רשאית להחליט על הפקדתה?

1. כן; כל ועדה מקומית רשאית להחליט על הפקדת תכנית מפורטת שהוגשה לה במרחבה
2. לא; בתכנית כזו מחליטה ועדת הערר של המחוז, לפי סעיף 12ב(א)(3) לחוק
3. כן; ועדה רגילה רשאית להפקיד תכנית כזו, והאישור לבדו שמור לוועדה המחוזית
4. לא; לגביה זו תכנית בסמכות ועדה מחוזית, והוועדה המחוזית מחליטה על הפקדתה

לפי סעיף 62א(א1) לחוק התכנון והבניה, תכנית בנושאים המנויים בו היא תכנית בסמכות ועדה מקומית ”לעניין ועדה מקומית עצמאית“, וסעיף 61א(ג) קובע שבתכנית כזו ”תדון ותחליט בה רק ועדה מקומית עצמאית“; לגבי ועדה שלא הוסמכה לפי סעיף 31א זו אפוא תכנית בסמכות ועדה מחוזית כהגדרתה בסעיף 1, הוועדה המקומית דנה בה וממליצה (סעיף 62(א)), וההחלטה על הפקדתה ועל אישורה בידי הוועדה המחוזית (סעיף 61א(ד)). חוות הדעת של המהנדס ושל היועץ המשפטי הן תנאי להחלטה על הפקדת תכנית שבסמכות הוועדה המקומית (סעיף 61א(ג)(1)) ואינן מקנות סמכות, ולכן ועדה רגילה אינה מחליטה בתכנית זו לא על הפקדה ולא על אישור. ועדת הערר דנה לפי סעיף 12ב(א)(3) בערר על החלטת ועדה מקומית בתכנית שבסמכותה, ואינה מחליטה על ההפקדה במקום הוועדה המוסמכת.

14. תכנית בסמכות ועדה מחוזית הוגשה לוועדה מקומית, שהמליצה להפקיד אותה בשינויים. ההמלצה נמסרה ביום 1.4 לנועה, מגישת התכנית. נועה מתנגדת לשינויים, והגישה לוועדה המחוזית השגה על ההמלצה ביום 24.4. האם ההשגה הוגשה במועד?

1. כן; ההשגה מוגשת בתוך שלושים ימים מיום מסירת ההמלצה
2. לא; ההשגה מוגשת בתוך חמישה עשר ימים מיום מסירת ההמלצה
3. לא; ההשגה מוגשת בתוך שבעה ימים מיום מסירת ההמלצה
4. כן; ההשגה מוגשת בתוך ששים ימים מיום הגשת התכנית

לפי סעיף 62(ג) לחוק התכנון והבניה רשאי מגיש התכנית להשיג בפני הוועדה המחוזית על המלצת הוועדה המקומית בתוך חמישה עשר ימים מיום שנמסרה לו ההמלצה. נועה הגישה את ההשגה אחרי 23 ימים, ולכן איחרה. שלושים ימים אינם מועד שבסעיף 62; ששים ימים הם המועד שבו הוועדה המקומית מעבירה את המלצותיה לוועדה המחוזית (סעיף 62(א)) ולא מועד ההשגה; ושבעה ימים הם המועד שבו הוועדה המקומית שולחת למגיש העתק מהמלצתה.

15. שר הפנים סבור שוועדה מקומית הפועלת לפי סעיף 19, במרחב תכנון שבו כמה רשויות מקומיות, אינה ממלאת עוד את התפקידים שהוטלו עליה. הוא מבקש למנות במקומה ועדה ממונה כבר היום, בלי הליך נוסף. האם הוא רשאי לעשות זאת?

1. כן; הוא רשאי למנות ועדה ממונה בהסכמת ראשי הרשויות המרחביות
2. לא; מינוי כזה טעון אישור מוקדם של המועצה הארצית לתכנון ולבניה
3. כן; די בדעתו שהוועדה אינה ממלאת את תפקידיה כדי למנות ועדה ממונה
4. לא; עליו לעיין תחילה בדוח של ועדת חקירה ולהתייעץ עם הוועדה המחוזית

סעיף 28א(א) לחוק התכנון והבניה מתיר לשר הפנים למנות ועדה ממונה למילוי תפקידי ועדה מקומית לפי סעיף 19 כשהוועדה אינה ממלאת עוד, לדעתו, את תפקידיה, אך לפי סעיף 28א(ב) הוא אינו רשאי להפעיל סמכות זו אלא לאחר שעיין בדין וחשבון של ועדת חקירה שמינה והתייעץ עם הוועדה המחוזית הנוגעת בדבר. דעת השר לבדה אינה מספיקה, והחוק אינו מתנה את המינוי באישור המועצה הארצית ולא בהסכמת ראשי הרשויות.

