🔑 מכר דירות והבטחת השקעות של רוכשי דירות

1. לצורך השאלה נניח: ביום 10.5.2024 חתם רונן על חוזה לרכישת דירה חדשה שלא הוסכם בו פיצוי מראש בשל איחור. מועד המסירה בחוזה היה 1.1.2026, והקבלן מסר את הדירה ארבעה חודשים שלמים אחרי מועד זה. שכר הדירה בשוק לדירה דומה בגודלה ובמיקומה הוא 6,000 ש״ח לחודש. כמה פיצוי זכאי רונן לקבל בלא הוכחת נזק?

1. 24,000 ש״ח
2. 18,000 ש״ח
3. 30,000 ש״ח
4. 36,000 ש״ח

בחוזה מ־2024 חל סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות) בנוסח לחוזים שנכרתו החל מ־7 ביולי 2022: הזכות לפיצוי נולדת ”לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר“, ועד תום ארבעה חודשים מהמועד החוזי הפיצוי הוא דמי שכירות בלי מכפיל, כלומר 3 × 6,000 = 18,000 ש״ח. הסכום 24,000 ש״ח מתקבל כשסופרים גם את החודש הראשון, שאינו מזכה בפיצוי. הסכום 30,000 ש״ח מפעיל על ארבעת החודשים את המכפיל 1.25, שחל רק מחמישה חודשים לאחר המועד החוזי, והסכום 36,000 ש״ח מחיל את הנוסח הישן (מכפיל 1.5 מהמועד החוזי), שאינו חל על חוזה זה.

2. לצורך השאלה נניח: חוזה למכירת דירה חדשה נכרת ביום 1.3.2021, והמועד החוזי למסירתה נקבע ליום 1.9.2023, בלי פיצוי מוסכם בשל איחור. הדירה הועמדה לרשות הקונה, מיכל, בתום שמונה חודשים מהמועד החוזי. דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה הם 4,000 ש״ח לחודש. מהו הפיצוי שמיכל זכאית לו בלא הוכחת נזק?

1. 48,000 ש״ח
2. 36,000 ש״ח
3. 40,000 ש״ח
4. 32,000 ש״ח

החוזה נכרת לפני 7 ביולי 2022 ולכן חל הנוסח הישן של סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות): לאחר שחלפו שישים ימים מהמועד החוזי הפיצוי מחושב ”בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי“, ובשמונת החודשים הראשונים דמי השכירות מוכפלים ב־1.5: 8 × 4,000 × 1.5 = 48,000 ש״ח. הסכום 32,000 ש״ח מתעלם מהמכפיל, הסכום 36,000 ש״ח מנכה שני חודשי המתנה שאינם מנוכים בנוסח הישן, והסכום 40,000 ש״ח מפעיל מכפיל של 1.25 שחל רק מהחודש התשיעי.

3. לצורך השאלה נניח: ביום 2.2.2025 נכרת חוזה למכירת דירה חדשה במחיר חוזי של 2,000,000 ש״ח. הצדדים הסכימו על הצמדה למדד תשומות הבנייה לפי סעיף 5ג, ו־20% מהמחיר שולמו במועד כריתת החוזה. יתרת המחיר תשולם בתשלומים נוספים. מהו הסכום המרבי מהמחיר החוזי שמותר להצמיד למדד?

1. 400,000 ש״ח
2. 1,600,000 ש״ח
3. 1,000,000 ש״ח
4. 800,000 ש״ח

סעיף 5ג(ב) לחוק המכר (דירות) מתיר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד מחצית מכל תשלום, ובלבד ש־20% מהמחיר החוזי הראשונים לא יוצמדו. התשלום הראשון, 400,000 ש״ח, אינו מוצמד, ומיתרת המחיר, 1,600,000 ש״ח, מותר להצמיד מחצית: 800,000 ש״ח. הסכום 400,000 ש״ח מבלבל בין החלק שאסור להצמיד לבין החלק המותר, הסכום 1,000,000 ש״ח הוא מחצית מכל המחיר בלי להחריג את ה־20%, והסכום 1,600,000 ש״ח מצמיד את כל היתרה.

4. אילן הוא קבלן שבנה בניין מגורים על קרקע שבבעלותו ומוכר את הדירות בו. שרה קנתה לפני שנים דירה לשם מגורים ומוכרת אותה כעת לאחר. לפי ההגדרה בחוק המכר (דירות), מי מהם נחשב ”מוכר“?

1. שניהם, משום שכל מי שמוכר דירה נחשב מוכר לפי החוק
2. שרה, משום שקנתה את הדירה ומוכרת אותה לקונה חדש
3. אילן, משום שבנה את הדירות על מנת למכור אותן
4. אף אחד מהם, משום שהחוק מוגבל לחברות בנייה גדולות

סעיף 1 לחוק המכר (דירות) מגדיר מוכר כמי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות, בעצמו או על ידי אדם אחר, ”על מנת למכרה“. אילן בנה את הבניין על מנת למכור את הדירות ולכן הוא מוכר. שרה קנתה את הדירה לשם מגורים ולא על מנת למכרה, ולכן אינה מוכרת. החוק אינו חל על כל מי שמוכר דירה, וההגדרה אינה מוגבלת לחברות בנייה אלא חלה גם על אדם פרטי שבנה על מנת למכור.

5. תמר קיבלה לידיה דירה חדשה מקבלן ביום 1.1.2024. בתוספת לחוק המכר (דירות) נקבעה לכשל במערכות צנרת מים תקופת בדק של ארבע שנים. עד איזה מועד נמשכת, לפי ההגדרה בחוק, ”תקופת האחריות“ לצנרת של תמר?

