🏠 חוק המתווכים במקרקעין ותקנותיו

1. מה נחשב ”תיווך במקרקעין“ לפי הגדרתו בחוק המתווכים במקרקעין?

1. ייצוג בתמורה של צד אחד בלבד, לשם ניהול משא ומתן על עיסקה בזכות במקרקעין
2. הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין
3. שיווק בתמורה של נכס מקרקעין לציבור, לשם פרסומו בעיתונות ובאתרי אינטרנט
4. הערכת שווי בתמורה של זכות במקרקעין, לשם קביעת מחיר מוסכם בין שני צדדים

סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין מגדיר תיווך כ”הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין“. ייצוג של צד אחד אינו הפגשה בין הצדדים, שיווק או פרסום של נכס לציבור אינם הפגשה לשם התקשרות, והערכת שווי היא שירות אחר שאינו מפגיש את הצדדים לעיסקה.

2. איזה מהמשפטים הבאים נכון לגבי ”לקוח“ לפי הגדרתו בחוק המתווכים במקרקעין?

1. לקוח הוא מי שמשלם דמי תיווך, גם אם אינו צד להסכם עם המתווך
2. לקוח הוא מי שפנה למתווך בבקשת מידע על נכס, גם אם לא נכרת ביניהם הסכם
3. לקוח הוא צד להסכם עם המתווך לקבלת שירותיו, גם אם אינו משלם דמי תיווך
4. לקוח הוא מי שנחתמה עבורו עיסקה בסיוע המתווך, גם אם לא התקשר עמו

סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין מגדיר לקוח כ”צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו“. תשלום דמי תיווך אינו התנאי, והוא אינו מחליף את ההסכם עם המתווך. פנייה לקבלת מידע וחתימה על עיסקה בסיוע המתווך אינן הופכות אדם ללקוח בלי הסכם לקבלת שירותי המתווך.

3. באיזה חוק מוגדרים ”מקרקעין“ לצורך חוק המתווכים במקרקעין?

1. בחוק המכר (דירות), התשל״ג–1973
2. בחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה–1965
3. בחוק הגנת הדייר, התשל״ב–1972
4. בחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969

סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין קובע ש”מקרקעין“ הם ”כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969“. חוק התכנון והבנייה מסדיר תכנון ורישוי בנייה ואינו מגדיר מקרקעין לצורך חוק המתווכים. חוק הגנת הדייר מוזכר בהגדרת ”זכות במקרקעין“ ולא בהגדרת ”מקרקעין“, וחוק המכר (דירות) עוסק במכר דירות ולא בהגדרה זו.

4. מהם תפקידיו של הרשם לפי סעיף 3 לחוק המתווכים במקרקעין?

1. לדון בעבירות משמעת של מתווכים ולהטיל עליהם אמצעים משמעתיים
2. לקבוע את האגרות לבחינה ולרשיון, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה
3. ליתן רשיונות לתיווך במקרקעין ולנהל פנקס של בעלי הרשיונות
4. לייעץ לשר בכל הנוגע לתוכן הבחינה ובכל עניין אחר שיידרש

לפי סעיף 3(א) לחוק המתווכים במקרקעין תפקידי הרשם הם ”ליתן רשיונות לתיווך במקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת רשיון לפי חוק זה“ ולנהל פנקס של בעלי רשיונות. הדיון בעבירות משמעת נתון לוועדת המשמעת (סעיף 14ב(א)), קביעת האגרות נתונה לשר באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה (סעיף 18(א)), והייעוץ בעניין תוכן הבחינה נתון לוועדה המייעצת (סעיף 4(א)).

5. לפי חוק המתווכים במקרקעין, באיזו תדירות לפחות נערכת הבחינה לקבלת רשיון תיווך?

1. פעם אחת בשנה לפחות
2. שלוש פעמים בשנה לפחות
3. פעמיים בשנה לפחות
4. ארבע פעמים בשנה לפחות

סעיף 6(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע ש”הבחינה תיערך לפחות פעמיים בשנה“. פעם אחת בשנה אינה מספיקה, והחוק אינו מחייב שלוש או ארבע בחינות בשנה. מי שנכשל רשאי לשוב ולהיבחן לפי סעיף 6(ב).

6. תוך כמה ימים מיום הבחינה מודיע הרשם לנבחן את תוצאות בחינתו, לפי תקנות המתווכים במקרקעין?

1. תוך 7 ימים
2. תוך 30 ימים
3. תוך 14 ימים
4. תוך 60 ימים

תקנה 8(א) לתקנות המתווכים במקרקעין קובעת ש”הרשם יודיע לנבחן, תוך 30 ימים מיום הבחינה, את תוצאות בחינתו“. התקנות אינן מחייבות הודעה תוך 7 או 14 ימים, והן אינן מאפשרות להמתין 60 ימים. המועד לערר הוא 30 ימים אחרי שליחת ההודעה (תקנה 9(א)) ואינו נמנה מיום הבחינה.

7. מהו הרכב הוועדה המייעצת לפי חוק המתווכים במקרקעין?