16. הוועדה המחוזית הורתה בכתב לוועדה מקומית במחוזה להכין תכנית מיתאר לשכונה חדשה, וקבעה לכך מועד. המועד חלף, והוועדה המקומית לא עשתה דבר ולא ביקשה ארכה. מה רשאית הוועדה המחוזית לעשות לפי חוק התכנון והבניה?

1. להעביר את סמכויות הוועדה המקומית לצמיתות לוועדת הערר
2. לעשות בעצמה את הדרוש במקום הוועדה המקומית ועל חשבונה
3. לבקש מהמועצה הארצית להכין את התכנית על חשבון המדינה
4. להורות לשר הפנים למנות ועדה ממונה שתחליף את הוועדה

סעיף 28(ב) לחוק התכנון והבניה קובע שאם הוועדה המקומית לא קיימה הוראה של הוועדה המחוזית, לרבות הוראה בדבר עריכת תכניות, בתוך הזמן שנקבע, רשאית הוועדה המחוזית לעשות בעצמה את הדרוש לביצוע על חשבון הוועדה המקומית ובמקומה ולגבות ממנה את ההוצאות, ומה שתעשה יראו כאילו נעשה על ידי הוועדה המקומית. החוק אינו מעביר את הסמכויות לצמיתות לוועדת הערר, המועצה הארצית אינה מחליפה ועדה מקומית שהפרה הוראה, ועדה ממונה לפי סעיף 28א ממנה שר הפנים, לאחר שעיין בדין וחשבון של ועדת חקירה והתייעץ עם הוועדה המחוזית, ואין לוועדה המחוזית סמכות להורות לו לעשות כן.

17. עומר הוא בעל חנות בקומת הקרקע של בניין, והוא ביקש מהוועדה המקומית היתר לשימוש חורג בחנות לצורך הפעלת משרד. הוועדה המקומית דחתה את בקשתו, ועומר מבקש לערור על ההחלטה. לפני איזה גוף ניתן לערור?

1. המועצה הארצית לתכנון ולבניה של המדינה
2. שר הפנים ושר הבינוי והשיכון כאחד לפי סעיף 74
3. ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של אותו מחוז
4. ועדת הערר לתכנון ולבניה של אותו מחוז

סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבניה מסמיך את ועדת הערר לדון ולהחליט בערר על החלטה של ועדה מקומית שעניינה היתר לפי החוק, לרבות הקלה או היתר לשימוש חורג. ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (סעיף 12ז) עוסקת בהיטל השבחה ובפיצויים ואינה דנה בהיתרים, המועצה הארצית אינה ערכאת ערר על היתרים, והערר לפני שני השרים כאחד לפי סעיף 74 מיועד להחלטות של ועדה מיוחדת בלבד.

18. במרחב תכנון מיוחד אישרה ועדה מיוחדת תכנית מפורטת, ודחתה את ההתנגדות שהגישה נועה, בעלת קרקע במרחב. נועה מבקשת לערור על החלטת הדחייה. לפני איזה גוף ניתן לערור על ההחלטה?

1. ועדת הערר של המחוז שבו נמצא המרחב המיוחד
2. שר הפנים ושר הבינוי והשיכון כאחד, לפי סעיף 74
3. המועצה הארצית, שיש לה לעניין זה סמכויות מוסד תכנון
4. הוועדה המחוזית של המחוז שבו נמצא המרחב המיוחד

סעיף 73 לחוק התכנון והבניה קובע שהתנגדות לתכנית של ועדה מיוחדת מוגשת לוועדה המיוחדת, שדנה ומכריעה בה, ושעל החלטתה בדבר דחיית ההתנגדות, קבלתה, אישור תכנית או דחייתה ניתן לערור למועצה הארצית, ויש לה לעניין זה הסמכויות של מוסד תכנון לפי סעיף 116. ערר לשני השרים כאחד לפי סעיף 74 חל על החלטות אחרות של ועדה מיוחדת שסעיפים 72 ו־73 אינם חלים עליהן, וועדת הערר והוועדה המחוזית אינן ערכאת ערר על תכנית של ועדה מיוחדת.