1. עד 1.1.2027, שלוש שנים מהעמדת הדירה לרשותה
2. עד 1.1.2028, מועד סיום תקופת הבדק לצנרת
3. עד 1.1.2044, עשרים שנים מיום העמדת הדירה לרשותה
4. עד 1.1.2031, שלוש שנים מתום תקופת הבדק לצנרת

סעיף 4(ג) לחוק המכר (דירות) מגדיר ”תקופת אחריות“ כ”תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק“, ותקופת הבדק מתחילה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. הבדק לצנרת נמשך ארבע שנים (פריט 6 בתוספת) עד 1.1.2028, והאחריות נמשכת שלוש שנים נוספות עד 1.1.2031. המועד 1.1.2027 מניח אחריות שמתחילה במסירה, המועד 1.1.2028 מציין את סוף הבדק ולא את סוף האחריות, והמועד 1.1.2044 מבלבל עם תקופת הבדק לאי־התאמה יסודית (20 שנים).

6. בבניין מגורים חדש התגלו אצל הקונים כמה ליקויים. איזה מהליקויים הבאים נחשב ”אי־התאמה יסודית“ כהגדרתה בחוק המכר (דירות)?

1. התקלפות של חיפוי החוץ בקיר הפונה אל חצר הבניין
2. נזילה חוזרת בצנרת המים של אחת הדירות בבניין
3. סדק בעמוד בטון נושא, המסכן את יציבות הבניין
4. סדק ברוחב של 2 מ״מ בקיר מחיצה שאינו נושא עומסים

סעיף 4(ג) לחוק המכר (דירות) מגדיר ”אי־התאמה יסודית“ כאי־התאמה בחלקי הבנין ”הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע“ ובעלת נגיעה ליציבותו ולבטיחותו. עמוד בטון נושא הוא חלק כזה. נזילה בצנרת, התקלפות חיפוי חוץ וסדק ברכיב שאינו נושא הם אי־התאמות רגילות שלהן תקופות בדק מוגדרות בתוספת, ולא אי־התאמה יסודית.

7. נועה קיבלה דירה חדשה מקבלן ביום 1.3.2025. כבר בעת קבלת הדירה נראו בקירות פגמי צבע, אך נועה לא העלתה טענה. ביום 20.1.2026 הודיעה לקבלן על הפגמים. מה הדין לפי חוק המכר (דירות)?

1. אין לנועה זכות להסתמך על הפגמים, כי לא הלינה עליהם בעת המסירה
2. אין לנועה זכות להסתמך על הפגמים, כי הם נחשבים ליקוי שתקופת הבדק שלו חלפה
3. נועה זכאית להסתמך על הפגמים, כי הודיעה עליהם בתוך שלוש שנים מהמסירה
4. נועה זכאית להסתמך על הפגמים, כי הודיעה עליהם בתוך שנה מהעמדת הדירה

סעיף 4א(א)(1) לחוק המכר (דירות) מתיר לקונה להסתמך על אי־התאמה ”שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה“ אם הודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה. נועה הודיעה פחות משנה אחרי המסירה, ולכן זכותה שמורה. החוק אינו מחייב להלין על הפגם בעת המסירה, התקופה לפגם גלוי היא שנה ולא שלוש שנים, ואין ממש בטענה שתקופת הבדק חלפה, שהרי ההודעה ניתנה בתוך שנה מהמסירה.

8. עומר קיבל דירה חדשה מקבלן. ביום 1.4.2025 הודיע לקבלן על נזילה בצנרת, והקבלן תיקן אותה. ביום 1.11.2025 חזרה הנזילה, ועומר מבקש לתקן אותה בעצמו ולחייב את הקבלן בהוצאות. מה הדין לפי חוק המכר (דירות)?

1. עומר חייב לאפשר לקבלן תיקון נוסף, ועד אז אינו רשאי לתקן בעצמו את הנזילה
2. עומר רשאי לתקן בעצמו, והקבלן יישא בהוצאות כי הנזילה חזרה בתוך שנתיים
3. עומר רשאי לתקן בעצמו, אם חלפה שנה שלמה מיום התיקון הראשון של הקבלן
4. עומר רשאי לתקן בעצמו, אך הוצאות התיקון יחולו עליו משום שהקבלן כבר תיקן

סעיף 4ב(ב) לחוק המכר (דירות) קובע כי אם אי־ההתאמה חזרה והתגלתה לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר ”במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה“, הקונה רשאי לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון. הנזילה חזרה כשבעה חודשים אחרי ההודעה, ולכן אין חובה לתת לקבלן הזדמנות נוספת. עצם תיקונו הראשון של הקבלן אינו מטיל את ההוצאות על הקונה, והחוק אינו מתנה את זכות התיקון בחלוף שנה מהתיקון הראשון.

9. קבלן מכר לדנה דירה בבית שניתן לרישום כבית משותף. הדירה הועמדה לרשותה ביום 1.6.2025, והבית נרשם בפנקס בתים משותפים ביום 1.9.2025. עד איזה מועד חייב הקבלן, לכל המאוחר, לגרום לרישום זכויותיה של דנה בדירה בפנקס בתים משותפים?