1. שלושה חברים לפחות, ובהם מתווך במקרקעין, נציג צרכנים ועורך דין נציג לשכת עורכי הדין
2. חמישה חברים לפחות, ובהם מתווך במקרקעין, נציג צרכנים ועורך דין נציג לשכת עורכי הדין
3. שבעה חברים בדיוק, ובהם שני מתווכים במקרקעין, שמאי מקרקעין ונציג רשות המסים
4. שלושה חברים לפחות, ובהם שני מתווכים במקרקעין, שמאי מקרקעין ונציג רשות המסים

סעיף 4(ב) לחוק המתווכים במקרקעין קובע: ”בועדה יהיו שלושה חברים לפחות ובהם מתווך במקרקעין, נציג צרכנים, ועורך דין נציג לשכת עורכי הדין בישראל“. החוק אינו קובע מינימום של חמישה חברים ואינו קובע מספר קבוע של שבעה חברים. הוא גם אינו מחייב שני מתווכים, שמאי מקרקעין או נציג רשות המסים, אלא מתווך במקרקעין, נציג צרכנים ועורך דין נציג לשכת עורכי הדין.

8. מתווך במקרקעין לא שילם אגרה במועדה. מה הדין לפי חוק המתווכים במקרקעין?

1. הרשם רשאי לבטל את רשיונו, ולא ניתן יהיה לחדשו לפני חלוף שבע שנים
2. רשיונו מתבטל מאליו, ועליו להגיש בקשה חדשה ולעמוד שוב בבחינה
3. הרשם רשאי להתלות את רשיונו לתקופה קצובה שלא תעלה על שלוש שנים
4. הוא אינו רשאי לשמש מתווך כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית שקלית

סעיף 18(ב) לחוק המתווכים במקרקעין קובע שבעל רשיון שלא שילם אגרה במועדה ”לא יהא רשאי לשמש כמתווך במקרקעין כל עוד לא שילם את האגרה בתוספת ריבית שקלית“; לפי תקנה 13(א) לתקנות המתווכים במקרקעין האגרה השנתית משולמת עד 31 במרס. הרשיון אינו מתבטל מאליו ואין צורך בבחינה חדשה. התליה לתקופה קצובה של עד שלוש שנים היא אמצעי משמעתי של ועדת המשמעת (סעיף 14יט(א)(4)) ולא סמכות של הרשם בשל אי־תשלום אגרה, ותקופת ההמתנה של שבע שנים חלה על מי שרשיונו בוטל כאמצעי משמעתי (סעיף 14יט(ב)).

9. איזה מהבאים אינו תנאי לקבלת רשיון של מתווך במקרקעין לפי סעיף 5(א) לחוק המתווכים במקרקעין?

1. הוא אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר עבודה כדין
2. הוא עמד בהצלחה בבחינה שנערכה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין
3. הוא השלים קורס הכשרה מקצועי בתיווך במקרקעין במוסד מוכר
4. הוא אינו פושט רגל, ובנוסף מלאו לו שמונה עשרה שנים לפחות

סעיף 5(א) לחוק המתווכים במקרקעין מונה שישה תנאים: אזרחות, תושבות או היתר עבודה (1), גיל 18 (2), אי־פשיטת רגל (3), היעדר הרשעה שפוסלת (4), סיום מאסר בפועל שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה (5) ועמידה בבחינה (6). קורס הכשרה מקצועי במוסד מוכר אינו מופיע בין התנאים שבחוק. שלוש החלופות האחרות הן תנאים המופיעים בפסקאות (1), (2), (3) ו־(6).

10. בנוגע לתנאים לקבלת רשיון של מתווך במקרקעין נטענו הטענות הבאות: I. תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל עשוי לקבל רשיון, בהתקיים יתר התנאים. II. מי שנידון למאסר בפועל וסיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפני הגשת הבקשה עשוי לקבל רשיון, בהתקיים יתר התנאים. III. מי שהורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין עשוי לקבל רשיון, אם עמד בבחינה. אילו טענות נכונות?

1. I, II ו-III
2. I ו-III
3. II ו-III
4. I ו-II

טענה I נכונה: סעיף 5(א)(1) לחוק המתווכים במקרקעין מתיר רשיון גם לתושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל. טענה II נכונה: לפי סעיף 5(א)(5) די בכך שהמבקש סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה. טענה III שגויה: מי שהורשע בעבירה כזו אינו עומד בתנאי סעיף 5(א)(4), ועמידה בבחינה לפי פסקה (6) אינה מרפאת זאת.

11. במהלך בחינת הרשיון לתיווך במקרקעין הבחין המפקח שבתיקו של הנבחן אילן מונחים דפים מודפסים ובהם סיכום של סעיפי חוק, שהרשם לא התיר להשתמש בהם. המפקח הסב את תשומת לבו של הרשם לדבר. מה רשאי הרשם לעשות לפי תקנות המתווכים במקרקעין?