19. מרחב תכנון מקומי כולל שתי רשויות מקומיות: ברשות הגדולה יש 20,000 תושבים, וברשות הקטנה יש 2,000 תושבים. עומר, מתווך במקרקעין, מבקש לדעת מי עומד בראש הוועדה המקומית של המרחב. לפי סעיף 19 לחוק התכנון והבניה, מי יהיה יושב ראש הוועדה המקומית?

1. ראש הרשות הקטנה, כדי להבטיח איזון בין שתי הרשויות
2. יושב ראש שימנה שר הפנים מקרב עובדי המדינה בלבד
3. ראש הרשות הגדולה, או אחד מסגניו שמועצתה מינתה לכך
4. מהנדס הוועדה המקומית, שייבחר לכך בידי חברי הוועדה

סעיף 19(א)(1) לחוק התכנון והבניה קובע שיושב ראש הוועדה המקומית ימונה בידי שר הפנים, ואולם במרחב של לכל היותר שתי רשויות מרחביות, כשברשות הגדולה 18,000 תושבים או יותר והם לפחות 80% מכלל תושבי המרחב, יושב הראש הוא ראש הרשות הגדולה או אחד מסגניו שמועצתה מינתה לכך. כאן 20,000 תושבים הם יותר מ־18,000 וכ־91% מ־22,000 תושבי המרחב, ואין במרחב רשות של שלושים וחמישה אלף תושבים או יותר שתחיל את סעיף 19(א1). מינוי בידי שר הפנים הוא הכלל שאינו חל כשהתנאים מתקיימים, ואף אז אינו מוגבל לעובדי המדינה; ראש הרשות הקטנה ומהנדס הוועדה אינם נזכרים בסעיף כיושב ראש.

20. דנה, מתווכת במקרקעין, קראה הודעה על כך שהוועדה המקומית בעיר שבה היא פועלת הוסמכה זה עתה כוועדה מקומית עצמאית, והיא מבקשת לדעת לכמה זמן ניתנת הסמכה כזו. לפי סעיף 31א לחוק התכנון והבניה, לאיזו תקופה רשאי שר הפנים להורות על ההסמכה, ומה הדין בתום התקופה?

1. בין שלוש לחמש שנים, ועם אפשרות הארכה לתקופות של עד חמש שנים
2. בין חמש לעשר שנים, ועם אפשרות הארכה לתקופות של עד עשר שנים
3. בין שנה לשלוש שנים, ועם אפשרות הארכה לתקופות של שנה
4. לתקופה בלתי מוגבלת, ועם אפשרות ביטול בלבד בידי שר הפנים

סעיף 31א(ו) לחוק התכנון והבניה קובע שהסמכה כוועדה מקומית עצמאית תהיה לתקופה שיורה שר הפנים, שלא תפחת משלוש שנים ושלא תעלה על חמש שנים, ושר הפנים רשאי להאריך אותה לתקופות נוספות שלא יעלו על חמש שנים כל אחת, לאחר שמצא שהוועדה מקיימת גם מערכת אכיפה מקצועית ויעילה. תקופות של שנה עד שלוש שנים או של חמש עד עשר שנים אינן התקופות שבסעיף 31א(ו). ההסמכה אינה בלתי מוגבלת בזמן, ואפשרות הביטול בידי שר הפנים (סעיף 31א(ז)) באה נוסף על התקופה הקצובה ולא במקומה.

21. דנה מתגוררת בדירה בבניין משותף ומבקשת להרוס קיר פנימי שאינו נושא משקל בין המטבח לסלון, כדי לאחד את שני החדרים. העבודה אינה נוגעת לחזית הבניין, לשלד שלו או לרכוש המשותף, אינה פוגעת בצנרת המשרתת דירות אחרות או בזולת, ואינה משנה את שטח הדירה או את מספר יחידות הדיור. האם דנה רשאית לבצע את העבודה בלי היתר בנייה?