1. עד 1.3.2026, שישה חודשים מיום רישום הבית בפנקס
2. עד 1.12.2025, שישה חודשים מיום העמדת הדירה לרשות דנה
3. עד 1.6.2026, שנה מיום העמדת הדירה לרשות דנה
4. עד 1.9.2026, שנה מיום רישום הבית בפנקס בתים משותפים

סעיף 6ב(א)(3) לחוק המכר (דירות) מחייב לגרום לרישום זכויות הקונה ”לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר“. המועד המאוחר כאן הוא רישום הבית ב־1.9.2025, ולכן המועד האחרון הוא 1.3.2026. המועד 1.12.2025 נמנה מהמועד המוקדם, והמועדים שמבוססים על שנה מבלבלים עם פרק הזמן לרישום הבית עצמו בפסקה (2).

10. בחוזה למכירת דירה נקבע כי התשלום השני ישולם ביום 1.8.2025, וכי איחור בתשלום יזכה את המוכר בריבית פיגורים. הקונה, איתן, שילם את התשלום ביום 5.8.2025. האם רשאי המוכר לדרוש ריבית פיגורים על האיחור לפי חוק המכר (דירות)?

1. כן; הריבית נמנית מהיום שבו חלף המועד לתשלום שנקבע בחוזה
2. לא; חובת הריבית חלה אם חלפו שבעה ימים מהמועד לתשלום
3. כן; החוזה קבע ריבית פיגורים לכל איחור, והחוק אינו מגביל זאת
4. לא; החוק אוסר לקבוע ריבית פיגורים בחוזה למכירת דירה

סעיף 5ב(ב) לחוק המכר (דירות) קובע כי החובה לשלם ריבית פיגורים תחול מהיום שבו חלף המועד לתשלום, ”ובלבד שחלפו שבעה ימים מהיום האמור“. איתן שילם ארבעה ימים אחרי המועד, ולכן לא קמה חובה לשלם ריבית. הריבית אמנם נמנית מהיום שבו חלף המועד, אך רק כשחלפו שבעה ימים, והוראת החוזה אינה גוברת על התנאי שבחוק, שכן לפי סעיף 7א(א) אין להתנות על החוק אלא לטובת הקונה. החוק גם אינו אוסר ריבית פיגורים, אלא מגביל את שיעורה לשיעור שקבע השר (סעיף 5ב(א)).

11. קבלן מכר דירות בבית משותף חדש וקבע בחוזה המכר כי חברת ניהול, שזהותה ותנאי ההתקשרות עמה פורטו בחוזה, תנהל ותחזיק את הרכוש המשותף. בחוזה ההתקשרות הראשון עם החברה נקבע כי בעלי הדירות אינם רשאים לסיימו במשך עשר שנים. מה תוקפה של התניה לפי חוק המכר (דירות)?

1. התניה תקפה לשנה אחת מתחילת הניהול, ואין אפשרות להאריכה לאחר מכן
2. התניה תקפה עד שלוש שנים מתחילת הניהול, וברוב הקבוע בחוק אפשר להאריכה
3. התניה תקפה לכל עשר השנים, כי הקבלן פירט בחוזה את זהות המתחזק
4. התניה תקפה עד חמש שנים מתחילת הניהול, ולאחר מכן נדרשת הסכמת כל הבעלים

סעיף 6א(ג) לחוק המכר (דירות) קובע כי תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק השוללת או המגבילה את זכות בעלי הדירות לסיימו ”אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה“, אלא אם בעלי הדירות החליטו להאריך אותו ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין. פירוט זהות המתחזק לפי סעיף 6א(ב) הוא תנאי למינויו ואינו מאריך את התניה, התקופה אינה שנה אחת או חמש שנים, וההארכה אינה דורשת הסכמת כל הבעלים.

12. אורי רכש מקבלן דירה בבניין חדש. הקבלן לא צירף לחוזה המכר מפרט, ובחוזה נכתב כי הדירה תימסר במצב גמר רגיל. לאחר המסירה התגלע ויכוח על איכות הריצוף והחיפוי בדירה. מה הדין לפי חוק המכר (דירות)?

1. הקבלן ייראה כמי שהתחייב למסור את הדירה באיכות גבוהה לפי הנסיבות
2. החוזה בטל, כי מכירת דירה בלי מפרט שצורף לחוזה אינה תקפה לפי החוק
3. איכות הריצוף נקבעת לפי הנהוג בענף, וחובת ההוכחה מוטלת על הקונה
4. הקבלן רשאי לקבוע את איכות הריצוף כרצונו, כי החוזה קבע גמר רגיל

סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) קובע כי מוכר שלא מסר מפרט ייראה, ”על אף האמור בחוזה המכר“, כמי שהתחייב למסור את הדירה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין, ולפי סעיף 5(ג) חובת ההוכחה על המוכר. לכן הוראת גמר רגיל בחוזה אינה גוברת. החוק אינו מבטל את החוזה בשל היעדר מפרט, והנטל אינו מוטל על הקונה.

13. ליאור רכש דירה בבנייה. במפרט שצורף לחוזה צוין מחיר לפריט מתומחר של מערכת מיזוג בחדר השינה, ובחוזה נקבע שהודעה על ויתור על פריט מתומחר תינתן עד 1.5.2025 (מועד שעומד בדרישות החוק). ביום 20.4.2025, לפני התקנת המערכת, הודיע ליאור למוכר שהוא מוותר עליה. מה זכותו של ליאור?