1. לפסול את התשובות שנכתבו בעזרת הדפים ולקבוע ציון על יתר השאלות
2. להפסיק את בחינתו, להוציאו מחדר הבחינה ולא לקבוע לו ציון
3. להתיר לו להמשיך בבחינה ולהפחית מציונו הסופי עשר נקודות
4. להעביר אותו למועד אחר של הבחינה, בלי לפסול את הבחינה הנוכחית

לפי תקנה 6(ב) לתקנות המתווכים במקרקעין, כאשר יש ברשות נבחן כתב שלא הותר השימוש בו, ”רשאי הרשם או נציגו, לאחר שהמפקח הסב תשומת לבו לדבר, להפסיק בחינתו, להוציאו מחדר הבחינה, ולא ייקבע ציון לנבחן זה“. התקנות אינן מאפשרות לפסול חלק מהתשובות ולקבוע ציון על השאר, אינן מתירות להמשיך בבחינה תמורת הפחתת נקודות, ואינן מורות על העברה למועד אחר במקום הפסקת הבחינה.

12. מיכל, מתווכת במקרקעין בעלת רשיון בתוקף, שילמה בפברואר את האגרה השנתית לאותה שנה. ביוני מסרה לרשם הודעה מראש ובכתב על התליית רשיונה מרצון, מפני שהיא עוברת לחו״ל לתקופה ממושכת. מה הדין לגבי האגרה ששילמה?

1. זכאית להשבה מלאה של האגרה, שכן לא עסקה בתיווך לאחר מסירת ההודעה
2. זכאית להשבה יחסית של האגרה, שכן ההודעה נמסרה לפני תום אותה שנה
3. אינה זכאית להשבת כל סכום, שכן שילמה את האגרה לפני מסירת ההודעה
4. זכאית לזיכוי בגובה האגרה, שכן הוא יקוזז מהאגרה בעת חידוש הרשיון

סעיף 17א(ג) לחוק המתווכים במקרקעין קובע ש”מתווך במקרקעין שהודיע על התליית רישיונו מרצון לאחר ששילם אגרה שנתית, לא יהיה זכאי להשבת כל סכום ששילם“. הוא פטור מאגרה שנתית רק מינואר הראשון שלאחר ההודעה (סעיף 17א(ב)). החוק אינו מקנה השבה יחסית או מלאה, ואינו קובע זיכוי שיקוזז; בעת ביטול ההתליה משלמים אגרה יחסית לחודשים שנותרו בשנה (סעיף 17א(ד)).

13. אורי, אזרח ישראל, עמד בהצלחה בבחינה לקבלת רשיון תיווך, אינו פושט רגל, מלאו לו 18 שנים ולא הורשע ולא נידון למאסר. מעובדות אחרות שנודעו לרשם עולה כי אורי הטעה בעבר רוכשי דירות, אך איש לא הועמד לדין. הרשם סבור שאורי אינו ראוי לשמש מתווך. מה הדין?

1. הרשם חייב ליתן רשיון, שכן אורי עומד בכל התנאים שבסעיף 5(א) לחוק, ואין לו שיקול דעת
2. הרשם רשאי לסרב, ובלבד שבית המשפט הרשיע את אורי בעבירה בשל אותם מעשים בעבר
3. הרשם רשאי לסרב, לאחר שנועץ בוועדה המייעצת ונתן לאורי הזדמנות להשמיע טענותיו
4. הרשם אינו מוסמך לסרב, וההחלטה בבקשת הרשיון נתונה לוועדת המשמעת של המתווכים

סעיף 5(ב1) לחוק המתווכים במקרקעין מתיר לרשם ”שלא לתת רישיון למבקש אם מצא על פי עובדות אחרות שנודעו לו שהמבקש אינו ראוי לשמש מתווך במקרקעין“, לאחר שנועץ בוועדה המייעצת ונתן למבקש הזדמנות להשמיע את טענותיו. עמידה בתנאי סעיף 5(א) אינה מחייבת מתן רשיון, ואין צורך בהרשעה (היא נדרשת רק בסעיף 5(א)(4)). ועדת המשמעת דנה בעבירות משמעת של מתווכים ואינה מכריעה בבקשות לרשיון. הרשם צריך להודיע את נימוקיו בכתב לפי סעיף 5(ג).

14. דור, מתווך במקרקעין בעל רשיון בתוקף, הורשע בבית משפט השלום בעבירה לפי חוק הגנת הצרכן, התשמ״א–1981. מה סמכותו של בית המשפט לעניין רשיונו של דור לפי חוק המתווכים במקרקעין?

1. אינו מוסמך לבטל את הרשיון או להתלותו, שכן הסמכות נתונה לוועדת המשמעת
2. רשאי להתלות את הרשיון לתקופה שיקבע, אך אינו מוסמך לבטלו או להתלותו על תנאי
3. מוסמך לבטל את הרשיון בהרשעה לפי חוק העונשין, אך לא בהרשעה לפי חוק הגנת הצרכן
4. רשאי, בנוסף לכל עונש אחר, לבטל את הרשיון או להתלותו, ואף לעשות זאת על תנאי

לפי סעיף 16 לחוק המתווכים במקרקעין, כשמתווך הורשע בעבירה לפי חוק זה, לפי חוק הגנת הצרכן או לפי סימן ו׳ או ז׳ לפרק י״א לחוק העונשין, ”רשאי בית המשפט, בנוסף לכל עונש אחר, לצוות כי רשיונו של המתווך במקרקעין יבוטל או יותלה לתקופה שיקבע“, והוא רשאי לעשות זאת על תנאי שהמתווך לא יעבור עבירות תוך תקופה שלא תעלה על 3 שנים. סמכות זו של בית המשפט קיימת לצד סמכויות ועדת המשמעת, אינה מוגבלת להתליה ואינה שוללת התניה, והיא חלה גם על הרשעה לפי חוק הגנת הצרכן ולא רק לפי חוק העונשין.