1. לא; הריסת קיר פנימי היא תיקון בבניין, וכל תיקון בבניין טעון היתר מרשות הרישוי המקומית
2. כן; הריסת הקיר היא שינוי פנימי בדירה, שאינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה או את מספר יחידות הדיור
3. לא; שינוי בדירה בבית משותף טעון אישור של הוועדה המחוזית לפני שהוא מבוצע בפועל
4. כן; עבודה בתוך הדירה פטורה מהיתר גם אם היא משנה את שטחה או את מספר יחידות הדיור שבה

סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבניה קובע כי כל תיקון בבניין טעון היתר, ”למעט שינוי פנימי בדירה“, והוא שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני, לשלד, לרכוש המשותף או לצנרת המשרתת דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטח הדירה או את מספר יחידות הדיור. עבודתה של דנה עומדת בכל התנאים האלה, ולכן הטענה שכל תיקון טעון היתר מתעלמת מהחריג שבחוק, ואין צורך באישור הוועדה המחוזית לשינוי כזה. הפטור אינו חל על עבודה בדירה שמשנה את שטחה או את מספר יחידות הדיור.

22. מי נותן היתר להקמת בניין לפי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה?

1. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה שבמחוזה נמצא הבניין
2. רשות הרישוי המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין
3. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לאחר דיון בבקשה
4. שר הפנים לאחר התייעצות עם הוועדה המקומית

סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי אדם לא יקים בניין ולא יתחיל לעשות זאת ”אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך“. הוועדה המחוזית, המועצה הארצית ושר הפנים אינם הגורם שנותן היתר להקמת בניין מסוים, וההיתר ניתן על ידי רשות הרישוי המקומית.

23. מהי ”השבחה“ לפי פריט 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לעניין היטל השבחה?

1. עליית שוויים של מקרקעין עקב עבודות פיתוח, שיפוץ או הוספת בנייה בידי הבעלים
2. עליית שוויים של מקרקעין עקב מכירתם, העברתם או רישומם על שם הרוכש
3. עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג
4. עליית שוויים של מקרקעין עקב אינפלציה, שינויי שוק או גידול בביקוש באזור

פריט 1(א) לתוספת השלישית מגדיר ”השבחה“ כ”עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג“. עליית ערך עקב מכירה היא עניין של מס שבח ולא של היטל השבחה, ועליית ערך עקב עבודות של הבעלים או עקב שינויי שוק אינה נובעת מהחלטה של מוסד תכנון, ולכן אינה השבחה לפי ההגדרה.

24. לצורך השאלה נניח: שוויו של מגרש שבבעלות נועה היה 3,000,000 ש״ח מיד לפני שהוועדה המקומית נתנה הקלה לבנייה בו, ו־4,100,000 ש״ח מיד לאחר מתן ההקלה. עליית הערך נובעת מההקלה בלבד, ואין פטור מהיטל. מהו סכום היטל ההשבחה שהוועדה המקומית גובה מנועה?

1. 275,000 ש״ח
2. 1,100,000 ש״ח
3. 550,000 ש״ח
4. 2,050,000 ש״ח

מתן הקלה הוא אירוע השבחה לפי פריט 1 לתוספת השלישית, וההשבחה היא 4,100,000 פחות 3,000,000, כלומר 1,100,000 ש״ח. פריט 3 קובע כי ”שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה“, ולכן ההיטל הוא 550,000 ש״ח. הסכום 275,000 ש״ח הוא רבע ההשבחה, שיעור שחל רק בפינוי ובינוי; 1,100,000 ש״ח הוא כל ההשבחה; 2,050,000 ש״ח הוא מחצית השווי שלאחר ההקלה, אף שההיטל מחושב על העלייה בלבד.

25. עומר מפעיל משרד לעריכת דין בדירת מגורים שבבעלותו, מכוח היתר לשימוש חורג מתכנית שנתנה לו הוועדה המקומית. בהיתר לא נקבעה תקופה, ועומר טוען שההיתר ניתן לו ללא הגבלת זמן. האם הוועדה המקומית יכלה לתת לעומר היתר לשימוש חורג מתכנית לתקופה בלתי מוגבלת?