1. זיכוי בעלות ההתקנה בפועל, כפי שתקבע חברת הבנייה של המוכר
2. זיכוי במחיר הנקוב במפרט, והמוכר ימסור לו מפרט מעודכן
3. אין זיכוי, כי ויתור על פריט מתומחר טעון את הסכמת המוכר
4. זיכוי בחצי ממחיר הפריט, כי המוכר כבר הזמין את המערכת

סעיף 3(ו) לחוק המכר (דירות) קובע כי קונה שהודיע על ויתור על פריט מתומחר ”יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט“, ולפי סעיף 3(ז) המוכר ימסור לו מפרט מעודכן. ההודעה ניתנה לפני התקנת הפריט ובתוך המועד החוזי, ולכן אין צורך בהסכמת המוכר. הזיכוי נקבע לפי המחיר שבמפרט, ולא לפי עלות ההתקנה בפועל או חלק ממחיר הפריט.

14. בחוזה מכר דירה שנכרת ביום 15.3.2024 נקבע כי המוכר ימסור לקונה, נדב, את החזקה בדירה רק אם נדב יחתום על כתב ויתור על פיצוי בשל איחור במסירה לפי סעיף 5א. נדב חתם על כתב הוויתור. האם הוויתור מחייב אותו לפי חוק המכר (דירות)?

1. כן, כי נדב חתם בכתב ומרצונו החופשי, והסכם חתום מחייב
2. כן, כי החוק מתיר ויתור על פיצוי בתמורה להקדמת המסירה
3. לא, כי הוויתור טעון אישור של עורך הדין של הקונה כדי להיות תקף
4. לא, כי ויתור כזה, שהוא תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל

סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות), החל על חוזים שנכרתו מ־7 ביולי 2022, קובע כי ”ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה“ בקשר לאיחור במסירה, המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה, בטל. חתימה מרצון אינה מכשירה ויתור כזה, והחוק אינו מתיר ויתור בתמורה להקדמת המסירה. אישור עורך דין אינו מציל ויתור שהוא תנאי למסירה.

15. יעל קיבלה דירה חדשה מקבלן ביום 1.1.2024. תקופת הבדק לליקוי בריצוף היא שנתיים. ביום 1.6.2025 התגלה ליקוי בריצוף בסלון, וביום 1.6.2027 התגלה ליקוי בריצוף במטבח. על מי חובת ההוכחה לפי חוק המכר (דירות) לגבי כל אחד מהליקויים?

1. בשני המקרים על יעל להוכיח שמקור הליקוי הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים
2. בסלון על הקבלן להוכיח שיעל גרמה לליקוי, ובמטבח על יעל להוכיח את מקורו
3. בסלון על יעל להוכיח את מקור הליקוי, ובמטבח על הקבלן להוכיח שיעל גרמה לו
4. בשני המקרים על הקבלן להוכיח שיעל גרמה לליקוי בשל מעשה או מחדל שלה

הליקוי בסלון התגלה בתוך תקופת הבדק (עד 1.1.2026), ולפי סעיף 4(א)(2) לחוק המכר (דירות) המוכר לא קיים את חיוביו ”זולת אם הוכיח המוכר שאי־ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה“. הליקוי במטבח התגלה בתקופת האחריות, שלוש שנים מתום תקופת הבדק (מ־1.1.2026 עד 1.1.2029), ולפי סעיף 4(א)(3) הקונה צריכה להוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים. החלת נטל אחד על שני הליקויים, על יעל או על הקבלן, מתעלמת מההבחנה בין תקופת הבדק לתקופת האחריות, והיפוך הנטל מחיל על הסלון את כלל תקופת האחריות ועל המטבח את כלל תקופת הבדק.

16. קבלן מכר דירה בבית משותף חדש. בתקנון שהכין הקבלן נקבע, בשינוי מהתקנון המצוי, כי שיעור ההשתתפות של בעלי הדירות בהוצאות הבית ייקבע לפי מספר הדיירים בכל דירה. הקבלן לא כלל את הפרט הזה במפרט ולא צירף אותו לחוזה המכר. איזה הסדר יחול על ההשתתפות בהוצאות הבית לפי חוק המכר (דירות)?

1. הוראת התקנון שהכין הקבלן, כי התקנון נרשם בלשכת רישום המקרקעין
2. הוראת התקנון שהכין הקבלן, בכפוף לאישור הנציגות הראשונה של הבית
3. הסדר שייקבע ברוב בעלי הדירות באסיפה הכללית הראשונה של הבית
4. הוראות התקנון המצוי באותו ענין, כאילו המוכר התחייב שיחולו

סעיף 6(א)(3) לחוק המכר (דירות) מחייב מוכר שמשנה את התקנון המצוי בענין שיעור ההשתתפות בהוצאות לפרט זאת במפרט או בחוזה, וסעיף 6(ב) קובע כי מוכר שלא עשה זאת ”יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף“. לכן חל התקנון המצוי. תקנון הקבלן אינו חל גם אם נרשם, ואישור הנציגות או החלטת אסיפה אינם הסדר שהחוק קובע.

17. חוזה למכירת דירה נכרת ביום 3.4.2024, והמוכר התחייב למסור את הדירה ביום 1.6.2026. המסירה התעכבה בחמישה חודשים משום שהקונה, גיל, שינה פעמיים את בחירת אביזרי הסניטריה, ולכן העבודות לא הושלמו במועד. האיחור נגרם ממעשי הקונה בלבד. האם זכאי גיל לפיצוי מהמוכר לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) בשל האיחור?