15. נעם, חבר הוועדה המייעצת, למד לקראת ישיבה כי יידון בה נושא הנוגע לחברה שאחותו מחזיקה בשליש מהונה. מה על נעם לעשות לפי חוק המתווכים במקרקעין?

1. להודיע בכתב ליושב ראש הוועדה, ולהמשיך להשתתף בדיון ובהצבעה כרגיל
2. להודיע בכתב לשר, ולהשתתף בדיון תוך הימנעות מהצבעה בנושא בלבד
3. להודיע בכתב ליושב ראש הוועדה, ולהימנע מהשתתפות בדיון ומהצבעה בנושא
4. להמשיך להשתתף כרגיל, שכן אחות אינה בגדר קרוב לעניין ניגוד עניינים

לפי סעיף 4א(ב) חבר הוועדה המייעצת מודיע בכתב ליושב ראש הוועדה, ולפי סעיף 4א(ג) ”חבר הוועדה המייעצת יימנע מהשתתפות בדיון שמקיימת הוועדה ומהצבעה באותו נושא“. אחות היא ”קרוב“, וחברה שאחותו מחזיקה ביותר מחמישה אחוזים מהונה היא גוף שהקרוב הוא בעל שליטה בו (סעיף 4א(ד)). ההודעה אינה נמסרת לשר, והימנעות מהצבעה בלבד או המשך השתתפות רגילה אינן מספיקות.

16. רונית אינה בעלת רשיון תיווך במקרקעין. היא פתחה עמוד ברשת חברתית ופרסמה בו ברבים כי היא ”מתווכת דירות מומחית באזור השרון“, אך לא התווכה בפועל באף עיסקה. האם עברה על חוק המתווכים במקרקעין?

1. לא; האיסור חל על פעולות תיווך בפועל, ולא על פרסום או הצגה עצמית כמתווכת
2. כן; אסור לפרסם ברבים כי היא מתווכת או להציג עצמה כמתווכת בלי רשיון בתוקף
3. כן; החוק אוסר פרסום ברבים של כל מודעה בענייני מקרקעין, גם בלי להציג עצמו כמתווך
4. לא; הפרסום נעשה ברשת חברתית ולא בטלוויזיה, ברדיו או בעיתון, ולכן הוא מותר

סעיף 2(ב) לחוק המתווכים במקרקעין קובע: ”לא יפרסם אדם ברבים הודעה כי הוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך במקרקעין“ אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף, ולכן די בפרסום ובהצגה העצמית, גם בלי עיסקה. האיסור אינו מוגבל לפעולות תיווך בפועל, שהן איסור נפרד לפי סעיף 2(א). סעיף 2(ג) מתיר לפרסם מידע על מעוניינים בעיסקאות במקרקעין למי שאינו מציג עצמו כמתווך, כך שאין איסור כללי על מודעות בענייני מקרקעין, ואמצעי הפרסום, רשת חברתית או עיתון, אינו משנה את הדין.

17. ניר נידון ל־8 חודשי מאסר בפועל וסיים לשאת את עונשו ב־1.3.2026. ב־1.7.2026 הגיש בקשה לרשיון תיווך במקרקעין, ויתר התנאים מתקיימים אצלו. האם הוא עומד בתנאי סעיף 5(א) לחוק המתווכים במקרקעין לעניין המאסר?

1. לא; הוא סיים לשאת את עונשו ארבעה חודשים לפני הגשת הבקשה ולא שישה לפחות
2. כן; תקופת ההמתנה נספרת מיום מתן גזר הדין ולא מיום סיום המאסר
3. לא; מי שנידון למאסר בפועל אינו יכול לקבל רשיון, בלי קשר לתקופה שחלפה
4. כן; די בכך שסיים לשאת את עונש המאסר לפני שהגיש את הבקשה לרשיון

סעיף 5(א)(5) לחוק המתווכים במקרקעין דורש שמי שנידון למאסר בפועל ”סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון“. בין 1.3.2026 ל־1.7.2026 חלפו ארבעה חודשים בלבד, ולכן ניר טרם עומד בתנאי. סיום המאסר לבדו אינו מספיק, ההמתנה נספרת מסיום המאסר ולא מגזר הדין, והחוק אינו שולל רשיון ממי שנידון למאסר אלא קובע תקופת המתנה.

18. נבחן בשם יואב ביקש מהרשם להיבחן בעל־פה במקום בכתב, מפני שהוא מעדיף זאת, ולא טען לנסיבות מיוחדות. האם רשאי הרשם להתיר ליואב להיבחן בעל־פה?