1. כן; הגבלת הזמן נקבעת לפי בקשת המבקש, והוועדה רשאית שלא לקבוע תקופה כלל
2. לא; הוועדה המקומית אינה מוסמכת להתיר שימוש חורג, והסמכות נתונה לוועדה המחוזית
3. לא; היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש לפי סעיף 148 לחוק
4. כן; סעיף 148 מחייב הגבלת זמן בהיתר לשימוש חורג מהיתר בנייה ולא בשימוש חורג מתכנית

סעיף 148 לחוק התכנון והבניה קובע כי ”היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש“, ולכן אי אפשר היה לתת לעומר היתר ללא הגבלת זמן, וזו חובה שאינה תלויה בבקשת המבקש. הוועדה המקומית מוסמכת להתיר שימוש חורג לפי סעיף 146(א), ולכן הטענה לסמכות של הוועדה המחוזית שגויה. החובה להגביל בזמן חלה דווקא בשימוש חורג מתכנית, ואילו לגבי היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה הסעיף קובע שהם ”יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש“.

26. בתוך כמה ימים ממועד הפרסום בעיתון של ההודעה על בקשה להקלה יש להגיש התנגדות לבקשה, לפי סעיף 149(א)(1) לחוק התכנון והבניה?

1. 30 ימים
2. 15 ימים
3. 45 ימים
4. 60 ימים

סעיף 149(א)(1) דורש פרסום הודעה בעיתון על חשבון המבקש, ”והקובעת כי התנגדויות לבקשה כאמור יוגשו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום“. תקופת 30 ימים היא המועד לערור על הוראת הוועדה המקומית לפי סעיף 184(ב), 45 ימים הוא מועד ערר על שומה או על החלטה בתביעת פיצויים, ו־60 ימים הם המועד שבו ועדת הערר מחליטה לפי סעיף 184(ב), ואף אחד מהם אינו מועד ההתנגדות.

27. גלית היא בעלת מגרש ריק, שהתכנית החלה עליו מתירה לבנות בו בית בן שתי קומות. היא הגישה בקשה להיתר לבניית בית חדש, וביקשה מהוועדה המקומית הקלה שתאפשר לה לבנות קומה שלישית ויחידת דיור נוספת. הוועדה שוקלת לאשר את הבקשה כהקלה לפי סעיף 147(א). מה הדין?

1. ההקלה תאושר אם פורסמה הודעה בעיתון והתנגדויות לא הוגשו בתוך 15 ימים
2. ההקלה אסורה, כי הוספת קומות ויחידות דיור אינה בין הנושאים שניתן לתת בהם הקלה
3. ההקלה תאושר אם הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה נתנה את הסכמתה לכך מראש
4. ההקלה אסורה, כי הקלות ניתנות לבניינים שבנייתם הושלמה לפני שמונה שנים או יותר

סעיף 147(א) לחוק התכנון והבניה מתיר לוועדה המקומית לתת הקלה בנושאים שנקבעו לפי סעיף 151(ב)(1), וסעיף 151(ב) קובע כי ”נושאים כאמור לא יכללו הוספת שטחי בנייה, הוספת יחידות דיור או הוספת קומות“. לכן אי אפשר לאשר את בקשתה של גלית כהקלה, גם אם פורסמה הודעה לפי סעיף 149 ולא הוגשו התנגדויות וגם אם הוועדה המחוזית מסכימה. שמונה השנים שבסעיף 147(ב) נוגעות לסוג אחר של הקלות, בבניין קיים, ואינן תנאי להקלה לפי סעיף 147(א).

28. תכנית שאושרה החלה לתקפה ב־1.3.2024, ונועה, שהייתה הבעלים של מגרש בתחום התכנית ביום תחילתה, טוענת שהתכנית פגעה במגרשה שלא בדרך הפקעה. נועה הגישה למשרדי הוועדה המקומית תביעת פיצויים ב־1.5.2027, ושר הפנים לא האריך את התקופה להגשת תביעה. האם התביעה הוגשה במועד?