1. לא; האיחור נגרם ממעשה הקונה, ולכן הוראות הפיצוי אינן חלות
2. כן; הפיצוי מגיע כבר מהיום הראשון שלאחר המועד החוזי
3. כן; הפיצוי מגיע לכל קונה בלא הוכחת נזק, גם כשהוא גרם לאיחור
4. לא; הפיצוי מותנה בהוכחת נזק שנגרם לקונה מהאיחור במסירה

סעיף 5א(ג)(1) לחוק המכר (דירות), בנוסח לחוזים שנכרתו מ־7 ביולי 2022, קובע כי הוראות הפיצוי לא יחולו אם האיחור ”נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד“, ולכן גיל אינו זכאי לפיצוי. כשהוראות אלה חלות, הפיצוי ניתן בלא הוכחת נזק, ולכן הוכחת נזק אינה תנאי לו, אך הפטור שבסעיף 5א(ג)(1) שולל את הפיצוי גם מקונה שלא נדרש להוכיח נזק. גם טענת היום הראשון שגויה, שכן בנוסח זה הפיצוי מתחיל רק לאחר שחלף חודש מהמועד החוזי.

18. הקבלן העמיד דירה חדשה לרשות הקונה, רחל, אך לא מסר לה הוראות תחזוקה ושימוש, ובחוזה המכר לא נאמר דבר על כך. האם אי־מסירת ההוראות נחשבת אי־התאמה לפי חוק המכר (דירות)?

1. כן; מוכר שלא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש לא קיים את חיוביו
2. כן; ובלבד שהקונה הוכיח שנגרם לו נזק מהיעדר ההוראות האלה
3. לא; מסירת הוראות תחזוקה ושימוש היא המלצה ואינה חובה לפי החוק
4. לא; החובה חלה אם נקבעה בחוזה המכר במפורש, ובחוזה זה לא נקבעה

סעיפים 2(א) ו־2(א1) לחוק המכר (דירות) מחייבים את המוכר למסור הוראות תחזוקה ושימוש, וסעיף 4(א)(6) קובע כי ”המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה“ אם לא מסר אותן; לפי סעיף 4(ב) יראו זאת כאי־התאמה. סעיף 4(א)(6) אינו מתנה זאת בהוכחת נזק, החובה אינה המלצה בלבד, והיא חלה מכוח החוק גם בלי הוראה מפורשת בחוזה.

19. ביום 10.9.2024 נכרת חוזה בין קבלן לבין אמיר למכירת דירה חדשה. בחוזה נקבע כי כל התשלומים שישלם אמיר לקבלן יוצמדו במלואם למדד תשומות הבנייה. האם ההצמדה המלאה של כל תשלום מחייבת את אמיר לפי חוק המכר (דירות)?

1. כן; הצמדה מלאה מותרת אם הוסכמה בכתב בחוזה המכר בין הצדדים
2. כן; הצמדה מותרת כל עוד היא נעשית למדד תשומות הבנייה שפורסם
3. לא; מותר להצמיד עד מחצית מכל תשלום, ו־20% הראשונים מהמחיר לא יוצמדו
4. לא; החוק אוסר כל הצמדה של תשלומי קונה, גם אם הוסכמה בחוזה המכר

סעיף 5ג(א) לחוק המכר (דירות), החל על חוזים שנכרתו מ־7 ביולי 2022, קובע כי תשלום של קונה ”לא יוצמד למדד כלשהו“, וסעיף 5ג(ב) מתיר להסכים על הצמדת עד מחצית מכל תשלום למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש־20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו. הצמדה מלאה חורגת מהמגבלה ולכן אינה מחייבת את אמיר, שכן לפי סעיף 7א(א) אין להתנות על החוק אלא לטובת הקונה. אין איסור מוחלט על הצמדה, והסכמה בכתב או בחירת המדד הנכון אינן מתירות הצמדה מעבר למגבלה.

20. חוזה המכר של דירה חדשה נכרת ביום 1.3.2013, והדירה הועמדה לרשות הקונה, ירון, ביום 1.7.2015. ביום 1.8.2026 התגלה סדק בעמוד נושא ביסוד הבניין, הפוגע ביציבותו, וירון הודיע על כך לקבלן מיד אחרי שגילה אותו. האם רשאי ירון להסתמך על הסדק כעל אי־התאמה יסודית, אף שחלפו יותר מאחת־עשרה שנים מהמסירה?

1. לא; תקופת האחריות על הליקוי חלפה שלוש שנים אחרי תקופת הבדק
2. כן; הסתמכות על אי־התאמה יסודית אינה מותנית בהודעה למוכר
3. לא; ההודעה לקבלן נמסרה אחרי שחלפה שנה מהעמדת הדירה לרשות הקונה
4. כן; תקופת הבדק לאי־התאמה יסודית היא עשרים שנים מהמסירה

סעיף 4(א)(4) לחוק המכר (דירות) קובע כי אי־התאמה יסודית שהתגלתה ”בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה“ מקימה אי־קיום חיוב של המוכר, אלא אם הוכיח שהקונה גרם לה, והסדק התגלה כאחת־עשרה שנים אחרי המסירה. לפי סעיף 4א(ב) ההסתמכות מותנית בהודעה למוכר בתוך זמן סביר לאחר הגילוי, וירון הודיע מיד. תקופת האחריות, שלוש שנים מתום תקופת הבדק שבתוספת, נוגעת לאי־התאמות שאינן יסודיות, ומגבלת השנה שבסעיף 4א(א)(1) חלה על אי־התאמה שניתן היה לגלותה בעת המסירה.

21. בעסקה למכירת דירה חדשה דרש המוכר מהקונה, רונית, להעביר אליו את שכר הטרחה של עורך הדין שירשום את זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין, והמוכר ישלם אותו לעורך הדין. האם חייבת רונית להעביר את הסכום למוכר?