1. כן; הרשם חייב לאשר בחינה בעל־פה לכל נבחן שמבקש זאת מראש ובכתב
2. לא; בעל־פה אפשר להיבחן מטעמים מיוחדים שיירשמו, לאחר התייעצות עם הועדה
3. כן; הרשם רשאי לאשר בחינה בעל־פה לנבחן מסוים, גם בלי התייעצות עם הועדה
4. לא; הבחינה נערכת בשיטת רב־ברירה, ואין בתקנות אפשרות להיבחן בעל־פה

תקנה 2(ב) מתירה ”לאפשר לנבחן מסוים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להיבחן בעל־פה“, ורק לאחר התייעצות הרשם עם הועדה. יואב לא טען לנסיבות מיוחדות, ולכן הרשם אינו רשאי להתיר לו זאת. הרשם אינו חייב לאשר בחינה בעל־פה לכל המבקש, אינו רשאי לעשות זאת בלי התייעצות, והתקנות אינן שוללות לגמרי בחינה בעל־פה.

19. אלון נכשל בבחינה שהתקיימה ב־10.1.2027. הרשם שלח לו הודעה על התוצאות בדואר רשום ב־5.2.2027. ב־28.2.2027 הגיש אלון ערר בכתב מנומק על הציון. האם הערר הוגש במועד?

1. לא; המועד לערור נמנה מיום הבחינה, ועברו יותר מ־30 ימים
2. כן; הערר הוגש תוך 30 ימים מיום שנשלחה אליו הודעת הרשם על התוצאות
3. כן; אפשר לערור עד חצי שנה מיום הבחינה, אם הערר הוגש בכתב מנומק
4. לא; מי שנכשל בבחינה אינו רשאי לערור על הציון ועליו לשוב ולהיבחן

תקנה 9(א) קובעת: ”נבחן שנכשל בבחינה רשאי לערור, בכתב מנומק, על ציון הבחינה שקיבל, תוך 30 ימים מיום שנשלחה לו הודעת הרשם“. ההודעה נשלחה ב־5.2.2027 והערר הוגש ב־28.2.2027, כלומר אחרי 23 יום. המניין אינו מתחיל מיום הבחינה, אין מועד של חצי שנה, ונבחן שנכשל רשאי לערור על ציונו ואינו מוגבל להיבחן מחדש.

20. רוני קיבלה רשיון תיווך במקרקעין כדין. כעבור שנה הוכרזה פושטת רגל. האם רשאי הרשם לבטל את רשיונה?

1. כן; הרשיון מתבטל מאליו ביום ההכרזה, ואין צורך בהחלטה של הרשם
2. כן; לאחר שנתן לה הזדמנות להשמיע טענותיה ונועץ בוועדה המייעצת
3. לא; ביטול רשיון בשל פשיטת רגל נתון לוועדת המשמעת, שמוסמכת להחליט בכך
4. לא; תנאי אי־פשיטת הרגל נבדק במועד מתן הרשיון, ולא לאחר מכן

סעיף 5(ב) לחוק המתווכים במקרקעין מתיר לרשם לבטל רשיון של מי ש”חדלו להתקיים לגביו התנאים הקבועים בפסקאות (1) או (3) שבסעיף קטן (א)“, והפסקה השלישית היא אי־פשיטת רגל. הביטול נעשה לאחר שניתנה למתווכת הזדמנות להשמיע את טענותיה ולאחר היוועצות בוועדה המייעצת. הרשיון אינו מתבטל מאליו, הסמכות אינה נתונה לוועדת המשמעת, והתנאי נבדק גם אחרי מתן הרשיון.

21. לפי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, באיזה תנאי מתווך במקרקעין זכאי לדמי תיווך?

1. אם המתווך חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, שנכללו בה כל הפרטים שקבע השר
2. אם הלקוח הסכים בעל פה לביצוע פעולת תיווך, והמתווך רשם לעצמו את הפרטים שקבע השר
3. אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, והרשם אישר את הפרטים שקבע השר
4. אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, שנכללו בה כל הפרטים שקבע השר

סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין מתנה את הזכאות לדמי תיווך בכך ש”חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך“ שנכללו בה כל הפרטים שקבע השר. חתימת המתווך לבדה אינה מספיקה, הסכמה בעל פה אינה מחליפה הזמנה בכתב, והחוק אינו דורש שהרשם יאשר את פרטי ההזמנה.

22. מתווך במקרקעין ולקוח ממלאים הזמנה בכתב למכירת דירה. איזה מהפרטים הבאים חייב להיכלל בהזמנה לפי תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב)?

1. מועד הפינוי המבוקש של הדירה
2. שם עורך הדין שמייצג את הלקוח
3. המחיר המבוקש של העסקה, בקירוב
4. שווי הנכס לפי חוות דעת של שמאי

תקנה 1(4) לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) מחייבת לכלול בהזמנה את ”מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב“. שם עורך הדין, מועד הפינוי ושווי לפי שמאי אינם בין פרטי החובה שבתקנה 1(1) עד (5), שהם שמות, כתובות ומספרי זיהוי, סוג העיסקה, תיאור הנכס, מחיר בקירוב ודמי התיווך המוסכמים.