1. כן; תביעה לפי סעיף 197 מוגשת תוך חמש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית
2. לא; תביעה מוגשת תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית, והן חלפו ב־1.3.2027
3. לא; תביעה מוגשת תוך שנה מיום תחילת תקפה של התכנית, ושנה זו חלפה
4. כן; תביעה מוגשת תוך שלוש שנים מהמועד שבו נודע לבעל המקרקעין על הפגיעה

סעיף 197(ב) לחוק התכנון והבניה קובע כי ”התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית“. התקופה החלה ב־1.3.2024 והסתיימה ב־1.3.2027, והתביעה הוגשה אחריה ללא הארכה של שר הפנים, ולכן היא באיחור. התקופה אינה חמש שנים ואינה נמנית ממועד שבו נודע לבעלים על הפגיעה, והיא גם אינה שנה אחת.

29. איזה מהמקרים הבאים הוא ”מימוש זכויות“ במקרקעין לפי פריט 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה?

1. אישורה של תכנית המרחיבה את זכויות הבנייה במקרקעין של הבעלים
2. קבלת היתר בנייה שלא ניתן היה לתתו אלמלא התכנית שאושרה
3. הגשת בקשה להיתר בנייה במקרקעין על סמך התכנית שאושרה
4. פרסום הודעה על הפקדת תכנית המרחיבה את זכויות הבנייה

פריט 1(א)(1) לתוספת השלישית מגדיר מימוש זכויות כ”קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית“, ולכן קבלת היתר כזה היא מימוש. אישור התכנית עצמו הוא אירוע ההשבחה שיוצר את החבות ולא מימוש, הגשת בקשה להיתר אינה קבלתו, ופרסום הודעה על הפקדה הוא שלב מוקדם בהליך התכנון.

30. לצורך השאלה נניח: ב־1.1.2025 אושרה תכנית פינוי ובינוי החלה על מקרקעין למגורים שבבעלות עומר. הרשות המקומית לא חילקה את שטחה לאזורים ולא קבעה שיעור היטל אחר לפי פריט 3א(ב), ואין פטור מהיטל. ההשבחה בשל אישור התכנית נקבעה בסך 2,400,000 ש״ח. מהו סכום היטל ההשבחה בשל אישור התכנית?

1. 1,200,000 ש״ח
2. 600,000 ש״ח
3. 1,800,000 ש״ח
4. 2,400,000 ש״ח

פריט 3א(א) לתוספת השלישית קובע כי שיעור ההיטל במקרקעין למגורים בשל אישורה של תכנית פינוי ובינוי, מהמועד הקובע (1.5.2022), ”הוא רבע ההשבחה“, ולכן ההיטל הוא 2,400,000 חלקי 4, כלומר 600,000 ש״ח. הסכום 1,200,000 ש״ח הוא מחצית ההשבחה לפי פריט 3, שיעור כללי שאינו חל כאן; 1,800,000 ש״ח הוא שלושת רבעי ההשבחה, כלומר ניכוי הרבע במקום תשלומו; 2,400,000 ש״ח הוא כל ההשבחה.

31. תוך כמה ימים מיום הגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על הוועדה המקומית להחליט אם לקבל את התביעה או לדחותה, לפי סעיף 198(ב)?

1. 30 ימים
2. 90 ימים
3. 60 ימים
4. 45 ימים

סעיף 198(ב) לחוק התכנון והבניה קובע כי ”הועדה המקומית תדון בתביעה ותחליט, בתוך תשעים ימים מיום הגשת התביעה“, אם לקבלה או לדחותה. תקופת 30 ימים היא תקופת ערר לפי סעיף 184(ב) ומועד הודעה לפי סעיף 190(ב), 45 ימים הוא מועד הערר על החלטת הוועדה, ו־60 ימים הם המועד שבו ועדת הערר מחליטה לפי סעיף 184(ב), ולכן אף אחד מהם אינו המועד להחלטה בתביעה.

32. איזה מהדברים הבאים אינו תנאי שעל הוועדה המקומית לקיים לפי סעיף 149(א) לחוק התכנון והבניה לפני מתן הקלה?