1. כן; המוכר הוא המזמין של עורך הדין ולכן הוא זה שמשלם לו את שכרו
2. לא; הקונה משלמת ישירות לעורך הדין, והוא מוציא לה חשבונית
3. כן; החוק מאפשר למוכר לגבות את ההוצאות המשפטיות עם יתר התשלומים
4. לא; ההוצאות המשפטיות חלות על המוכר, והקונה אינה משלמת עבורן כלל

סעיף 6ג(ג) לחוק המכר (דירות) קובע כי ”קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית“. לכן רונית אינה חייבת להעביר את הסכום למוכר. אין בחוק זכות של המוכר לגבות את ההוצאות עם יתר התשלומים, והצגת המוכר כמזמין אינה משנה את אופן התשלום. הקונה אינה פטורה מתשלום, שכן סעיף 6ג(ב) מתיר לדרוש ממנה השתתפות עד הסכום המרבי שנקבע.

22. יובל בנה בניין בן ארבע דירות על קרקע שבבעלותו וגר באחת מהן מאז גמר הבנייה ביום 1.2.2025. ביום 1.5.2025 מכר את הדירה לשחר בלי לצרף מפרט, וטען כי לא בנה אותה על מנת למכרה ולכן חוק המכר (דירות) אינו חל עליו. האם ייראה יובל כמוכר, כל עוד לא הוכיח את היפוכו של דבר?

1. כן; כל מי שבנה דירה בעצמו נחשב מוכר לפי ההגדרה, ואין צורך בחזקה
2. כן; גר בדירה פחות משישה חדשים, ולכן חזקה שבנה אותה על מנת למכרה
3. לא; החוק חל על מי שעוסק בבנייה כמקצוע, ויובל אדם פרטי ואינו קבלן
4. לא; ההוכחה שיובל בנה את הדירה על מנת למכור מוטלת על הקונה שחר

סעיף 9 לחוק המכר (דירות) קובע כי למוכר דירה ”שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה“ חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו. יובל גר בדירה כשלושה חודשים, ולכן ייראה כמוכר עד שיוכיח אחרת. אין די בכך שבנה בעצמו, ההגדרה אינה מוגבלת לקבלנים במקצועם, והחזקה מעבירה את הנטל אל המוכר ולא אל הקונה.

23. המדינה בנתה בניין מגורים ומכרה דירה בו לקונה, מוטי, בחוזה שנכרת ביום 1.9.2024 ללא מפרט. מוטי טוען שחוק המכר (דירות) חל על המכירה גם כשהמוכר הוא המדינה. האם מוטי צודק?

1. כן; דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר, גם לגבי המפרט
2. לא; החוק חל על מוכרים פרטיים ואינו מחייב את המדינה כמוכרת
3. כן; אך חובת המפרט חלה על המדינה אם הדירה נמכרה במכרז פומבי
4. לא; המדינה פטורה מחובת מפרט משום שהיא רשות ציבורית ולא קבלן

סעיף 8(א) לחוק המכר (דירות) קובע כי ”דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר“, ולכן חובות המפרט ואחריות המוכר לאי־התאמה חלות עליה כמו על קבלן פרטי. החוק אינו מוגבל למוכרים פרטיים, אין פטור מחובת מפרט לרשות ציבורית, והחוק אינו מתנה את חלותו על המדינה בכך שהמכירה נעשתה במכרז.

24. איזה מהמשפטים הבאים על המפרט לפי חוק המכר (דירות) אינו נכון?

1. כל תיקון במפרט טעון חתימה של שני הצדדים לחוזה המכר עצמו
2. המוכר רשאי לצרף את המפרט לחוזה המכר גם כעבור שנה מהחתימה
3. המפרט יכול להתייחס גם לקרקע שעליה עומד הבניין, כפי שנקבע בצו
4. פריט במפרט שאינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו

סעיף 2(א1) לחוק המכר (דירות) מחייב את המוכר לצרף לחוזה את המפרט ”בעת חתימתו“. הדחייה למועד העמדת הדירה לרשות הקונה מותרת לגבי הוראות התחזוקה והשימוש בלבד, כשאין בידי המוכר הפרטים הדרושים, ולא לגבי המפרט. שלושת המשפטים האחרים נכונים: סעיף 2(ב) דורש חתימת שני הצדדים לתיקון, סעיף 3(ג) מחייב לציין פריט שאינו חל, וסעיף 3(ב) מתיר למפרט להתייחס לקרקע לפי הצו.

25. איזה מהמשפטים הבאים אינו נכון לגבי חוזה למכירת דירה חדשה שנכרת ביום 1.10.2024, לפי חוק המכר (דירות)?

1. ריבית פיגורים בחוזה המכר מוגבלת לשיעור שקבע שר הבינוי והשיכון
2. פיצוי האיחור במסירה מגיע לקונה כבר מהיום הראשון שאחרי המועד החוזי
3. המוכר אינו רשאי לדרוש מהקונה הוצאות משפטיות מעבר לסכום המרבי שנקבע
4. הצדדים רשאים להסכים על הצמדת עד מחצית מכל תשלום למדד תשומות הבנייה

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), בנוסח לחוזים שנכרתו מ־7 ביולי 2022, מזכה בפיצוי רק ”לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר“, ולכן המשפט על היום הראשון אינו נכון. שאר המשפטים נכונים: סעיף 5ב(א) מגביל את ריבית הפיגורים לשיעור שקבע השר, סעיף 6ג(ב) מגביל את ההוצאות המשפטיות לסכום מרבי, וסעיף 5ג(ב) מתיר הצמדה של עד מחצית מכל תשלום.

26. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), עד איזה שיעור ממחיר הדירה רשאי מוכר לקבל מהקונה על חשבון המחיר, בלי שעשה אחת מדרכי ההבטחה שבחוק?

1. עד שבעה אחוזים ממחיר הדירה
2. עד חמישה אחוזים ממחיר הדירה
3. עד עשרה אחוזים ממחיר הדירה
4. עד עשרים אחוזים ממחיר הדירה

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי ”לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה“, כלומר אחת מדרכי ההבטחה שבסעיף. השיעורים של חמישה, עשרה ועשרים אחוזים אינם מופיעים בחוק, והסף נקבע באחוזים ממחיר הדירה ולא בסכום קבוע.

27. דנה התקשרה עם חברה קבלנית לרכישת דירה חדשה. מחיר הדירה הכולל מע״מ לפי חוזה המכר הוא 2,360,000 ש״ח, ולצורך השאלה נניח כי המחיר ללא מע״מ הוא 2,000,000 ש״ח ושיעור המע״מ הוא 18%. החברה לא נתנה לדנה ערובה לפי סעיף 2. מהו הסכום המרבי שהחברה רשאית לקבל מדנה על חשבון המחיר במצב זה?

1. 118,000 ש״ח
2. 165,200 ש״ח
3. 140,000 ש״ח
4. 236,000 ש״ח

לפי סעיף 2 המוכר אינו רשאי לקבל בלי ערובה סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, ו”מחיר הדירה“ לפי סעיף 1 הוא ”כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה“, כלומר כולל המע״מ: 2,360,000 × 7% = 165,200 ש״ח. הסכום 140,000 ש״ח מחושב ממחיר ללא מע״מ, והסכומים 118,000 ש״ח (חמישה אחוזים) ו-236,000 ש״ח (עשרה אחוזים) מבוססים על שיעורים שאינם בחוק.

28. נועה רכשה דירה בפרויקט בנייה. מחיר הדירה לפי חוזה המכר הוא 1,500,000 ש״ח, ולצורך השאלה נתעלם מרכיב המע״מ. עד כה שילמה נועה לקבלן 80,000 ש״ח והקבלן לא נתן לה ערובה. כעת היא נדרשת לשלם לו 50,000 ש״ח נוספים, והקבלן מבטיח את כספיה בערבות בנקאית לפי סעיף 2(1). מהו הסכום שהערבות צריכה להבטיח לאחר התשלום הנוסף?

1. 25,000 ש״ח
2. 50,000 ש״ח
3. 105,000 ש״ח
4. 130,000 ש״ח

סעיף 2 מתיר לקבל בלי ערובה עד שבעה אחוזים מהמחיר, כלומר 105,000 ש״ח; התשלום הנוסף מביא את הסכום ל-130,000 ש״ח ולכן נדרשת ערובה. סעיף 2(1) מחייב ערבות ”להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר“, למעט רכיב המע״מ שהשאלה מתעלמת ממנו, ולא רק את העודף, ולכן הערבות מכסה 130,000 ש״ח. הסכום 25,000 ש״ח הוא העודף בלבד, 50,000 ש״ח הוא התשלום האחרון בלבד, ו-105,000 ש״ח הוא סף השבעה אחוזים.

29. עומר רכש דירה חדשה מחברה קבלנית במחיר 2,000,000 ש״ח, ושילם לה בחתימת החוזה 120,000 ש״ח על חשבון המחיר. החברה לא מסרה לעומר ערבות ולא עשתה אחת מדרכי ההבטחה האחרות שבחוק. האם החברה הפרה את סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)?

1. לא; הסכום ששולם אינו עולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה
2. כן; ערובה נדרשת בכל חוזה לרכישת דירה שנחתם עם חברה קבלנית
3. כן; כל תשלום על חשבון המחיר מחייב ערובה כבר מהשקל הראשון
4. לא; חובת הערובה נקבעה לפרויקטים שיש להם ליווי פיננסי

לא; סעיף 2 אוסר לקבל ”סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר“ בלי אחת מדרכי ההבטחה, ו-120,000 ש״ח הם שישה אחוזים מ-2,000,000 ש״ח. לכן אין חובת ערובה בשלב זה, וההפרה תתגבש אם יעלו התשלומים על הסף. הדרישה לערובה מהשקל הראשון אינה בחוק, וכך גם הטענה שהחובה חלה בכל חוזה מכר או בפרויקט מלווה בלבד: הסף הוא אחוז מהמחיר ואינו תלוי בליווי.

30. תמר רכשה דירה בבניין שבנייתו טרם הושלמה. הקבלן, שרוצה לקבל ממנה יותר משבעה אחוזים מהמחיר, רשם לטובתה הערת אזהרה על מכירת הדירה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. בלשכת רישום המקרקעין לא נרשם לגבי הדירה או הקרקע שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. האם הקבלן רשאי לקבל מתמר את הסכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר?

1. כן; אך זאת לאחר השלמת הבנייה ומסירת ההחזקה בדירה לתמר
2. כן; הערת אזהרה כזו היא אחת הדרכים שבסעיף 2 להבטחת הכספים
3. לא; הערת אזהרה אינה נמנית בין דרכי ההבטחה שבסעיף 2
4. לא; הערת אזהרה מועילה אם הקונה הסכים לוותר על ערבות בנקאית

כן; לפי סעיף 2(4) מוכר רשאי לרשום הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין ”ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה“, ובמקרה זה לא נרשם דבר כזה. ההערה אינה מותנית בהשלמת הבנייה (זה תנאי להחלפת ערובה לפי סעיף 2א בלבד), היא כן נמנית בין דרכי ההבטחה שבסעיף 2, והסכמת הקונה לוותר על ערבות אינה תנאי בחוק.