23. דנה, מתווכת במקרקעין, ועומר, בעל דירה, חתמו על הזמנה בכתב למכירת הדירה. בהזמנה נרשמו שמות, כתובות ומספרי זיהוי של שניהם, סוג העיסקה, תיאור הדירה, המחיר המבוקש בקירוב ודמי תיווך בשיעור מוסכם מהמחיר, ונכתב במפורש כי דמי התיווך אינם כוללים מס ערך מוסף. האם ההזמנה כוללת את פרטי החובה שבתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב)?

1. כן; די בכך שנקבע שיעור דמי התיווך, ואין חובה לציין אם הם כוללים מס ערך מוסף
2. לא; חסר סכום דמי התיווך בשקלים, ואין להסתפק בציון שיעור מתוך המחיר בהזמנה
3. לא; חסרים מספר הגוש והחלקה של הדירה, שהם פרט חובה לפי התקנה, ולכן ההזמנה פגומה
4. כן; נכללו כל הפרטים שבתקנה 1, ובכללם שיעור דמי התיווך והאם הם כוללים מס ערך מוסף

תקנה 1(5) מחייבת לציין את ”הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם“ וגם אם המחיר, לפי הסכום או לפי השיעור, כולל מס ערך מוסף; פרטים אלה נכללו כאן לצד פרטי תקנה 1(1) עד (4). הטענה שאין חובה לציין את עניין המס אינה נכונה, מספר גוש וחלקה אינם מנויים בתקנה (נדרש תיאור הנכס), והתקנה מתירה שיעור במקום סכום.

24. גילה, מתווכת במקרקעין בעלת רשיון, סיכמה בעל פה עם אורי, בעל דירה, כי תמצא רוכש לדירתו תמורת דמי תיווך בשיעור מוסכם מהמחיר. גילה פרסמה את הדירה והביאה רוכשת בשם מיכל, והעסקה נחתמה. אורי לא חתם על שום הזמנה בכתב. מה הדין לגבי דמי התיווך?

1. גילה זכאית לדמי תיווך, כי הייתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם מחייב
2. גילה זכאית לדמי תיווך, כי הייתה בעלת רשיון והסיכום בעל פה מחייב את אורי
3. גילה אינה זכאית לדמי תיווך, כי הלקוח לא חתם על הזמנה בכתב כנדרש בסעיף 9(א)
4. גילה אינה זכאית לדמי תיווך, כי אורי לא חתם על מסמך בלעדיות נפרד לפי סעיף 9(ב)

סעיף 9(א) קובע כי מתווך ”לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב“, וסעיף 14(א)(2) מחייב מילוי סעיף 9 כתנאי לזכאות. רשיון, היותה הגורם היעיל וסיכום בעל פה אינם מספיקים בלי הזמנה בכתב. מסמך נפרד לפי סעיף 9(ב)(1) נדרש כדי להעניק בלעדיות, ואינו תנאי לזכאות לדמי תיווך.

25. עומר, בעל מגרש, ונועה, מתווכת במקרקעין, מסכימים כי נועה תקבל בלעדיות במכירת המגרש. באיזו דרך יש לאשר את מתן הבלעדיות ותקופתה לפי סעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים במקרקעין?

1. בחתימת הלקוח על סעיף נפרד בתוך טופס ההזמנה בכתב
2. בחתימת המתווך על גבי הזמנה בכתב שמסר ללקוח
3. בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד מההזמנה בכתב
4. בהודעה של הלקוח בעל פה ובתיעוד שרושם המתווך

סעיף 9(ב)(1) קובע כי מתן הבלעדיות ותקופתה ”יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד“. סעיף בתוך טופס ההזמנה אינו מסמך נפרד, חתימת המתווך אינה מחליפה את חתימת הלקוח, ואישור בעל פה אינו מקיים את דרישת החתימה.

26. רונית, בעלת דירה שאינה עוסקת במכירת דירות, חתמה על הזמנה בכתב למכירת דירתה, ובמקביל חתמה על מסמך נפרד שבו נאמר כי למתווך אסף ניתנת בלעדיות למשך חמישה חודשים. אסף ביצע במהלך התקופה פעולות שיווק. האם ניתנה לאסף בלעדיות כדין לפי סעיף 9(ב) ו־9(ב1)?

1. לא; בלעדיות טעונה אישור של רשם המתווכים, ובלי אישורו היא אינה תקפה לגבי דירה
2. כן; די בחתימת הלקוחה על ההזמנה בכתב, ואין צורך באישור נפרד של הבלעדיות בחתימתה
3. כן; הבלעדיות ותקופתה אושרו בחתימת הלקוחה על מסמך נפרד, ותקופתה אינה עולה על שישה חודשים
4. לא; תקופת בלעדיות על דירה חייבת להיות שישה חודשים בדיוק, ולא תקופה קצרה יותר

סעיף 9(ב)(1) מחייב לאשר את הבלעדיות ותקופתה בחתימת הלקוח על מסמך נפרד, וסעיף 9(ב1)(2) קובע לדירה תקרה של שישה חודשים מיום ההזמנה; חמישה חודשים עומדים בכך. הטענה שדי בהזמנה בכתב אינה נכונה, החוק אינו דורש אישור של הרשם, והוא קובע תקרה ולא תקופה קבועה.