1. פרסום הודעה בעיתון על חשבון המבקש, המפרטת את מהות הבקשה ואת מועד ההתנגדויות
2. הצגת הודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין שעליהם חלה הבקשה במשך תקופת ההתנגדויות
3. קבלת אישור של הוועדה המחוזית לבקשה להקלה לפני שהוועדה המקומית מחליטה בה
4. מסירת הודעה לבעלים ולמחזיקים בקרקעות ובבניינים הגובלים בנכס שלגביו הוגשה הבקשה

סעיף 149(א) לחוק התכנון והבניה מחייב פרסום הודעה בעיתון על חשבון המבקש (פסקה 1), הצגת הודעה במקום בולט בחזית הקרקע או הבניין (פסקה 2) ומסירת הודעה לבעלים ולמחזיקים בנכסים הגובלים (פסקה 2א(ב)). לעומת זאת, החוק אינו דורש אישור של הוועדה המחוזית לבקשה להקלה: אישור המועצה הארצית נדרש בהקלה מתכנית מיתאר ארצית או מחוזית (פסקה 4), ובמקרים מסוימים אף הוא אינו נדרש.

33. אבנר הוא הבעלים של מגרש שהוחכר לדורות לדנה. לאחר שאושרה תכנית שהרחיבה את זכויות הבנייה במגרש חלה בו השבחה, והוועדה המקומית גובה היטל השבחה. האם הוועדה המקומית רשאית לדרוש את ההיטל מדנה?

1. לא; ההיטל חל על בעל המקרקעין, והחכירה לדורות אינה משנה את זהות החייב בו
2. כן; כשהמקרקעין מוחכרים לדורות, החוכר הוא שמשלם את ההיטל ולא בעל המקרקעין
3. כן; ההיטל חל על הבעלים ועל החוכר בחלקים שווים, והוועדה גובה מחצית מכל אחד
4. לא; החוכר חייב בהיטל אם התחייב לכך בהסכם החכירה, ובהיעדר התחייבות החבות על הבעלים

פריט 2(א) לתוספת השלישית קובע כי ”היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל“, ולכן דנה, החוכרת לדורות, היא החייבת ולא אבנר, אף שהכלל הוא שהבעלים משלם. אין חלוקה שווה בין הבעלים לחוכר, והחבות אינה תלויה בהתחייבות בהסכם החכירה. אם החוכר שילם סכום העולה על חלקו, פריט 2(ב) מקנה לו שיפוי מבעל המקרקעין.

34. הוועדה המקומית שוקלת לתת למיכל היתר לשימוש חורג מתכנית בדירה שבבעלותה, לצורך הפעלת מכון קוסמטיקה. ההיטל המגיע בגין המקרקעין טרם שולם, והוועדה מבקשת להתנות את מתן ההיתר בתשלום ההיטל המגיע במלואו. מהו השיעור המרבי מההיטל המגיע באותה שעה, שמתן ההיתר יכול להיות מותנה בתשלומו?

1. 40% מההיטל המגיע באותה שעה
2. 25% מההיטל המגיע באותה שעה
3. 60% מההיטל המגיע באותה שעה
4. 100% מההיטל המגיע באותה שעה

פריט 10(ג) לתוספת השלישית מתנה מתן היתר לשימוש חורג בתשלום ההיטל או במתן ערובה, אולם פריט 10(ה) מגביל זאת בשימוש חורג מתכנית למטרת עסק: ההיתר ”לא יותנה בתשלום של יותר מ־40% מההיטל“ המגיע באותה שעה, או בערובה לחלק העולה על 40%. הסכום 25% הוא השיעור בשימוש חורג מהיתר לפי פריט 10(ד), ולא בשימוש חורג מתכנית; 60% ו־100% חורגים מהמגבלה שבחוק, ולכן הוועדה אינה רשאית לדרוש תשלום מלא.

35. לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפני איזה גוף ובתוך כמה ימים ניתן לערור על שומת היטל השבחה שנערכה לפי פריט 4 לתוספת?

1. בית המשפט לעניינים מינהליים, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב
2. ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 30 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב
3. ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב
4. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, בתוך 60 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב

פריט 14(א) לתוספת השלישית קובע כי ”על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב“. תקופה של 30 ימים אינה התקופה שנקבעה לערר על שומה, והוועדה המחוזית אינה גוף הערר לעניין זה. בית המשפט לעניינים מינהליים אינו הערכאה שהחוק קובע לערר על השומה.