31. קבלן מסר ליעל ערבות בנקאית לפי סעיף 2(1) להבטחת כספיה. בניית הדירה הושלמה, ההחזקה בה נמסרה ליעל, וחוזה המכר שותק בשאלת החלפת הערובה. הקבלן מבקש לשעבד את הדירה במשכנתה ראשונה לטובת יעל במקום הערבות הבנקאית. מה הדין?

1. הקבלן רשאי להחליף, אם הממונה לפי סעיף 3ד אישר את ההחלפה בכתב
2. הקבלן רשאי להחליף, כי הבנייה הושלמה, ההחזקה נמסרה והחוזה שותק
3. הקבלן אינו רשאי להחליף ערבות בנקאית שניתנה לקונה, והיא נשארת בתוקף
4. הקבלן רשאי להחליף גם לפני השלמת הבנייה ומסירת ההחזקה לקונה

סעיף 2א מתיר למוכר שהבטיח את הכספים בערבות בנקאית או בביטוח להחליף את הערובה באחת הדרכים שבסעיף 2(3), (4) או (5) ”ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה“, אם החוזה אינו אוסר זאת. משכנתה ראשונה היא הדרך שבסעיף 2(3), ושני התנאים התקיימו. החוק אינו מתנה את ההחלפה באישור הממונה, אינו אוסר אותה לאחר מתן הערבות, ואינו מתיר אותה לפני השלמת הבנייה.

32. מהו ”ליווי פיננסי“ לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)?

1. הלוואה שנותן תאגיד בנקאי לקונה לצורך רכישת הדירה כנגד משכנתה עליה
2. פוליסה שרוכש הקונה אצל מבטח להבטחת החזר הכספים ששילם למוכר בפועל
3. ערבות שנותן תאגיד בנקאי לקונה להבטחת החזר הכספים ששילם למוכר בפועל
4. מימון לפרויקט בנייה על ידי תאגיד בנקאי או מבטח לפי הסכם עם המוכר

סעיף 1 מגדיר ליווי פיננסי כ”מימון לפרויקט בנייה על ידי תאגיד בנקאי או על ידי מבטח“ במסגרת הסכם ליווי בין המוכר לבין התאגיד הבנקאי או המבטח. הלוואה לקונה היא ”הלוואה לרכישת דירה“ שהוגדרה בנפרד, וערבות בנקאית ופוליסת ביטוח הן דרכי הבטחה לפי סעיף 2 ולא ליווי פיננסי; את הביטוח לפי סעיף 2(2) עושה המוכר לעצמו, והקונה מצוין בפוליסה כמוטב.

33. לפי הגדרת ”מימון לפרויקט בנייה“ בסעיף 1 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מהו ”חשבון הליווי“?

1. חשבון כללי של המוכר שבו מנוהלים כל הפרויקטים שהוא בונה בארץ
2. חשבון נאמנות שמנהל עורך דין לטובת כל הקונים בפרויקט הבנייה כולו
3. חשבון בנק נפרד אחד שבו המוכר מנהל את הפעילות הכספית של הפרויקט
4. חשבון שפותח כל קונה על שמו להפקדת התשלומים עבור הדירה שרכש

לפי סעיף 1 מימון לפרויקט בנייה הוא שיטה שבה המוכר מנהל את כל הפעילות הכספית של הפרויקט ”בחשבון בנק נפרד אחד המשמש למטרה זו בלבד (להלן – חשבון הליווי)“. חשבון נאמנות של עורך דין אינו מוגדר כך, חשבון כללי לכל הפרויקטים סותר את הדרישה לחשבון נפרד למטרה זו, וחשבון אישי של כל קונה אינו חשבון הליווי.

34. מהו ”מחיר הדירה“, שממנו מחושבים שבעת האחוזים שבסעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)?

1. המחיר הנקוב בחוזה המכר ללא מע״מ וללא הפרשי הצמדה או ריבית
2. הסכום ששילם הקונה למוכר בפועל עד למועד חישוב הסף שבסעיף 2
3. שווי הדירה כפי שהעריך שמאי מקרקעין מטעם התאגיד המלווה בפרויקט
4. כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה בקשר לרכישת הדירה

סעיף 1 מגדיר ”מחיר הדירה“ כ”כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה“, ולכן הוא כולל גם רכיבים שמעבר למחיר הנקוב. אין מחשבים אותו לפי מה ששולם בפועל, אין מנכים ממנו את המע״מ, והוא אינו תלוי בהערכת שמאי של הבנק.

35. מתי חייב מוכר דירה להודיע לקונה בכתב על זכותו להבטחת הכספים ששילם ועל הדרכים שנקבעו לכך בחוק, לפי סעיף 2א1(א) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)?

1. במועד חתימת חוזה המכר בין המוכר לבין הקונה
2. בתוך שלושים ימים מיום חתימת חוזה המכר
3. בעת קבלת התשלום הראשון מהקונה על חשבון המחיר
4. בעת מסירת ההחזקה בדירה לקונה בתום הבנייה

סעיף 2א1(א) קובע כי מוכר לא ימכור דירה לקונה ”אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר“ על זכותו על פי החוק. מועד מאוחר יותר, כגון התשלום הראשון או מסירת ההחזקה, אינו מספיק, ואין בחוק ארכה של שלושים ימים לאחר החתימה (שלושים הימים שבסעיף 2ג עוסקים בפנייה לתאגיד הבנקאי בעניין מחיקת שעבוד).