27. אלון, בעל מגרש לבנייה, אינו עוסק במכירת מקרקעין במהלך עסקיו. הוא חתם עם המתווכת הדס על הזמנה בכתב ועל מסמך נפרד המעניק לה בלעדיות למכירת המגרש, ובו נקבעה תקופה של 18 חודשים. מהי תקופת הבלעדיות המרבית שמותרת לפי סעיף 9(ב1)(1)?

1. שישה חודשים מיום ההזמנה
2. תשעה חודשים מיום ההזמנה
3. שנתיים מיום ההזמנה
4. שנה אחת מיום ההזמנה

סעיף 9(ב1)(1) קובע שתקופת הבלעדיות, למעט לענין דירה, ”לא תעלה על שנה אחת מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה“. שישה חודשים הם התקרה לדירה בלבד לפי 9(ב1)(2), תשעה חודשים הם מועד הסיום כשלא נקבע משך (ולא תקרה), ושנתיים חורגות מהתקרה.

28. שירה, בעלת דירת מגורים שאינה עוסקת במכירת דירות, חתמה על מסמך נפרד המעניק למתווך יוסי בלעדיות למכירת הדירה למשך שנה אחת מיום ההזמנה. האם בלעדיות כזו מותרת לפי סעיף 9(ב1)?

1. לא; בלעדיות על דירה מוגבלת לתשעה חודשים מיום ההזמנה, ולא יותר מכך
2. כן; שנה אחת היא התקופה המרבית שחלה על כל סוגי המקרקעין, לרבות דירה
3. כן; שנה אחת מותרת אם הלקוחה אישרה זאת בחתימתה על מסמך נפרד
4. לא; לגבי דירה תקופת הבלעדיות אינה יכולה לעלות על שישה חודשים מיום ההזמנה

סעיף 9(ב1)(2) קובע כי תקופת הבלעדיות לענין דירה ”לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה“. שנה אחת היא תקרה לנכס שאינו דירה בלבד לפי 9(ב1)(1), חתימה על מסמך נפרד נדרשת לפי 9(ב)(1) אך אינה מרחיבה את התקרה, ותשעה חודשים הם מועד הסיום כשלא נקבע משך לנכס שאינו דירה.

29. מאיר, בעל חנות, אינו עוסק במכירת מקרקעין במהלך עסקיו. הוא חתם על הזמנה בכתב ועל מסמך נפרד המעניק למתווכת טל בלעדיות למכירת החנות, אך לא נקבע במסמך משך הבלעדיות. באיזה מועד תסתיים הבלעדיות על החנות לפי חוק המתווכים במקרקעין?

1. בתום שלושים ימים מיום ההזמנה
2. בתום שישה חודשים מיום ההזמנה
3. בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה
4. בתום שנה אחת מיום ההזמנה

חנות אינה דירה לפי ההגדרה שבסעיף 9(ג), ולכן חל סעיף 9(ב1)(1): כשהצדדים לא קבעו משך בלעדיות, ”תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה“. שלושים ימים הם מועד הסיום לדירה בלי משך לפי סעיף 9(ג), שישה חודשים הם תקרת הבלעדיות לדירה לפי 9(ב1)(2), ושנה היא התקרה לנכס שאינו דירה כשנקבע משך.

30. הילה, בעלת דירה, חתמה ביום 1.3.2027 על הזמנה בכתב ועל מסמך נפרד המעניק למתווך גיא בלעדיות למכירת הדירה, בלי לקבוע את משך הבלעדיות. בתום כמה ימים מהיום שבו חתמה הלקוחה על ההזמנה תסתיים הבלעדיות לפי סעיף 9(ג)?

1. 30 ימים
2. 90 ימים
3. 180 ימים
4. 270 ימים

סעיף 9(ג) קובע כי בבלעדיות על דירה שלא נקבעה לה תקופה, הבלעדיות תסתיים ”בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה“. 180 ימים הם שישה חודשים, תקרת הבלעדיות לדירה לפי 9(ב1)(2), ו־270 ימים הם תשעה חודשים, מועד הסיום לנכס שאינו דירה; 90 ימים אינם מופיעים בחוק.

31. אילנה, שאינה עוסקת במכירת דירות, חתמה על הזמנה בכתב ועל מסמך נפרד המעניק למתווך רן בלעדיות למכירת דירתה לשישה חודשים מיום ההזמנה. במשך החודשיים הראשונים רן לא ביצע אף אחת מפעולות השיווק שנקבעו בתקנות. אימתי תסתיים בלעדיותו של רן בהתאם לחוק?

1. בתום חודשיים מיום ההזמנה
2. בתום חודש אחד מיום ההזמנה
3. בתום שלושה חודשים מיום ההזמנה
4. בתום ארבעה חודשים מיום ההזמנה

סעיף 9(ב2) קובע כי ”תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות“ כאמור בסעיף 9(ב1), החל על מוכרת שלא במהלך עסקיה, אם המתווך לא ביצע עד אז את פעולות השיווק. שליש משישה חודשים הוא חודשיים; חודש אחד הוא שישית, שלושה חודשים הם מחצית, וארבעה חודשים הם שני שלישים.

32. גדעון, בעל בניין משרדים, אינו עוסק במכירת מקרקעין במהלך עסקיו. הוא נתן למתווכת ליאור בלעדיות לשנה אחת מיום ההזמנה, ועד תום שליש מהתקופה ליאור לא ביצעה את פעולות השיווק. מהו מועד סיום הבלעדיות של ליאור על פי החוק?

1. אחרי ארבעה חודשים מהיום שנחתמה ההזמנה
2. אחרי שלושה חודשים מהיום שנחתמה ההזמנה
3. אחרי חודשיים מהיום שנחתמה ההזמנה
4. אחרי שישה חודשים מהיום שנחתמה ההזמנה

לפי סעיף 9(ב2) הבלעדיות מסתיימת בתום שליש מהתקופה כשלא בוצעו פעולות השיווק, ושליש משנה אחת הוא ארבעה חודשים. חודשיים הם שליש של שישה חודשים (תקרת הדירה), שלושה חודשים הם רבע, ושישה חודשים הם מחצית התקופה.

33. יעל, שאינה עוסקת במכירת דירות, נתנה למתווך דורון בלעדיות כדין למכירת דירתה לשישה חודשים. דורון ביצע בחודש הראשון שתי פעולות שיווק מהמנויות בתקנות: הצבת שלט על הנכס ופרסום בעיתון יומי נפוץ. בתום חודשיים טענה יעל כי הבלעדיות הסתיימה. האם הבלעדיות הסתיימה בתום שליש מהתקופה לפי סעיף 9(ב2)?

1. כן; סעיף 9(ב2) מסיים כל בלעדיות על דירה בתום שליש מתקופתה, ללא קשר לפעולות שבוצעו
2. כן; הבלעדיות מסתיימת בתום שליש מהתקופה אם הלקוחה לא אישרה את הפעולות בכתב
3. לא; דורון ביצע עד אותו מועד את פעולות השיווק, ולכן סעיף 9(ב2) אינו מקצר את הבלעדיות
4. לא; סעיף 9(ב2) חל על נכס שאינו דירה, ולכן אינו חל כלל על דירתה של יעל

סעיף 9(ב2) מסיים את הבלעדיות בתום שליש מהתקופה אם המתווך ”לא ביצע, עד לאותו מועד“ את פעולות השיווק; כאן בוצעו שתי פעולות (שלט ועיתון יומי לפי תקנה 1(א)(1) ו־(3)), ולכן הבלעדיות נמשכת. הסיום אינו אוטומטי, אישור בכתב של הלקוחה אינו תנאי בחוק, והסעיף חל גם על דירה, שכן הוא מפנה לתקופות שבסעיף 9(ב1).

34. מתווכת במקרקעין קיבלה בלעדיות כדין למכירת דירה, ולא הוסכמה פעולת שיווק מחוץ לרשימה שבתקנות. כמה פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) עליה לבצע לפי תקנה 1(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק)?

1. פעולה אחת
2. שלוש פעולות
3. שתי פעולות
4. חמש פעולות

תקנה 1(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) קובעת כי המתווך יבצע ”שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6)“. פעולה אחת אינה מספיקה, שלוש פעולות הן יותר מהנדרש, וחמישה הוא מספר המתווכים שיש להזמין לשיתוף פעולה לפי פסקה (6), שהיא פעולת שיווק אחת.

35. המתווך אברהם, שניתנה לו בלעדיות כדין, והלקוחה רחל הסכימו בכתב, בטופס הנפרד מההזמנה, על פעולת שיווק שאינה ברשימה שבתקנות, הפקת סרטון וידאו על הנכס, וצוין בטופס כי אברהם יבצע פעולה זו לבדה, בלי פעולה מהרשימה. אברהם הפיק את הסרטון. האם עמד אברהם בחובת פעולות השיווק לפי תקנה 1(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק)?

1. לא; חובה לבצע שתי פעולות מפסקאות (1) עד (6), והסכמה על פעולה אחרת אינה מחליפה אותן
2. לא; פעולה לפי פסקה (7) נספרת אם בוצעה לצידה פעולה אחת מהרשימה לפחות, וכאן לא בוצעה
3. כן; הוסכמה פעולה לפי פסקה (7), ונקבע בטופס שתבוצע בלי פעולה מפסקאות (1) עד (6)
4. כן; די בכל פעולת שיווק אחת שבוצעה, גם בלי הסכמה מפורשת של הלקוחה על סוגה והיקפה

תקנה 1(א) מחייבת שתי פעולות מפסקאות (1) עד (6) ”אלא אם כן סוכם שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7)“, יחד עם פעולה מהרשימה או בלעדיה, כפי שיוסכם, ותקנה 1(ב) מחייבת לציין זאת בטופס הנפרד. לכן ההסכמה כאן מחליפה את שתי הפעולות. הטענה שהסכמה כזו אינה מחליפה אותן, או שהפעולה נספרת רק בצירוף פעולה מהרשימה, סותרת את התקנה; ובלי הסכמה מפורשת לא די בפעולה אחת.